每經(jīng)編輯 何小桃    

日前，來自江西上饒的陳女士發(fā)視頻稱，自己退租時遇房東索賠萬元。該事件引發(fā)公眾熱議。

據(jù)央視網(wǎng)《新聞+》，陳女士提供給記者的視頻顯示，一名男子拿著探照燈對房內(nèi)設(shè)施及物品逐一檢查并貼上黃色標(biāo)記。檢查完畢之后，男子列出一份詳細(xì)清單，其中包括床、實木門、窗簾、蹲坑、廚房門、外墻磚等的賠償費用，共計10884.95元。

陳女士向記者表示，這樣的賠償要求十分過分，她不能接受。

3月29日，江西上饒玉山冰溪街道辦事處就該事件發(fā)布情況通報稱，2023年9月5日，租戶陳某為小孩就學(xué)方便，與冰溪街道東門村城東安置區(qū)居民郭某某簽訂了租房合同，并與吳某某合租。9月27日，陳某與吳某某到東門村委會反映，因小孩上下樓吵鬧問題與郭某某引發(fā)矛盾，表示要退租，但郭某某以家具遭受損壞為由，不予退租金和押金。

根據(jù)通報，村委會介入調(diào)解后了解到，租房期間，因小孩玩鬧致使郭某某家墻角、扶梯、柜門等受損，雙方就賠償事宜意見不一產(chǎn)生糾紛，期間郭某某對出租房進行了檢查，并列出10884.95元的賠償單，租戶未認(rèn)可該賠償單，后村委會組織雙方多次協(xié)商，于10月8日達成協(xié)議，由陳某、吳某某各支付郭某某2000元賠償款，并當(dāng)場簽訂協(xié)議書，陳某、吳某某當(dāng)即退租，陳某搬至附近租住。

“提燈定損”房東女兒被開除？

當(dāng)?shù)亟值擂k回應(yīng)

據(jù)上游新聞報道，當(dāng)事人小陳在視頻中稱，自己因為小孩讀書在玉山縣城東小學(xué)附近租房。退租時，房東竟然拿著燈一點一點檢查墻壁、床、櫥柜、門框、板凳等，并逐一貼上黃色標(biāo)記。之后，房東列出一張清單（清單顯示月租金為1200元），詳細(xì)列出了油漆、床、實木門、窗簾、蹲坑、廚房門、外墻磚、地磚等需要支付的損傷補償以及由此產(chǎn)生的工資，最后還有一筆2000元的“其他損傷補償費”，合計10884.95元。小陳認(rèn)為，“房東就是想訛錢。”

小陳稱，事情發(fā)生在去年，自己已經(jīng)賠償2000元，但是“最近人身安全受到威脅”，發(fā)布視頻只希望保障自己與家人的安全。

房東郭某某用燈檢查廁所。視頻截圖 

房東郭某某檢查塑料板凳。視頻截圖 

此事隨即被網(wǎng)友命名為“提燈定損”，并引發(fā)熱議。有網(wǎng)友表示，“房東是打算重新裝修房子，讓租客承擔(dān)這筆費用吧？”“這種行為難道還不構(gòu)成敲詐勒索么？”

值得注意的是，還有多位網(wǎng)友稱，涉事房東在東門村城東安置區(qū)修建的這棟樓超過3層，屬于違建，并已經(jīng)向有關(guān)部門投訴舉報。上游新聞記者就此事致電房東郭某某和玉山縣住建局，但一直未得到回應(yīng)。

此外有網(wǎng)友稱，房東郭某某的女兒因為此事已被所在單位開除。冰溪街道辦事處工作人員表示，“我沒聽說，在沒有調(diào)查清楚之前，也不好做任何回應(yīng)。”

如何“定損”房東說了算？

據(jù)央廣網(wǎng)報道，對此，北京市京都律師事務(wù)所李澤瑞律師認(rèn)為，“退房驗收是房東的權(quán)利，不管他用什么奇葩嚴(yán)苛的檢查都沒問題，但是定損索賠萬元就不一定合理。”李澤瑞律師介紹，民法典第七百一十條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。第七百一十三條同時還規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

李澤瑞律師表示，“簡而言之，出租屋墻體時間久了會變色，是正常損耗。如果承租人正常使用租賃物，租賃物出現(xiàn)正常損壞，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)維修費用。比如，屋內(nèi)的燈泡壞了，花灑老化不能使用等等。”所以，租房時只要不是人為造成的損壞，租客并非一定要承擔(dān)責(zé)任。

而有網(wǎng)友認(rèn)為的“房東構(gòu)成敲詐勒索”則并不涉及。李澤瑞律師介紹，構(gòu)成敲詐勒索最重要的兩個構(gòu)成要件，分別是行為人取得他人財物是無法律依據(jù)的，即行為人主觀上具有非法占有他人財物的故意。另一個就是，行為人使用了威脅、恐嚇或者要挾等手段。

央視網(wǎng)《新聞+》北京中銀律師事務(wù)所律師高婷婷表示，承租人支付的租金實質(zhì)上已經(jīng)包含了房屋自然損耗的對應(yīng)價值，租客對自然損耗不需要承擔(dān)責(zé)任。因此在正常的損耗范圍之內(nèi)，承租人退房時無須另外補償。

《新聞+》記者：退租時，如何判定房屋損失？

高婷婷：房屋作為一種租賃物，在出租過程中是一定會有損耗的。出租人在出租房屋時，應(yīng)預(yù)料到隨著使用時間的變長，房屋的價值一定會變小，所以在制定租金時，也應(yīng)考慮折舊價值。

但當(dāng)造成人為過錯性的損失時，租客應(yīng)當(dāng)進行賠償。這種情況需要對比損壞所造成的結(jié)果和物品原狀之間的差距，比如給對方比較貴重的家具造成了明顯破壞，因為使用不當(dāng)導(dǎo)致對方配置的家電、房屋主體結(jié)構(gòu)或房屋表面有明顯破損，原來墻上沒有洞，但因人為原因產(chǎn)生了洞等，這些必然是一種損失。

損失的賠償形式可以是恢復(fù)原狀，或者按照房主自行修復(fù)所支出的費用進行金額補償。但賠償要考慮經(jīng)濟性，賠償過程要體現(xiàn)公平性、合理性與過錯的相當(dāng)性。

《新聞+》記者：退租時遇到賠償糾紛，租客應(yīng)如何保護自身權(quán)益？

高婷婷：首先，需要核實房東主張的金額是否合理，可以要求房東出示完善的購買或支付憑證，核對發(fā)票、購買記錄的真實性。

其次，如果確實需要修復(fù)，房東應(yīng)提前告知租客價格，如果價格遠超市場價格和維修的必要價格，租客不認(rèn)可，可以提出自己進行修復(fù)和維護。

最后，如遇強制索賠且索賠金額明顯與實際損失不符的情況，租客要保留好相關(guān)證據(jù)，采取法律手段，維護自身權(quán)益。

《新聞+》記者：租房時，還需要注意哪些事項？

高婷婷：第一，要制定比較完備的租賃合同，對房屋的用途及正確使用方法進行約定。在租金的制定上，要對未來的行為有預(yù)期。

第二，除了約定之外，在交付房屋時，要做好交割清單，寫明交付的房屋狀態(tài)如何，配置如何。如果是特殊房屋，有特殊家具，要特別標(biāo)注。

第三，交付房屋時，雙方可以進行錄像或拍照，達成對房屋出租時狀態(tài)的共識。房東驗收房屋時，就可以用清單和當(dāng)時留下的影像進行比對，如果出現(xiàn)正常損耗之外的明顯破壞，可以要求租戶賠償；如果是自然損耗，則不能要求租戶支付賠償費用。

編輯|何小桃 蓋源源

校對|王月龍

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