每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

繼江蘇太倉(cāng)“以舊換新”常態(tài)化之后，安徽宣城也完成了首批“以舊換新”登記和篩選，并緊鑼密鼓地開啟了第二批登記工作。

“現(xiàn)在第二批報(bào)名登記已經(jīng)開始，不需要名額搖號(hào)，直接按照?qǐng)?bào)名時(shí)間順序進(jìn)行評(píng)估，具體周期長(zhǎng)短不確定。”宣城山水閑庭置業(yè)顧問小張表示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察到，有了蘇州太倉(cāng)、相城等地的先行樣本之后，其他城市的效率明顯提高了。宣城與上述城市“舊房換新”模式基本相同，也由宣城市城建集團(tuán)與宣城市國(guó)控集團(tuán)牽頭啟動(dòng)，并且跳過了太倉(cāng)的初代方案，采用“多套換一套”“多套換多套”“車位直接置換”等模式。

公積金貸款配套已跟上

宣城市城建集團(tuán)官微顯示，“以舊換新”活動(dòng)3月11日啟動(dòng)，3月25日截止，3月30日公開搖號(hào)，從261個(gè)登記號(hào)碼中抽出100名，正式進(jìn)入評(píng)估置換流程。

從具體規(guī)則來(lái)看，宣城模式吸收了多地的成功經(jīng)驗(yàn)，參與“以舊換新”的樓盤包括世紀(jì)陽(yáng)江、彩金湖畔、望湖城、山水閑庭、幕溪和府、觀江越、江南里、星未來(lái)天下名筑等。值得注意的是，按照舊房收購(gòu)價(jià)不高于新房及車位銷售價(jià)的置換原則，居民家庭可以用一套或多套舊房，置換一套或多套新房及車位。而產(chǎn)權(quán)車位或車庫(kù)與舊房在同一小區(qū)內(nèi)的，可用車位或車庫(kù)置換同等數(shù)量的新房車位。

“換房過程中不收任何手續(xù)費(fèi)，報(bào)名時(shí)交兩萬(wàn)元誠(chéng)意金，后續(xù)無(wú)論是否換房，這筆錢都會(huì)退還或者轉(zhuǎn)為房款。可以多套舊房換一套新房，舊房?jī)r(jià)格占新房?jī)r(jià)格的比例也沒有限制，但高于新房?jī)r(jià)格的不退。”小張說。

根據(jù)規(guī)則，房屋收購(gòu)款項(xiàng)方面，支持收購(gòu)款分批次支付給舊房原產(chǎn)權(quán)人，首批用于支付新房首付款，剩余舊房款需等新房貸款放款成功后，支付給舊房原產(chǎn)權(quán)人。

政策層面，宣城給予“以舊換新”明確支持。

3月22日，宣城市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市住房公積金使用政策的通知》，其中特別提到，參與“以舊換新”置換購(gòu)房人及其直系親屬，只要符合住房公積金提取、貸款的相關(guān)條件，均可申請(qǐng)使用住房公積金。

事實(shí)上，宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)和大部分三四線城市一樣，面臨新房和二手房成交冷清的局面。

安居客平臺(tái)顯示，4月，宣城二手房掛牌均價(jià)7693元/平方米，同比下降7.37%。市區(qū)在售新建住宅項(xiàng)目達(dá)到16個(gè)，銷售單價(jià)從4999元~12000元/平方米不等。

宣城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)顯示，2023年1~12月，全市和市本級(jí)商品住宅銷售面積分別為146萬(wàn)平方米和51.9萬(wàn)平方米，同比分別下降31.1%和增長(zhǎng)11.1%，但批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅同比分別增長(zhǎng)12.2%和19.6%。

舊房評(píng)估價(jià)成買賣焦點(diǎn)

一位參與宣城“以舊換新”并幸運(yùn)搖中的業(yè)主在社交平臺(tái)上對(duì)記者表示：“自己想好就行，（舊房）評(píng)估價(jià)真的不高，我家拿出了兩套房子評(píng)估，確實(shí)比中介掛的價(jià)格低得多。”

不過，上述業(yè)主仍然決定繼續(xù)進(jìn)行置換流程，因?yàn)?ldquo;二手房市場(chǎng)不景氣，賣也不好賣”。

據(jù)了解，目前在住房“以舊換新”過程中，舊房評(píng)估價(jià)能否讓參與者滿意，是交易能否完成的關(guān)鍵因素。

根據(jù)目前各地“以舊換新”的推進(jìn)和反饋情況，上海易居房地產(chǎn)研究院指出，當(dāng)前最主要矛盾點(diǎn)聚焦于二手房評(píng)估價(jià)上。從換房者角度看，擔(dān)心中介公司或評(píng)估公司把二手房?jī)r(jià)格壓得太低；而對(duì)收購(gòu)二手房的平臺(tái)方來(lái)說，過高評(píng)估二手房，也會(huì)造成財(cái)務(wù)壓力增大或資產(chǎn)估值虛高的問題。

“從評(píng)估角度看，可以采取多家評(píng)估公司聯(lián)合評(píng)估，錨定周邊市場(chǎng)二手房掛牌價(jià)、實(shí)際成交價(jià)等，通過多次評(píng)估方式進(jìn)行。而對(duì)于納入試點(diǎn)范圍的房源，后續(xù)可以設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)和劃分結(jié)構(gòu)，尤其是研究不同類型二手房收購(gòu)后的再利用模式等。”易居研究院認(rèn)為。

易居研究院進(jìn)一步指出，當(dāng)前全國(guó)各地“以舊換新”工作開展中，相比傳統(tǒng)置換模式，新模式下交易效率提高了6倍，即從傳統(tǒng)的6個(gè)月交易周期壓縮至1個(gè)月。

在傳統(tǒng)的房屋置換模式中，“賣舊”和“買新”兩筆操作存在連環(huán)單交易風(fēng)險(xiǎn)。“以舊換新”模式下，無(wú)論是具備“解約保護(hù)期”的先買新再賣舊模式，還是類似宣城的舊房換新模式，即便因評(píng)估價(jià)格分析而停止換房，先行支付的定金2萬(wàn)元仍然能夠退還。對(duì)于購(gòu)房者或換房者而言，交易的障礙因素消除、交易便利度增大、換房流程的舒適度也有所提升。

但廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾發(fā)文稱，不贊成地方政府（或授意國(guó)企城投）直接下場(chǎng)收房。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，率先推行舊房直接換新房模式的蘇州太倉(cāng)、相城，以及江蘇淮安、安徽宣城等地，都屬于規(guī)模較小的區(qū)域，而這些地方國(guó)資平臺(tái)是否有足夠的資金實(shí)力，以及足夠的經(jīng)驗(yàn)來(lái)運(yùn)營(yíng)好收回來(lái)的老舊房屋，或者分布零散的存量住房，還有待進(jìn)一步觀察。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，李宇嘉曾指出：“要看這些城市最后到底收購(gòu)了多少，如果地方確實(shí)有籌集保障性住房的需要，進(jìn)行以舊換新，這也釋放了穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)。目前，各地沒有披露收房的具體情況，因此具體效果待觀察。”

“而在‘換新’上，對(duì)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，要把品質(zhì)好、性價(jià)比高的好房源拿出來(lái)，不能把‘以舊換新’當(dāng)作去庫(kù)存、去尾貨的機(jī)會(huì)。要讓‘換新’的買家真正看到，要買的新房，是能改善其居住的好房子。”李宇嘉如是指出。