中指研究院

一、管理規(guī)模

（一）管理面積同比增長(zhǎng)6.2%，規(guī)模增長(zhǎng)以質(zhì)換量，儲(chǔ)備面積由增轉(zhuǎn)降

經(jīng)歷近幾年的調(diào)整后，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展腳步顯著放緩，管理規(guī)模增速進(jìn)一步下降，高質(zhì)量發(fā)展成為主旋律。2023年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值為6798.10萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.21%，增速較上年下降6.22個(gè)百分點(diǎn)，近五年來(lái)首次低于10%；合約面積均值為8759.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.16%，增速較上年下降9.43個(gè)百分點(diǎn)。

2023年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)儲(chǔ)備面積均值為1881.78萬(wàn)平方米，首次出現(xiàn)下降，同比下降10.15%。部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)未來(lái)在保持管理面積持續(xù)增長(zhǎng)以及項(xiàng)目拓展方面面臨較大壓力。

（二）突破外拓困局：合資合作對(duì)沖市場(chǎng)內(nèi)卷，“資源型”并購(gòu)取代盲目擴(kuò)張

2023年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三方管理面積占比達(dá)到54.53%，已連續(xù)三年超過(guò)50%，與2022年基本持平。當(dāng)前階段，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)外拓方面面臨困局。一方面，2023年并購(gòu)市場(chǎng)冷淡，高速外拓的方式不可持續(xù)；另一方面，市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)難度大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，外拓節(jié)奏有所放慢。

與市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)相比，以合資合作或戰(zhàn)略合作的方式獲取第三方項(xiàng)目更靈活，成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)重要的拓展手段。這種輕資產(chǎn)的合作模式不需要花費(fèi)重金，但能充分發(fā)揮合作雙方的資源優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，達(dá)到“1+1>2”的效果，有利于百?gòu)?qiáng)企業(yè)拓展非住宅和專(zhuān)業(yè)賽道，強(qiáng)化外拓能力。

（三）住宅項(xiàng)目增量顯著，非住宅管理面積占比下降，專(zhuān)業(yè)壁壘尚待突破

2023年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比達(dá)到34.16%，較上年降低1.12個(gè)百分點(diǎn)，一改往年持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。主要原因有以下幾個(gè)方面。第一，“保交樓”工作持續(xù)推進(jìn)，成效顯現(xiàn)。2023年商品房竣工面積約9.98億平方米，其中，住宅竣工面積7.24億平方米，不少百?gòu)?qiáng)企業(yè)承接到更多新建住宅項(xiàng)目。第二，相比住宅業(yè)態(tài)，非住宅業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)性更強(qiáng)，細(xì)分業(yè)態(tài)領(lǐng)域存在一定的專(zhuān)業(yè)壁壘。第三，過(guò)去幾年，為了克服非住宅細(xì)分領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)壁壘，很多百?gòu)?qiáng)企業(yè)采用并購(gòu)的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)非住宅賽道的快速布局，而2023年并購(gòu)市場(chǎng)進(jìn)一步回歸理性，導(dǎo)致非住宅擴(kuò)張速度減緩。

二、經(jīng)營(yíng)績(jī)效

（一）營(yíng)收增速持續(xù)放緩到4.6%，央國(guó)企提速發(fā)展

2023年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值為15.5億元，同比增長(zhǎng)4.56%，增速較上年下降6.06個(gè)百分點(diǎn)，首次低于10%。TOP10企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值為142.44億元，同比增長(zhǎng)為8.72%。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)中多數(shù)央國(guó)企營(yíng)業(yè)收入仍舊保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，顯著高于整體水平，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。上市民營(yíng)企業(yè)中，近70%的企業(yè)營(yíng)收增速低于10%。

2023年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入均值12.72億元，占比首次超過(guò)八成，達(dá)到82.05%，占比較上年提升2.97個(gè)百分點(diǎn)，為近幾年新高。

（二）社區(qū)增值服務(wù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定，非業(yè)主增值服務(wù)下降超三成，創(chuàng)新服務(wù)營(yíng)收有限

2023年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入均值2.36億元，較上年的2.7億元下降12.59%，占比為15.23%，較上年下降2.99個(gè)百分點(diǎn)。非業(yè)主增值服務(wù)收入下降是增值服務(wù)收入下降的主要原因之一。

創(chuàng)新型服務(wù)收入均值為0.42億元，同比增長(zhǎng)5.0%，保持連續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，占比微幅提升至2.72%。頭部企業(yè)或少數(shù)重點(diǎn)企業(yè)引領(lǐng)百?gòu)?qiáng)企業(yè)開(kāi)展創(chuàng)新型服務(wù)，更加關(guān)注項(xiàng)目盈利能力以及回款情況，與基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，堅(jiān)守主業(yè)，堅(jiān)持創(chuàng)新，平衡風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)。

（三）利潤(rùn)率雙降，毛利潤(rùn)微增，風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，提質(zhì)發(fā)展初見(jiàn)成效

2023年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象仍在持續(xù)，毛利率和凈利率雙雙下降，但降幅收窄。同時(shí)，2023年百?gòu)?qiáng)企業(yè)毛利潤(rùn)均值為3.23億元，較上年增長(zhǎng)0.81%，轉(zhuǎn)降為升。凈利潤(rùn)均值為8385.5萬(wàn)元，較上年下降11.18%，降幅收窄11.22個(gè)百分點(diǎn)。

2023年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)毛利率均值為20.85%，較上年下降0.77個(gè)百分點(diǎn)，凈利率均值為5.41%，較上年下降0.96個(gè)百分點(diǎn)，降幅分別收窄2.72個(gè)百分點(diǎn)和1.75個(gè)百分點(diǎn)。

三、服務(wù)質(zhì)量

（一）以客戶(hù)滿(mǎn)意為導(dǎo)向，打造獨(dú)具特色的“管家服務(wù)體系”

服務(wù)品質(zhì)是物業(yè)企業(yè)的生命線和發(fā)展根基，沒(méi)有以服務(wù)品質(zhì)為基礎(chǔ)的“1”，再多的業(yè)務(wù)也將失去依托成為“0”。在存量市場(chǎng)的背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，回歸服務(wù)本源，提升服務(wù)品質(zhì)，成為企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的不二選擇。

為提升服務(wù)品質(zhì)，部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)打造了具有自身特色的“管家服務(wù)體系”，提升客戶(hù)體驗(yàn)，消除盲點(diǎn)，解決痛點(diǎn)，挖掘亮點(diǎn)，將企業(yè)服務(wù)或產(chǎn)品有效傳遞于客戶(hù)。

（二）建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，分類(lèi)分級(jí)設(shè)計(jì)服務(wù)產(chǎn)品，差異化競(jìng)爭(zhēng)助高質(zhì)發(fā)展

百?gòu)?qiáng)企業(yè)以建設(shè)可落地的標(biāo)準(zhǔn)化體系為抓手，從服務(wù)流程、作業(yè)規(guī)范、客觀考評(píng)等多維度全面落實(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的標(biāo)準(zhǔn)化，保障企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)范、高效。

針對(duì)住宅業(yè)態(tài)，不同價(jià)格下都有好的服務(wù)和產(chǎn)品，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在追求極致基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上提供差異化的服務(wù)，以滿(mǎn)足不同客戶(hù)需求。面對(duì)非住業(yè)態(tài)的服務(wù)場(chǎng)景，百?gòu)?qiáng)企業(yè)以提升客戶(hù)整體運(yùn)營(yíng)效率和客戶(hù)員工滿(mǎn)意度為目的，以企業(yè)非核心業(yè)務(wù)整體性規(guī)劃為策略，助力客戶(hù)業(yè)務(wù)發(fā)展，所提供的服務(wù)產(chǎn)品呈現(xiàn)出鮮明的特點(diǎn)，包括多樣化、定制化、一站式、專(zhuān)業(yè)性等。

（三）平衡規(guī)模、效益與品質(zhì)，收繳率與留存率超90%

服務(wù)質(zhì)量的提升不是無(wú)條件地迎合，而是準(zhǔn)確契合客戶(hù)的需求，同時(shí)要平衡發(fā)展速度、經(jīng)營(yíng)效益。百?gòu)?qiáng)企業(yè)回歸自身，修煉內(nèi)功，嚴(yán)控成本狠抓公司治理，在追求服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)保障公司效益，在追求效益的同時(shí)保證品質(zhì)。

評(píng)價(jià)物業(yè)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)優(yōu)劣最直接的指標(biāo)為滿(mǎn)意度、收繳率與留存率。2023年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率與留存率與過(guò)往年份相比基本保持不變，這是對(duì)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升行動(dòng)的正向反饋。

四、發(fā)展?jié)摿?/strong>

（一）“拓深度”激活社區(qū)增值潛力，“掘優(yōu)勢(shì)”緊抓非住宅物業(yè)機(jī)會(huì)

做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，各項(xiàng)增值服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)依然是物業(yè)企業(yè)必須攻克的領(lǐng)域，尤其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代后，如何充分發(fā)掘物業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步激活多元賽道潛力，是行業(yè)面臨的重要課題。

基于住宅物業(yè)發(fā)展而來(lái)的社區(qū)增值服務(wù)被視為物業(yè)管理行業(yè)的第二增長(zhǎng)曲線，對(duì)物業(yè)公司而言存在一定競(jìng)爭(zhēng)壁壘。百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)并發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，在業(yè)務(wù)布局方面保持審慎態(tài)度，盡量做到少而專(zhuān)、專(zhuān)而精，根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)篩選賽道，避免資源和人力投入過(guò)度分散導(dǎo)致全局失敗。

基于非住宅物業(yè)的IFM是近兩年的熱門(mén)賽道，客戶(hù)需求多、服務(wù)內(nèi)涵廣，市場(chǎng)潛力大，專(zhuān)業(yè)性、綜合性更強(qiáng)，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)爭(zhēng)相布局的藍(lán)海市場(chǎng)。此外，城市服務(wù)是近幾年物業(yè)行業(yè)的熱門(mén)賽道，隨著全國(guó)環(huán)衛(wèi)市場(chǎng)化的逐步推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與程度越來(lái)越高，已在市政環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域占據(jù)一定市場(chǎng)份額。

（二）科技賦能全業(yè)態(tài)、全場(chǎng)景，智能化手段化解管理難題

百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極擁抱科技，將新技術(shù)不斷應(yīng)用于管理和服務(wù)，開(kāi)啟“智慧物管”新紀(jì)元。2013年及以前是行業(yè)的科技應(yīng)用萌芽期，百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過(guò)引入閉路電視、電腦等硬件設(shè)施或者購(gòu)買(mǎi)軟件系統(tǒng)應(yīng)用，進(jìn)行較為初級(jí)的智能化建設(shè)；2014~2018年，行業(yè)在科技應(yīng)用方面進(jìn)入快速落地期，各種業(yè)主端及員工端App、微信小程序、智能設(shè)施設(shè)備紛紛涌現(xiàn)，大部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)在此階段實(shí)現(xiàn)了線上繳費(fèi)、報(bào)事報(bào)修、線上團(tuán)購(gòu)、互動(dòng)交流以及智慧停車(chē)、智能安防；2019年以來(lái)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)加大智慧物聯(lián)平臺(tái)的建設(shè)力度，在實(shí)際物業(yè)管理多場(chǎng)景中深化科技應(yīng)用，行業(yè)進(jìn)入科技應(yīng)用深化期。

（三）以業(yè)務(wù)為導(dǎo)向重構(gòu)人才梯隊(duì)，提升行業(yè)價(jià)值匯聚英才

2023年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的從業(yè)人員中，本科及以上人員占比為12.16%；大專(zhuān)學(xué)歷人員占比為23.15%；高中及以下人員占比為64.69%。百?gòu)?qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的學(xué)歷平均水平持續(xù)提升。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)充分認(rèn)識(shí)到引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才的重要性，制定了嚴(yán)格的專(zhuān)業(yè)人才招募標(biāo)準(zhǔn)，逐步搭建起各業(yè)務(wù)板塊的人才團(tuán)隊(duì)，為新業(yè)務(wù)的發(fā)展和模式探索注入新動(dòng)力。百?gòu)?qiáng)企業(yè)高度重視人才培養(yǎng)，通過(guò)定期、不定期、線上及線下等多樣化培訓(xùn)方式，不斷提高員工的專(zhuān)業(yè)能力和綜合素質(zhì)。

（四）資本市場(chǎng)IPO降溫，地方國(guó)企加快上市進(jìn)程

2023年，物業(yè)管理行業(yè)IPO熱度進(jìn)一步降低，年內(nèi)新增上市公司僅兩家，分別是眾安智慧生活和潤(rùn)華服務(wù)，募集資金總額約2.4億港元。上市物企數(shù)量及募集資金總額均創(chuàng)近六年來(lái)新低，回落至2015年的水平。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，尤其地方國(guó)資背景物業(yè)企業(yè)，仍在尋求奔赴資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值及組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

從資本市場(chǎng)表現(xiàn)看，物業(yè)板塊自2023年以來(lái)，總市值仍處在波動(dòng)下行趨勢(shì)。截至4月11日，港股物業(yè)上市公司總市值約為2065.70億港元。受上市公司盈利情況影響，已有超過(guò)10家港股物業(yè)上市公司凈利潤(rùn)為負(fù)值，剔除這部分企業(yè)后，其他上市公司平均市盈率約處于10倍到11倍之間，2024年以來(lái)保持穩(wěn)定。

五、社會(huì)責(zé)任

（一）積極響應(yīng)號(hào)召，ESG融入發(fā)展鏈條

百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極響應(yīng)號(hào)召，堅(jiān)持用中長(zhǎng)期的努力，去構(gòu)建真正融入企業(yè)使命和價(jià)值觀、可持續(xù)的新型企業(yè)社會(huì)責(zé)任模式，以ESG建設(shè)為支點(diǎn)，撬動(dòng)整個(gè)利益相關(guān)者生態(tài)圈，共推社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

面對(duì)員工、客戶(hù)、合作伙伴、政府等不同利益相關(guān)方，百?gòu)?qiáng)企業(yè)采取不同方法引導(dǎo)綠色發(fā)展。綠色環(huán)保主題活動(dòng)成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)社區(qū)活動(dòng)必選項(xiàng)，在加深與業(yè)主信任關(guān)系的同時(shí)，豐富社區(qū)文化建設(shè)，提高居民綠色環(huán)保意識(shí)，營(yíng)造環(huán)保、節(jié)約的良好氛圍。

（二）誠(chéng)信納稅?ài)`行社會(huì)責(zé)任，吸納人員就業(yè)促社會(huì)和諧

依法誠(chéng)信納稅是企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的有力證明，2023年，在行業(yè)整體盈利下滑的不利局面下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)依舊積極履行納稅義務(wù)，踐行社會(huì)責(zé)任，貢獻(xiàn)了大量稅收，納稅總額達(dá)245.32億元。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)在吸納就業(yè)中起到了積極的推動(dòng)作用，在維持企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的前提下，力爭(zhēng)做到不裁員，并積極為下崗人員創(chuàng)造再就業(yè)機(jī)會(huì)，有計(jì)劃地招收大中專(zhuān)畢業(yè)生和引進(jìn)人才，加大專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)力度，為改善就業(yè)作出貢獻(xiàn)，也為企業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備力量，2023年百?gòu)?qiáng)企業(yè)員工數(shù)量均值為6137人。

（三）構(gòu)建全域服務(wù)場(chǎng)景，為人民美好生活貢獻(xiàn)力量

百?gòu)?qiáng)企業(yè)打破小區(qū)服務(wù)邊界，協(xié)助街道治理，積極外拓非住業(yè)態(tài)，參與城市服務(wù)，全場(chǎng)景開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)，為美麗中國(guó)建設(shè)貢獻(xiàn)力量，為人民創(chuàng)造美好生活。

在參與基層治理方面，不少物業(yè)企業(yè)積極承擔(dān)老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作，對(duì)接管項(xiàng)目進(jìn)行局部翻新、停車(chē)場(chǎng)改造、加裝電梯、安裝新能源汽車(chē)及電動(dòng)車(chē)充電樁、優(yōu)化垃圾分類(lèi)等，規(guī)范了社區(qū)管理，提高了居民生活質(zhì)量。在鄉(xiāng)村振興方面，“農(nóng)村型物業(yè)”逐漸興起。目前，百?gòu)?qiáng)企業(yè)直接參與鄉(xiāng)村治理，具體內(nèi)容包括道路清掃、河道綠化養(yǎng)護(hù)、垃圾分類(lèi)、群眾所需的小修小補(bǔ)、代買(mǎi)代辦等便捷服務(wù)，專(zhuān)業(yè)人干專(zhuān)業(yè)事，“小物業(yè)”服務(wù)“大民生”。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)