（2024年4月2日星期二·廣州）今年的房地產市場會好起來嗎？

這是一個曾經18萬億的市場，令人驚嘆。雖然現在調整回落至10萬億，但仍然是一個龐大而充滿機會的市場。

機會來自哪里？4月2日在廣州召開的2024觀點年度論壇上，與會嘉賓們真誠且熱烈地討論了當下周期中的行業出路。

信心的周期2024觀點年度論壇現場

同時也明示了未來的機會，雖然這種機會并非誰都能夠輕易把握。

“就目前的房地產市場形勢和今后的發展方向看，只有加強服務意識，深耕服務內容，才是未來房地產企業行穩致遠的重要方向。”

用中國房地產業協會商業文化旅游地產專業委員會蔡云秘書長演講中的話來說，運營與服務，是一個已經看得到的方向。

因為，“市場和政策對房地產企業轉型提出了更高要求，要求具備極強的服務水平，更專業的運營能力”。

中國房地產業協會商業文化旅游地產專業委員會秘書長、研究員 蔡云

好房子、好服務，才有未來

事實上，住建部部長倪虹前不久在“兩會”新聞發布會上，已經就行業的未來作出了清晰的回答，亮明了態度。

“房地產企業要有清醒的認識，誰能為群眾建設好房子，誰能為群眾提供好服務，誰就會有市場、誰就會有發展。”倪虹如是表示。

同時，對于嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產破產、該重組重組。

廣東省房地產行業協會會長王韶在論壇上發表演講時也引述了倪虹部長這一觀點。

王韶表示，這是大勇氣、大魄力、大智慧的體現，是堅持法制化、市場化原則，對房地產、對經濟嚴肅而負責任的態度，也是市場經濟優勝劣汰的結果。

“好房子、好服務”，就是當下和未來房地產企業需要順應的大勢，以及必須追求的結果。

廣東省房地產行業協會會長 王韶

“現在困難的企業很多，保民生、穩樓市的任務非常艱巨，而我們的資源非常有限，將有限的資源集中在更多優質、有需要的樓盤中，可以避免樓市狀況的持續惡化。”王韶預測，今年內重點核心城市有望復蘇筑底，并穩步向新發展模式過渡。

國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家邱曉華再次應邀出席觀點年度論壇，他帶來了關于“兩會精神與中國經濟”的全方位思考。

“高質量發展是硬道理”，邱曉華開宗明義，并用“向新而行、往高而攀”來形容接下來的工作方向。

國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家 邱曉華

“向新而行”就是向著新質生產力前進，發展新質生產力；“往高而攀”就是往高質量發展去攀登。

邱曉華對今年中國經濟的發展，認為“有望恢復到合理區間”。

高質量發展和新質生產力同樣適用于調整周期中的房地產行業，而對于房地產行業的未來，邱曉華表示，政策是明確的，一定是要盡快回到平穩、健康發展的軌道上來，而不是讓這個行業消失。

“房地產還是要保的一個行業，不是說這個行業是可有可無的。”

麻省理工學院Global SCALE Network中國中心主任郭杰群，則從“海外REIT發展經驗的啟示”，指出當下REITs領域的問題與不足，以及需要改進的方向。

麻省理工學院Global SCALE Network中國中心主任 郭杰群

“REITs是一個金箍棒，能做很多事情。但是我們今天談REITs，都是把它當燒火棒，考慮的只是融資，沒有辦法發揮它的精髓。”郭杰群指出。

郭杰群強調，REITs是一個極具有魅力的，對于宏觀經濟和普通投資人都具有極大影響的一個極好的金融工具。

鏗鏘行：如何構建房地產發展新模式？

本屆觀點年度論壇安排了兩場對話，一場是以“構建房地產發展新模式”為主題的鏗鏘行主題討論，另一場是以論壇大主題“信心的周期”為主題的主題討論會。

鏗鏘行討論會上，三位嘉賓（邱曉華、蔡云、郭杰群）就房地產的話題進行了深入對話。而之前的主題演講中，三人各有側重。

觀點鏗鏘行：構建房地產發展新模式

主持嘉賓：世聯行首席技術官 黎振偉

對話嘉賓：國家統計局、陽光保險集團首席經濟學家 邱曉華

中國房地產業協會商業文化旅游地產專業委員會秘書長、研究員 蔡云

麻省理工學院Global SCALE Network中國中心主任 郭杰群

世聯行首席技術官黎振偉作為主持嘉賓，提出了第一個問題：下一步的政策方向會在哪些方面更加積極？

邱曉華表示，對那些能夠活著、也能活好，而且還能夠繼續往前走的房地產企業，國家從財政到金融到主管部門，都在積極支持。

“大家一定還是要有信心。”

蔡云進一步表示，我們國家對于房地產的政策，包括財政的措施、稅收的措施等等調控措施，都是在尋求達到一個平衡。

“供需關系不平衡，導致了市場下行。所以，出臺這么多好的政策，就是為了達到平衡。”

郭杰群則表示，房地產是任何經濟狀態下不可或缺的產業，所以長期來看是具有光明前景的。

至于如何構建長期發展的新模式？邱曉華表示，最基本的住房需求通過政府這只手來保障，改善型、享受型的住房需求則需要靠市場。

保障方面，政府要有足夠的財政政策和對應的金融資源配套。市場方面，確實也要有完善的市場調節制度，這些制度完善起來，這個發展新模式才能建立起來。

蔡云認為，國家在政策進行引導和支持，開發企業也要調整自己的產業方向——存量市場會帶來巨大收益。沉淀性的物業，對企業來講肯定是現在最優質的、可以獲得最穩定資金保障的一個來源。

“未來穿越周期的一個重要保證，必須在金融上、法律法規上、實施辦法上有一定的管理，這才能適應存量資產的發展。”

郭杰群的觀點更為直接，他指出，企業講轉型，轉到哪里了？什么東西都沒有。所以只能說怒其不爭，“你們自己不爭氣”。

“我們講轉型講了這么多年，沒有一點改變。”郭杰群表示。

主題討論會：信心的周期

2024觀點年度論壇最后亮相的環節是“主題討論會：信心的周期”。

主題討論會：信心的周期

主持嘉賓：世邦魏理仕廣州分公司董事總經理 嚴思慧

討論嘉賓：金地集團開發管理公司副總經理 王欣

廣州瑞豐房地產開發有限公司總經理 朱懷宇

智匯集團聯席總經理 王媛媛

合凡資產總經理 姜海

廣州珠江城置業有限公司租賃部負責人 劉娉婷

第一太平戴維斯中國區戰略顧問中心成員廣州策略顧問部負責人 陸國強

參與討論嘉賓有6位，而且同時擁有了開發、代建、產業、商業和金融投資的企業代表。

代建方面，金地集團開發管理公司副總經理王欣表示，代建的重點應該落位在“代”字上，就是怎么能夠針對不同的項目，站在業主的角度思考。這里有兩個關鍵詞，第一個是定制開發，第二個是服務能力。

廣州瑞豐房地產開發有限公司總經理朱懷宇認為，現在這個環境下要做“小而美”，要適應新的房地產周期，應該把它當成常態化，把自己手頭的事情做好。

智匯集團聯席總經理王媛媛也表示，做產業，其實是要真正懂產業。不僅僅是給企業提供一個物理空間，更多的還是提供一個企業發展的土壤。

廣州珠江城置業有限公司租賃部負責人劉娉婷認為，在當下困難重重的市場環境下，珠江城未來的核心打法是走ESG BP的道路，核心要義就是跟租戶一道攜手共贏，珠江城要成為業主在租客戶的ESG伙伴。

合凡資產總經理姜海則稍微悲觀，認為目前大環境的嚴峻性遠遠超出預期，原來的預期跟實際形勢比還是偏樂觀的。因為即使是沒爆雷的企業，背著幾千億、上萬億的負債，想轉型也是很困難的事情。

第一太平戴維斯中國區戰略顧問中心成員廣州策略顧問部負責人陸國強則表示，在國內經濟大循環的戰略背景下，國民的消費需求，包括對住房、商業地產的需求都在不斷地調整和變化，因此房地產開發企業、商業地產開發運營公司都需要順應這些消費者、居民，以及各方面消費主體的需求來變化。

最后，主持嘉賓世邦魏理仕廣州分公司董事總經理嚴思慧引用彼得·德魯克的經典名言，對整場對話進行了總結：“動蕩時代最大的威脅不是動蕩本身，而是仍然沿用過去的邏輯行事。”