每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

在今年港股延遲刊發2023年度業績報告的5家物業企業中，方圓生活服務、建業新生活、宋都服務均是首次無法按時刊發年報。

回看方圓生活服務（HK09978，股價0.080港元，市值3200萬港元）的2023年，年中出現主板上市3年來首次歸母凈虧損，關聯公司方圓地產正式宣告違約，大股東還進行了股權出售……由此看來，方圓生活服務的年報“難產”似乎并不意外。

雖然方圓生活服務近年來物業管理收入占比提升，但其主要客戶對象仍集中在母公司方圓集團及其關聯公司。在方圓系公司出現流動性問題后，方圓生活服務就承擔著應收貿易款項減值虧損撥備的風險，以及關聯公司多次以資產抵債的“無奈”。

應收款減值測試未完成，業績由盈轉虧

對于無法準時刊發2023年度報告的原因，方圓生活服務點出了具體事項，主要是因為核數師需要取得額外的重要資料及文件完成截至2023年12月31日止年度的貿易應收款項減值測試，而公司需要額外時間收集所需的必要資料及文件。因此，于公告日期相關審計尚未完成。

事實上，自2022年度以來，多家上市物業企業的業績均收到貿易應收款項減值損失影響，2023年度部分物業企業也因此出現凈虧損。方圓生活服務也不例外，從其2023年中期業績報告中的部分數據便可見一斑。

2023年上半年，方圓生活服務實現總收入約為2.18億元（人民幣，下同），同比減少約21.7%，主要原因在于綜合房地產代理服務分部收入下降約5720萬元。

期內公司擁有人應占虧損約為2291.1萬元，相較2022年同期（溢利975.5萬元）由盈轉虧，主要是由于金融資產減值虧損大幅增加了約4690萬元導致的。這是方圓生活服務錄得自2020年港交所主板上市以來的首次業績虧損。

方圓生活服務2021年以來歸母凈利情況 來源：方圓生活服半年報（百度股市通制圖）

而金融資產減值虧損的大幅增加主要來自于應收貿易款項減值虧損撥備大幅增加約660萬元，及應收同系附屬公司款項及應收關聯方款項減值虧損撥備大幅增加約4080萬元，因從主要客戶的應收款項回款放緩，以及由于陷入財務困境的房地產開發商的信貸風險增加及房地產行業不景氣，方圓生活服務合理計提了減值損失撥備。

所謂同系附屬公司等關聯公司，指方圓集團控股有限公司（以下簡稱方圓集團）所投資的公司，主要客戶則是方圓集團及其附屬公司。方圓集團是方圓生活服務的母公司，也是其實控人方明主要負責地產開發的公司。

報告期內，方圓生活服務的應收貿易款項達到約1.44億元，較年初增長約14.93%。除去減值虧損后還有約1.23億元應收貿易款，其中，同系附屬公司的應收款項還有約9616萬元，關聯公司的應收款項還有約4539萬元。

方圓生活服務2021年以來營收情況 來源：方圓生活服半年報（百度股市通制圖）

從收入分布來看，物業管理服務貢獻了絕大部分收益。在2.18億元的營收中，物業管理服務收入同比增長12.5%至約1.67億元，占比76.6%；房地產代理服務收入占比9.23%，非業主增值服務和社區增值服務均同比下降。

債務方面，截至2023年上半年，方圓生活服務只有一筆約3500萬元的短期借款，主要用于撥付日常營運及一般營運資金，但并無長期借款。其銀行結余及現金約為1.12億元，同比減少約5%，主要是其受限制銀行結余增加較多。

曾大舉收并購，關聯公司多次以資產抵債

方圓生活服務的前身是方圓房服集團，于2017年11月15日起在創業板上市，當時主要業務是做新房及二手房代理、渠道整合平臺、物業研究及咨詢等服務。2020年5月，方圓房服集團又在香港聯交所正式批準轉板上市，開始在主板交易。

2021年初，在已完成對廣州方圓現代生活服務股份有限公司66.31%的股權收購后，方圓房服集團正式更名為“方圓生活服務”，意在強調其物業屬性。

方圓生活服務主營構成 來源：方圓生活服2023年半年報（百度股市通制圖）

當時物業股雖然已經開始在資本市場回落，但余溫仍在。而由于物業公司估值處于歷史低位，導致2021年上市物業公司并購浪潮迭起，全年共有29家上市物企發起53項并購，并購交易總額達366.88億元。

方圓生活服務自然也沒有錯過，在更名后不到半年時間內，就開啟了5起物業公司并購，斥資近7000萬元。在這一輪收并購后，方圓生活服務2021年度和2022年度的營收均突破了5億元，凈利潤也逐年上漲。

但在2023年8月，其關聯公司方圓集團旗下廣州市方圓房地產發展有限公司（以下簡稱方圓地產）官宣違約，未能支付境外債券（債券代碼：XS2280435673）本金3.4億美元，累計未付利息6936萬美元。

因此，自2023年以來，方圓生活服務接受了多次方圓集團關聯公司以待售物業等資產抵付應收賬款。

2023年1月，方圓生活服務的一間接非全資附屬公司與方圓地產旗下珠海市方圓明臻房地產有限公司（以下簡稱珠海明臻）訂立置換協議。據此，方圓生活服務方面同意透過接受珠海明臻向其轉讓一項物業，抵銷珠海明臻結欠其的應收貿易款項約164.3萬元。值得注意的是，今年3月，珠海明臻和方圓地產等被農業銀行因金融借款合同糾紛告上法庭。

2023年6月，廣東江門鶴山市一家項目公司擬將旗下23套住宅物業轉讓給方圓生活服務，以抵銷其拖欠方圓生活服務的應收款1600萬元。而這23套住宅物業的總價值被估價約為2000萬元，方圓生活服務反過來還需要向對方支付一筆400萬元的首付款。

方圓生活服務解釋稱，本次交易置換的原因是賣方未能如期結清未結應收款總額，且預期賣方將無法于近期結清未結應收款總額，故進行置換交易。“未結應收款總額來自本集團過往向賣方提供的物業代理及物業管理服務。”

雖然方圓生活服務再三強調本次交易置換的賣方實控人為獨立第三方，但賣方曾經和方明有過來往。更重要的是，上述轉讓的23套住宅物業是來自一個名叫“方圓•鶴山云山詩意”的項目，而方圓集團在官網的項目介紹中就將該項目列入其中，且方圓集團在廣東開發有多個案名為“云山詩意”的項目。

2023年12月6日，方圓地產又以湛江云山詩意花園一期的七項商業物業以及江門方圓•新會月島首府的六個車庫，抵銷應付方圓生活服務的1310萬元款項。同時，廣州增城方圓•廣州增城云璽的四項商業物業抵銷合計270萬元未結應收款項。

方圓生活服務認為，利用該等物業作為抵銷未結應收款的手段是本公司有利的行動方案，可提高效率并最大限度地減輕財務負擔，公司在無法預見房地產行業的不明朗狀況下仍能夠確保其利益。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211181892190