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深圳分區優化限購政策,“釋放了部分改善型客戶”,業內認為“定向去庫存意圖明顯”

每日經濟新聞 2024-05-08 17:36:06

◎美聯物業全國研究中心總監何倩茹提到,今年以來,深圳新房均價與去年相比下跌了4%左右,二手房價格與去年同期相比更是下跌9%;同時隨著房貸利率和首付比例的下調,如今的購房成本確實下降許多。另外,短期內(1-3個月)價格下降的趨勢仍然存在,稅費也有向下調整的可能,房貸利率也有下降機會,所以我認為整體購房成本仍有下降空間,但幅度會比此前小。

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

繼廣州、北京先后放松限購政策后,深圳也于5月6日晚分區調整了限購政策。

現如今,如果是非深戶,只需要繳納1年社保即可在非限購區域買房,而此前需3年;深戶有2個及以上未成年子女的家庭也可以在限定區域再購買一套房;對于納稅100萬元以上或10人以上的公司,可以公司名義在限定區域買房。

政策正式落地后,部分中介人士“奔走相告”,立馬向客戶群發送消息,并宣稱現在是購房好時機。

5月7日下午,《每日經濟新聞》記者(下稱每經記者或記者)走訪了寶安區部分樓盤,或許是工作日的緣故,售樓處到訪量暫未出現明顯變化。

寶安區福海街道一待售新盤置業顧問向每經記者表示,深圳多區放開限購后,主要釋放了一些之前沒有名額的客戶,不過當下多數客戶仍以咨詢為主,且改善型客戶的購買力更為強勁。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為,深圳此次政策更多的是為了去庫存,貫徹了小步快跑、留有余地、定向疏解的原則。從政策調整情況來看,深圳將外地人在外圍購房資格從社保3年收縮至1年,并未完全退出,政策上還留有余地。而外圍庫存相對較大,加上預期疲弱、加杠桿意愿不高,預計很難導致房價再次反彈。

“釋放了部分改善型客戶”

此次深圳分區優化住房限購政策后,不同片區的中介從不同角度向記者轉發了該消息。

位于南山的中介盧冠勇表示,南山、福田、羅湖和寶中已被確定為深圳的“核心區域”,側面肯定了區域價值,在這里選定好房子未來將更保值。

而主要在龍華區域從事房產中介工作的劉正月則提到,非核心板塊庫存長期積壓的局面將改變,放寬后房企會開展“以價換量”舉措,短期房價穩定,待銷量達到預期,項目讓利政策會逐步回收,購房者可抓住機會。

深圳限購地圖 來源:樂有家研究中心

寶安區福海街道一待售新盤置業顧問向記者表示,深圳局部松綁限購后,釋放了原本儲客中的一部分剛改客戶。“我們有客戶,屬于多孩家庭,在南山、龍華都有房,但面積不大,政策松綁后就開始主動跟我們聯系看房,這類客戶屬于有購買力且成交意向較強的。”

“相對于其他城市,深圳本次政策調整的力度相對較為保守。”5月8日上午,美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受記者采訪時指出,由于松綁的“限定區域”內新房庫存量較大,二手交易不如非限定區域活躍,因此會更利于新房去庫存。預計這次政策的效力不如2月份的調整。

(注:今年2月7日晚,深圳出臺樓市新政,深圳市戶籍居民家庭限購2套住房,本市戶籍成年單身人士限購1套住房;取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求。非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士能提供購房之日前3年在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的,限購1套住房)

購房成本相比去年已明顯下降

每經記者在實地走訪中了解到,相比去年同期,如今的購房成本已明顯下降。

這主要體現在兩方面,一是部分樓盤折扣力度加大;二是購房利率上,去年同期購房者的房貸利率基本是4.6%,現在則降到了3.85%。

深圳某新盤營銷中心 每經記者 陳榮浩 攝

以位于寶安區11號線塘尾站附近的珈譽府項目為例,目前在售的二期一套面積為75.63平方米房源,原價405萬元,折合總價為381萬元,折合單價約5.03萬元/平方米,而該項目的備案價是54555元/平方米。

去年一期開盤時,盡管也有折扣,但整體銷售均價達5.13萬元/平方米。

不少樓盤通過推出特價房的方式吸引客源。位于寶安福海街道的云上潤府,96-138平方米戶型特惠總價約393萬-573萬元,折合單價約4.09萬-5.97萬元/平方米。

何倩茹提到,今年以來,深圳新房均價與去年相比下跌了4%左右,二手房價格與去年同期相比更是下跌9%;同時隨著房貸利率和首付比例的下調,如今的購房成本確實下降許多。另外,短期內(1-3個月)價格下降的趨勢仍然存在,稅費也有向下調整的可能,房貸利率也有下降機會,所以我認為整體購房成本仍有下降空間,但幅度會比此前小。

“非核心區放開限購后,區域市場的需求將有效增加,有利于加速去庫存。”深圳中原研究中心指出,深圳非核心區存量高企,去化緩慢,內卷嚴重,如光明、寶安、龍華、龍崗等區域新房庫存皆超8000套,坪山庫存也超6000套,去化壓力大,降價壓力也大,限購政策松綁后將有助于穩定市場價格,房企的資金壓力也將得到緩解。

封面圖片來源:每經記者 陳榮浩 攝

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