2023年，中國房地產市場依然處于深刻的結構性調整之中，全國商品房銷售額同比下降6.5%，房地產開發投資同比減少了9.6%。市場表現不均衡，土拍分化加劇，居民的購房信心亟需增強，眾多因素共同考驗著房地產企業的綜合競爭力。

綠城中國前瞻自省，在困頓的行業環境中，果斷告別以“擴量”為主的粗放式發展，轉而向以“提質”為主的內涵式發展轉變，經過多年的改革、改變、改進，努力補齊各項短板：權益占比快速提升，夯實利潤提升基礎；“清零”永續債，堵住侵蝕利潤的缺口；改善財務結構，進一步筑牢安全底線。在行業深度調整的這幾年，綠城成為一股難能可貴的正能量。

2023年，綠城中國總營業收入達到1313.83億元（人民幣，下同），在行業深度調整的大環境下同比增長3.3%，創近5年來的新高。2023年度，綠城中國實現歸母凈利潤31億元，同比增長13%。

銷售迎難而上“現象級”紅盤頻出

2023年，綠城中國合同銷售約人民幣3,011億元，回款率超100%。在一二線城市，綠城的新開去化率高達82%。這一系列數據背后，是市場頗為關注的“綠城現象”。

綠城中國執行董事、副總裁李駿表示，“在杭州大本營實現了合同銷售631億元，在中指研究院杭州市全口徑銷售榜單排名第二。在高端改善類、城市低密類，和主流產品上分別出現了現象級的紅盤。”

杭州馥香園4開4罄，單盤銷售額99億元，車位也同樣告罄；芝瀾月華軒首開后29天，住宅和車位雙雙售罄，銷售金額71億元。詠溪雲廬2023年11月首開便成為四季度杭州低密度住宅成交總金額、套數、成交面積的三冠王。此外玉海棠月均流速大約340套，達到了同期競品的三倍多。

在上海，綠城憑借全口徑合同銷售額208億元，首次進入上海銷售榜前5名。

行業和消費者最為關注的“繁花三章”——2023年8月初獲取的沁蘭園、留香園和春曉園三個項目，拿地80天開放示范區、132天開盤，一周之內三盤齊開，26天內推售5次，總共新增120億的認購。這一熱度仍然延續到了2024年，3月20日，備案均價每平方米16.3萬元的綠城外灘蘭庭公布了搖號結果：166套房源共吸引了448組認籌，認籌率高達269.9%。

李駿透露：“‘繁花三章’以價值營銷引領，整合拉通了三個項目的管理資源，打造了既統一又各具差異化的項目定位，形成了有節奏、有序列的聯動操盤的模式。這三個項目產品、戰法、業績齊頭并進，創了上海的新紀錄。”

綠城的“第三重地”西安，2023年實現合同銷售124億元，蟬聯城市銷冠。年度重點項目“海棠三章”是綠城首部唐風作品落地西安，鳳鳴、春熙和映月海棠超萬方的權威實景前置呈現，首開以后三個半月實現了合同銷售超過38億。

此外，綠城在浙江省內的重點城市均取得了優異的銷售業績，與天津、長沙、濟南等城市共同支撐了2023年的業績完成。

截至2023年12月31日，公司累計已售未結轉金額約2565億元，其中權益金額1712億元。管理層預計2024年即將結轉的全口徑總計1673億元，權益口徑1064億元，還有部分將在2025年和2026年及以后實現。

投資“量質雙優” 權益比進一步提升

據管理層透露，2023年公司新增38個項目，總建筑面積約557萬平方米，預計新增可售貨值達約人民幣1,425億元，同比提升了兩個名次，登上新增貨值榜第六名。

值得一提的是，在新增貨值中，一二線城市貨值占比達到84%，而北京、上海、杭州三個城市貨值占比高達58%。不僅如此，綠城中國在新拓項目的權益比又上升了5個百分點，達到74%。

同時，綜合能力持續精進，總體的運營效率較2022年提升了18%。在三大機構評比當中，產品力保持領先，客戶滿意度持續行業領先，ESG的評級維持a級。

管理層認為，2023年度投資實現了“量質雙優”。

為了實現這一目標，綠城中國投資堅持“收斂”“聚焦”“深耕”，秉承現金流排布的投資策略，狙擊投資機會型城市，做到投一成一。同時進一步向市場安全的區域集中，增強抗風險能力，繼續提升新投項目的權益比，鞏固未來的利潤率。從新獲取的38個項目來看，有26個新項目當年實現開盤占比達到68%，新拓1,425億元當中，有39%在當年實現了銷售轉化，達到549億元，2022年這個數字是501億元。

難能可貴的是，2023年所獲得的項目平均凈利潤率超過8%。

在營銷端，加大搶收的力度，在整個行業銷售金額縮水6.5%、銷售面積縮水8.5%的前提下，綠城中國的權益銷售額排名同比提升了三位，達到1276億元。2023年新項目首開去化率達到82%，較2022年上升了7個百分點，回款率超過百分百，維持行業高位。

對于2024年，李俊表示：“2024年我們工作的4個關鍵詞是共克時艱，穩中精進、提質增效，全質發展。綠城中國更需要回歸企業的經營本質，堅守最懂客戶、最懂產品，六品協同全面發展，扎實地推進全品質高質量可持續發展。未來的主要策略是規模上動態守住行業Top10，同時打造品質標桿以及行業的特而美。”

清零永續債綠城的 “新低”與“新高”共筑安全底線

事實上，2023年綠城中國在財務方面最值得關注的，是清零了永續債。

這一動作從2021年開始，跨越了3個財務年度，終于在2023年上半年綠城償還了最后一筆15億元境內永續債，用執行總裁耿忠強的話說，“徹底堵住了一個侵蝕利潤的缺口。”

耿忠強還透露，“目前債務融資結構方面，銀行借款占比進一步提升至73.3%，約1,070億元；剩下的債務共計有389億元。其中一年內到期的借款為325億元，占比22.3%，維持低位。”

對比綠城近5年的財報不難發現，其平均融資成本快速下降，從2019年的5.3%、2020年的4.9%、2021年的4.6%和2022年的4.4%，進一步下降至4.3%，4年來累計下降100個基點，處于歷史新低。

與此同時，包括營業收入在內，綠城中國多項財務指標創出歷史最好值：截至2023年末，貨幣資金734億元、經營性現金流同比增長58%達到230億元，成為行業深度調整周期下少有的業績表現。

穩健的財務表現也給綠城帶來了通暢的融資渠道，2023年綠城成功發行境內債139億元，結構均衡、多點開花，其中包括25億元公司債、58億元中票、供應鏈ABS30億，供應鏈abn（資產支持票據）26億，綜合的發行利率3.93%，剩余的發行額度有355億元，仍較為充裕。

3月26日，摩根士丹利發布報告表示，綠城去年未入賬毛銷售達2565億元，加上今年物業銷售及較低的資產減值損失，預計2024年至2026年盈利復合年增長率將介于10%至15%之間。摩根士丹利維持對綠城中國的“增持”評級。花旗也上調綠城中國目標價至10.3港元并給予“買入”評級。

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