每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍

經(jīng)歷了2023年的深度調(diào)整后，今年一季度公募REITs正式開啟反彈模式，尤其2月開始多只產(chǎn)品頻頻掀起漲停潮，一舉扭轉(zhuǎn)了此前公募REITs在二級(jí)市場的頹勢。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年一季度，已上市的35只REITs產(chǎn)品中有24只實(shí)現(xiàn)了上漲，漲幅超過10%的產(chǎn)品更是達(dá)到了7只，其中漲幅最大的博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT環(huán)比上漲了16.3%，也有多只高速公路REITs漲幅超10%；但與此同時(shí)，還有10只產(chǎn)品在二級(jí)市場的價(jià)格環(huán)比下跌，其中還有產(chǎn)品跌幅超過10%，顯示出不同底層資產(chǎn)的產(chǎn)品大相徑庭的表現(xiàn)。

另一方面，隨著公募基金2023年年報(bào)的全部披露，公募REITs產(chǎn)品在2023年的營收情況也悉數(shù)曝光。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2023年多只產(chǎn)品表現(xiàn)出色，凈利潤過億的產(chǎn)品達(dá)到6只，其中有產(chǎn)品與2022年同期相比營收和凈利都大幅提升。不過，也有4只產(chǎn)品在2023年出現(xiàn)了凈虧損。

下面，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者將對(duì)一季度的公募REITs漲跌表現(xiàn)和年報(bào)亮點(diǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)。 

一季度多只產(chǎn)品漲幅超10%，高速公路REITs表現(xiàn)亮眼

今年一季度，公募REITs的關(guān)鍵詞是“反攻”。

去年全年，中證REITs（收盤）指數(shù)下跌了28.26%，幾乎所有產(chǎn)品年內(nèi)都同比下跌，跌幅超過20%的產(chǎn)品不在少數(shù)；而今年一季度，尤其是進(jìn)入2月之后，公募REITs展開了大面積反攻，中證REITs（收盤）指數(shù)單季度上漲5.21%，二級(jí)市場上漲的產(chǎn)品數(shù)量占到了總數(shù)的近七成。

Wind數(shù)據(jù)顯示，在全市場已上市的35只公募REITs產(chǎn)品中，一季度上漲的有24只，下跌的10只，還有一只產(chǎn)品持平。

漲幅排名前三的產(chǎn)品是博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和國金中國鐵建高速REIT，一季度分別上漲了16.3%、15.88%和13.96%。包括這三只產(chǎn)品在內(nèi)，一季度共有7只產(chǎn)品漲幅超過10%，其中有4只都是高速公路REITs，其余高速公路REITs也都呈上漲或持平的態(tài)勢，顯示出這類產(chǎn)品強(qiáng)勁的增長勢頭。

除了高速公路REITs，保障性租賃住房REITs和能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs在一季度也都交出了不錯(cuò)的成績單，除了個(gè)別產(chǎn)品外整體都是上漲的，表現(xiàn)穩(wěn)健。

相比之下，產(chǎn)業(yè)園REITs的表現(xiàn)則出現(xiàn)了分化，既有大漲了16.3%的博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，也有多只產(chǎn)品環(huán)比出現(xiàn)下跌，與基金的底層資產(chǎn)項(xiàng)目及運(yùn)營水平有著密不可分的關(guān)系。

此外，上市前被市場和投資者寄予厚望的首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，表現(xiàn)卻有些令人失望，三只產(chǎn)品在二級(jí)市場齊齊下跌。背后的原因當(dāng)然也是多維度的，但從目前來看，要實(shí)現(xiàn)逆襲還需要市場情緒的好轉(zhuǎn)與投資者的認(rèn)可。

交易熱度方面，渤海證券指出，首批9只REITs發(fā)行后，2021年6月當(dāng)月?lián)Q手率為4.62%，此后換手率從低位回升，在2022年2月?lián)Q手率升至3.39%后，投資熱情逐漸平復(fù)，換手率持續(xù)低位波動(dòng)。板塊表現(xiàn)方面，能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保表現(xiàn)更佳，而產(chǎn)業(yè)園表現(xiàn)較差。截至今年3月26日，收盤價(jià)跌破發(fā)行價(jià)的REITs共23只，收盤價(jià)高于發(fā)行價(jià)的REITs共10只。

此外，截至3月26日，共有18只REITs中證估值相對(duì)凈值折溢價(jià)率為負(fù)，其中華夏中國交建高速REIT估值相對(duì)凈值折價(jià)率達(dá)到-43.06%，建信中關(guān)村REIT估值相對(duì)凈值折價(jià)率為-30.41%。共有15只REITs中證估值相對(duì)凈值折溢價(jià)率為正，中航首鋼綠能REIT、華泰江蘇交控REIT的估值相對(duì)凈值溢價(jià)率分別為33.87%、25.26%。 

2023年有公募REITs賺了3億，也有產(chǎn)品凈虧損近4億元

隨著2023年公募基金年報(bào)的披露，我們也得以一窺公募REITs去年的營收情況。

話不多說，先上結(jié)果。這里需要先說明一下，由于首批公募REITs是2021年成立的，距今也不足3年時(shí)間。因此有的產(chǎn)品雖然在2022年成立，我們也與2023年的經(jīng)營情況做了比較，相關(guān)數(shù)據(jù)不是準(zhǔn)確的年度比較，僅作為參考比較。今年成立的產(chǎn)品不納入統(tǒng)計(jì)。

從上面這個(gè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出，2023年?duì)I收和凈利潤排在第一的都是鵬華深圳能源REIT，收入19億元可謂遙遙領(lǐng)先，凈利潤也達(dá)到2.92億元。此外，在可供分配金額方面，該基金實(shí)現(xiàn)全年累計(jì)可供分配金額4.2億元，完成招募說明書預(yù)測的133.03%，也是一個(gè)很不錯(cuò)的數(shù)字。

基金管理人在年報(bào)中表示，鵬華深圳能源REIT投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目主要以提供電力生產(chǎn)及相關(guān)服務(wù)獲取電費(fèi)收入，屬于水電氣熱行業(yè)中的發(fā)電行業(yè)。目前，國內(nèi)發(fā)電行業(yè)綠色轉(zhuǎn)型進(jìn)一步發(fā)展，清潔能源在我國電力生產(chǎn)消費(fèi)的重要性持續(xù)提升；另外，廣東發(fā)電行業(yè)市場機(jī)制趨于成熟。

除了該產(chǎn)品，還有20只產(chǎn)品在2023年的收入超過億元大關(guān)，其中底層資產(chǎn)類型是能源基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的占多數(shù)，與這些項(xiàng)目本身規(guī)模大、收入更高不無關(guān)系。

更直觀的指標(biāo)或許是凈利潤，也就是這些基金去年是否賺錢、究竟賺了多少錢。基金年報(bào)和Wind數(shù)據(jù)顯示，2023年全市場有6只產(chǎn)品凈利潤過億，分別是鵬華深圳能源REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT、中信建投國家電投新能源REIT、國金中國鐵建高速REIT、中航京能光伏REIT和華夏中國交建高速REIT。

由于上面提到的原因，在2021年之后成立的產(chǎn)品，收入和凈利潤的同比增減幅僅作參考。即便如此，還是有一些產(chǎn)品顯示出了強(qiáng)勁的增長勢頭，國金中國鐵建高速REIT就是其中一個(gè)例子。

該基金成立于2022年6月27日，當(dāng)年的收入為3.12億元，凈虧損412.83萬元。而到了2023年底，這兩個(gè)數(shù)字分別為7.84億元和凈利潤1.28億元。此外，國金中國鐵建高速REIT在2023年實(shí)現(xiàn)可供分配金額為4.88億元，實(shí)際完成情況較《招募說明書》中所披露的當(dāng)期預(yù)測值增長了6.06%。

基金管理人在年報(bào)中表示，2023年川渝地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，居民出行意愿增強(qiáng)，車流量恢復(fù)情況良好。渝遂高速（重慶段）全年出入口通行量較2022年同比增長10.95%，通行費(fèi)收入方面也較2022年同比增長21.09%。

國金中國鐵建高速REIT的情況，是2023年高速公路REITs的一個(gè)縮影。

不過幾家歡喜幾家愁。在近九成產(chǎn)品2023年都實(shí)現(xiàn)盈利的情況下，仍然有4只產(chǎn)品出現(xiàn)虧損。其中虧損最多的是建信基金旗下的建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT，年內(nèi)虧損了3.89億元，而2022年其凈利潤為5203.1萬元；該產(chǎn)品收入也較2022年下降了14.56%，回落至1.73億元。

對(duì)于收入的下降，基金管理人表示，項(xiàng)目公司營業(yè)收入同比下降主要原因?yàn)?023年受市場影響，出租率及租金水平均有所下降；而對(duì)于凈虧損的出現(xiàn)，年報(bào)指出，期內(nèi)基金管理人對(duì)基金資產(chǎn)進(jìn)行了重大減值計(jì)提。

年報(bào)顯示，2023年建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT項(xiàng)目公司按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》相關(guān)規(guī)定，基于謹(jǐn)慎性原則，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試，按規(guī)定計(jì)提減值損失1.11億元，直接造成了息稅折舊攤銷前利潤同比上年有所下降。不僅如此，該基金2023年確認(rèn)商譽(yù)減值損失3.19億元，投資性房地產(chǎn)減值損失1.11億元，合計(jì)達(dá)4.3億元。

基金管理人還表示，根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的最新報(bào)告顯示，隨著新項(xiàng)目的入市和企業(yè)的大面積退租，截至2023年四季度，北京全市產(chǎn)業(yè)園空置率同比上升至21.6%，平均租金繼續(xù)下滑至118.4元/平方米/月。從項(xiàng)目所在的上地區(qū)域來看，受到需求不足影響，整體市場表現(xiàn)乏力，區(qū)域空置率達(dá)到32%，平均租金繼續(xù)下滑至143元/平方米/月。在當(dāng)前市場環(huán)境下，出租率和租金水平已無法保持負(fù)相關(guān)，呈現(xiàn)雙雙下滑的趨勢。

報(bào)告期內(nèi)，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的平均出租率為66.02%；截至2023年12月31日，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司時(shí)點(diǎn)出租率為63.75%，與2022年一季度末的96.15%相比已經(jīng)下滑了超30%。這種情況，也是擺在不少產(chǎn)業(yè)園REITs面前的難題。

為了應(yīng)對(duì)這樣的情況，基金發(fā)起人中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)股份有限公司、基金管理人、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)已共同建立三方聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，也在推動(dòng)招商策略多元化、服務(wù)生態(tài)精細(xì)化等。今年的項(xiàng)目出租情況和租金水平不僅十分關(guān)鍵，也將成為市場和投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。

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