每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

內外壓力之下，中交地產（SZ000736，股價9.50元，市值66.07億元）不得不放慢了大肆擴張的步伐。

4月8日，中交地產發布2023年度報告。這家一直希望沖進“央企前三”的開發商這一年由盈轉虧，實現歸屬于上市公司股東凈利潤虧損16.73億元。

2023年，中交地產只以招拍掛方式新增了成都天府麓山66畝和合肥包河區淝河板塊BH202313號地塊，共耗資27.7億元。

而在過去這些年里，哪怕是頂著連續3年超過280%的凈負債率，中交地產也沒有停止過規模擴張。

2024年，中交地產不得不面臨解決同業競爭最后期限的歷史難題，但從中交地產的業績表現看，顯然沒有達到母公司對它的要求，擺在董事長李永前眼前的形勢十分嚴峻。

去年僅新增兩個項目

《每日經濟新聞》記者梳理中交地產近5年的年報發現，2019年新增土地15宗，土地購置總價款181.59億元，權益價款118億元；持有項目55個，總建筑面積1465.83萬平方米。

2020年，中交地產達到規模擴張高峰期，全年新增土地30宗，計容建筑面積635.59萬平方米，較上年增長176.90%，土地購置總價款高達535.80億元，權益價款252.54億元；持有項目85個，項目總建筑面積2376萬平方米。

到2023年，中交地產累計持有房地產項目來到117個，土地總面積1071.40萬平方米。

據此來看，在過去5年里，通過股權收購、增資、招拍掛等方式，中交地產新增了62個項目，但2023年僅新增2個。

而據記者統計，這117個項目中，只有18個項目為中交地產100%持有，其余全部為合作項目。

規模擴張的代價，是連續5年業績下滑。2023年，中交地產實現歸屬于上市公司股東凈利潤虧損16.73億元，由盈轉虧，這可能也是這家央企不得不踩下“急剎”的根源。

如果把歸母凈利潤分解到每個季度，可以發現，中交地產在2020年第一季度就已經出現過一次虧損；2021年和2022年是第一季度和第三季度出現虧損；到了2023年，每個季度都在虧損。

分區域看，2023年，中交地產華北地區的營收跌幅甚至超過60%，西北地區的營收跌幅也超過50%。

中交地產表示，2023年度公司多項目銷售情況不及預期，公司對項目開發產品及在建開發項目的可變現凈值進行測試并計提相應存貨跌價準備，此項減少公司歸屬于母公司股東的凈利潤12.38億元。

由此可見，中交地產虧損的大頭，就來自存貨跌價計提。

在去年的深交所問詢函回復中，對于虧損問題，中交地產曾解釋稱，近年來公司業務主要集中地之一的華東地區，如寧波、蘇州等城市土地市場競爭較為激烈，同時北京項目有所增加，拿地成本有所抬升，隨著前期較早拿地并開發的高毛利項目逐步結轉完畢，受到前述市場因素影響的低毛利項目進入結轉周期，毛利空間有所收窄。

記者查閱2023年報發現，中交地產在北京只有一個主要項目在售，為上東郡，報告期內結算金額11.22億元。對于這個項目，中交地產此前曾表示“北京上東郡為共有產權房，毛利空間有限”。

在中交地產2022年報發出后，深交所很快針對其歸屬于上市公司股東的凈利潤大幅波動發出了問詢函，但在2023年報，這個波動的同比降幅達到更驚人的5029.65%，而歸屬于上市公司股東的凈資產更是跌超50%。

公司償債壓力較重

事實上，作為中交集團旗下唯一A股地產上市公司，一直以來，大股東中交房地產集團對中交地產給予了很大支持。

去年3月，中交地產董秘在回復投資者提問時就表示，近期地產行業整體規模增速放緩，房地產企業經營承壓，在公司主營業務發展過程中，公司控股股東及其關聯方通過對公司提供借款、為公司發行公司債券提供擔保等方式，在資金及資源上為公司主營業務平穩健康發展提供了有力支持。

2021年12月14日，中交房地產集團提出申請延長避免同業競爭承諾履行期限。根據2018年的《中交房地產集團有限公司關于避免同業競爭的補充承諾》，2021年底前，將采取現金換購、換股并購或其他可行的方式逐步啟動下屬其他涉及房地產開發業務的企業與中交地產的深度融合。

而這次承諾到期限之時，中交房地產集團申請將上述承諾延期變更至2024年底前。“在2024年底前采取出售資產、現金收購、換股并購或其他可行的方式，啟動綠城中國控股有限公司、中交置業有限公司、東莞市山水雅居房地產開發有限公司、沈陽裕寧房產開發有限公司、中房集團安居投資建設有限公司、中國住房投資建設有限公司等下屬其他涉及房地產開發業務的企業與中交地產的整合。”

今年是避免同業競爭承諾的期限之年，但從中交地產這些年的表現看，顯然沒有達到母公司對它的要求，擺在董事長李永前眼前的形勢十分嚴峻。

也正因此，李永前才更需要一個穩定的高管團隊，一起帶領中交地產早日接近當初的目標——不說“央企前三”，至少要交出一份令投資人滿意的財報。

在此之前，中交地產五年四任總裁，這樣頻繁的高管變動，實在不是一家健康的開發商，尤其是央企開發商應當表現出來的狀態。現任總裁汪劍平2021年6月接任至今已近三年，是近年來在這個位置任職時間最長的一位了。

在今年1月的2024年工作會議上，中交集團對中交房地產集團給出了“頂住了市場壓力，解決了一些困擾公司高質量發展的老大難問題”這樣的評價，并表示在銷售去化、保障現金流安全、項目管理、做實資產等方面取得了一定成效。

這次會議為中交地產的2024年定下了基調。

根據中交集團的要求，今年是中交房地產爬坡過坎、蓄力發展十分緊要的一年，要科學統籌好中交集團整體利益與中交房地產現實需要的關系，維持好現有規模，搭建好管理體系，嚴謹審慎謀求增量、下大力氣去化存量、狠下決心做實資產、做強投資。

對李永前和管理層來說，在2023年這樣的業績背景之下，這個任務并不輕松。

或正因此，今年2月，中交地產組織架構進行了大調整，從三級管控調整到兩級管控，撤銷原7個區域公司，公司總部直管城市公司；推動資源聚焦，將原有16個城市公司，按項目區位就近重組為9個，分別為北京、武漢、成渝、蘇杭、廣州、上海、雄安、廈門、長沙。

而對于內外部風險，中交地產顯然也是十分清楚的。其表示，房地產市場恢復仍依賴于購房者預期修復程度，新房銷售市場依然面臨壓力。同時，房地產企業投資力度下滑，行業分化繼續加劇。

債務結構方面，中交地產1年內到期債務170.37億元，1~2年到期337.13億元，2~3年到期55.83億元，3年以上46.95億元。2年內到期債務占比高達83.15%，償債壓力較重。

年報發布當日，中交地產公告，執行總裁徐愛國兼任總法律顧問，梅瑰擔任財務總監。

值得注意的是，梅瑰此前是大股東中交房地產集團的財務金融部總經理。