每經編輯 段煉    

已經過去14年了，王軍于2010年全款購買的新房，如今仍在停工。當年，王軍在西安的國際幸福城選購的那套房，原本是想給兒子當婚房的。如今，孫子都已經11歲了，他的這套房子卻仍未交房。如今，國際幸福城所在區域的房價，也從當初的兩三千元飆漲至近萬元，但王軍只能以每月3000多元的房租，在西安租賃了一套房屋，以安頓漂泊不定的家人。

國際幸福城是西安眾多城中村改造（下稱“城改”）項目中的一個，包括王軍在內的400多名購房者至今無法入住。

而這背后則是一場圍繞房地產公司的股權爭奪戰，持續十年仍未終結。數十億元巨額資產與法律爭議糾葛交織，情節跌宕起伏，近年來引發各界持續關注。

圖片來源：第一財經

開發商遭遇“套路貸”

40億元項目控制權丟失

國際幸福城由陜西宏潤實業集團有限公司（以下簡稱“宏潤集團”）旗下子公司陜西宏潤房地產開發有限公司（以下簡稱“宏潤地產”）開發，陜西知名地產商、億萬富豪胡緒峰任該公司法定代表人兼董事長。

據南方周末，胡緒峰1980年生于陜西省商洛市商南縣水溝鄉太白村，初中輟學后外出打工。他自稱在外省打工生涯中得到商人指點，回到西安做電腦批發生意，賺得第一桶金，后又經人介紹開始在西安承包工程。2006年，年僅26歲的胡緒峰，已有能力買下一層寫字樓作為公司辦公場所。

2005年，西安市人民政府發布《關于加快城中村改造工作的意見》（市政發〔2005〕92號），提出“鼓勵社會資金投資參與城中村改造項目，以彌補政府資金緊缺狀況”。

據經濟參考報，2007年3月19日，宏潤地產與陜西省西安市灞橋區穆將王村委會簽署了“785畝城中村改造項目”的聯合開發協議。而在參與城改之前，時年僅27歲的胡緒峰并無開發經驗。據華商報報道，在西安市城改辦首次發布取得《城中村改造方案批復》的83個項目名單。就占地面積而言，穆將王村改造項目占地785畝，是名單中最大的一個。胡緒峰按照項目周邊商業地產銷售均價估算，該項目2016年前后的市場價值約四十億元。

此后，胡緒峰注資啟動項目，一邊拆遷，一邊建回遷房，一邊修建商品房向社會出售。然而，此前毫無開發經驗的胡緒峰卻連續遭到“重擊”。

首先是村委會突然變卦，“獅子大開口”。2008年，穆將王村委會換屆，新上任村委會干部提出修改原聯合開發協議。2010年3月26日，雙方重新簽訂《穆將王城中村聯合開發協議補充協議》；根據新協議，該村可供開發用地更改為420畝，并提高了拆遷安置補償金。原本拆遷費從2500萬元提高至1.4億元，多層回遷房建好了不要，重新建高層。

2023年9月19日，如今的西安市灞橋區穆將王村。（南方周末記者 翟星理/圖）

因合作協議的商務條款發生重大變化，宏潤地產出現較大資金缺口。到2011年底，宏潤集團出現資金困難。據新黃河報道，“就在那時，我陷入了一場被多人精心組織的‘套路貸’當中。”胡緒峰告訴記者。

胡緒峰所指的“套路貸”，主要涉及因兩筆借款而質押了公司股份。在中國商報法治周刊等多家媒體的報道中，這起交易是在神秘人李彬的幕后操作下實現的，他先后以安排做資金放貸生意的竺堯江、王堅等人，先用6000萬元控股竺堯江的中廈投資公司，讓竺堯江以中廈公司名義引誘胡緒峰用宏潤地產18%股權進行質押；后王堅經人引薦，找到胡緒峰借給宏潤集團600萬元，同時約定宏潤集團以持有的宏潤地產75%股權作為還款保障。

據公開報道，李彬是陜西省社會公益基金會的創始人，這是一家公募資質的基金會——早年，這種可以向公眾募集善款的資質極難獲得。李彬也系多家媒體報道后隱現的“神秘人”，坊間還稱其“奢華和尚”。他的名字未見于任何工商企業檔案，一大堆企業股東或實際控制人卻尊其為會長，聽候其吩咐。而這場用1億多元置換了“國際幸福城”價值數十億元項目的借貸套路中，最終操盤人或是李彬。

然而，據經濟參考報，記者了解到，在西安市工商局存檔的這次股份轉讓文件中，變更工商登記的材料中涉及到有關當事人的簽字，均被證實非本人簽字。西北政法大學司法鑒定中心出具的司法鑒定報告也予以證實。此外，胡緒峰在此后的相關訴訟中發現，王堅與宏潤集團簽訂借款600萬元協議的前一天，也就是2012年1月10日，王堅已在工商局申請將宏潤地產75%股權變更至其名下。

據新黃河，值得注意的是，2014年以后，李彬、竺堯江等人通過運作，將宏潤的國際幸福城項目轉讓到陜西佳馨源實業，該公司由李彬實控，而后李彬將國際幸福城以3.28億元的價格轉給竺堯江，竺堯江又以國際幸福城為幌子進行非法募集資金，最終被抓。國際幸福城項目在佳馨源實業接手后，樓盤建設毫無進展，最終走向“爛尾”。而據中國房地產報，2014年5月至11月，竺堯江以國際幸福城項目為幌子，向社會不特定人群非法吸收公眾存款6億多元，其中1.8億元給了李彬。竺堯江被判刑13年，李彬卻毫發無損。據中國經營報，竺堯江曾在庭上稱，他從李彬手里購買國際幸福城項目，已有1.8億元給了李彬，其中4400萬元系現金，而李彬則帶話要其在監獄里“好好待著”。

最高法判決股權轉讓無效

但事情還是沒解決

為奪回股權，胡緒峰對債權人、行政機關發起了漫長的訴訟，官司一路打到最高人民法院。

據新黃河，2014年，胡緒峰妻子以《股東轉讓出資協議》簽名系偽造等為由，將宏潤地產告上法庭，訴請法院判令《股東轉讓出資協議》無效并將宏潤地產的工商登記信息恢復到變更之前的狀態。2015年4月，西安中院作出判決，認定《股東轉讓出資協議》上胡緒峰、王堅的簽名非二人本人簽名，法院判決該協議無效。

王堅不服，上訴至陜西省高院。2015年8月，陜西省高院作出判決，撤銷了西安中院的一審判決。“就是3月15日那天，我被李彬等人拘禁起來被迫簽了一大堆文件，這些文件成了推翻判決的理由。”胡緒峰表示。

2015年5月，胡緒峰又以宏潤集團名義將西安市工商局、王堅等告上法庭，要求判令西安市工商局撤銷對宏潤地產的工商變更登記。一審法院判決認為，王堅等人向西安市工商局提交的變更申請資料內容齊備，西安市工商局據此予以核準符合法定程序。“至于被告市工商局在審查第三人宏潤地產提交的變更登記申請資料時沒有發現股東轉讓出資協議上的簽名非公司法定代表人和股東所為系工商變更登記中的瑕疵，不影響行政行為的合法性。被告市工商局應在今后的工作中注意防范。”胡緒峰不服一審判決，上訴至西安中院。該院于2016年10月19日作出判決：駁回上訴維持原判。

就在胡緒峰感到絕望的時候，被西安兩級法院、西安市工商局作為審判和答辯依據的陜西高院79號判決遭到最高法糾正。最高法在判決書中稱，“二審判決（陜西高院79號判決）以2013年3月15日六方簽訂的《股權轉讓協議》中胡緒峰夫人陳晨一系列的行為認可了王堅持有宏潤地產股權的合法性，認為陳晨知情、系放棄優先購買權，認定2012年1月10日《股東轉讓出資協議》是宏潤實業公司向王堅轉讓股權性質不當，屬認定事實錯誤，本院予以糾正。”同時，最高法明確認定王堅提交給西安市工商局的《股東轉讓出資協議》非各方當事人真實意思表示，不發生股權轉讓效力。

據南方周末，胡緒峰據此起訴西安市市場監管局，訴請撤銷對王堅的股份變更登記，兩審均敗訴。胡緒峰向檢察機關提請抗訴。2020年7月，陜西省人民檢察院第七檢察部檢察官出庭抗訴。抗訴后的再審，胡緒峰仍然敗訴。

“工商登記部門明知有問題，最高院判決（<2017>最高法民再171號）也指出‘此股權變更是借款擔保’，但工商登記部門卻不糾正，導致我們持續訴訟，這是在浪費司法資源，甚至是變相支持此案背后的非法套路貸。”宏潤集團法務部主任藺文財對記者稱。

與此同時，胡緒峰的對手、宏潤地產現股東（胡緒峰口中“李彬團伙”）向西安市市場監管局申請變更法定代表人，同樣遭到拒絕。據南方周末，胡緒峰起訴西安市場監管局要求變更股權登記敗訴后，其對手宏潤地產股東（胡緒峰口中“李彬團伙”）亦以宏潤地產名義起訴了該局。2023年8月18日，西安市鐵路運輸中級法院作出二審判決，西安市市場監管局敗訴，法院判令其60日內對宏潤地產的變更申請作出行政處理。

企查查資料顯示，2023年10月，已經被抓的竺堯江和胡緒峰的妻子陳晨都被踢出了高管行列，法定代表人也已變更，至今宏潤地產大股東仍是王堅。

街道辦出面阻止交房

樓盤變“違建”

據中國房地產報，國際幸福城共有“橘郡”“藍岸”“瓏原”“翠園”四大板塊，其中“翠園”已完成安置工作；而“橘郡”板塊也被成功盤活，涉及440余戶業主。首批修復完工的140戶業主的房子，原定于2021年12月14日正式交付。

然而灞橋區紅旗街道辦以該塊土地上開發建設的樓盤因違法沒收為由，強行出面干預交房，致使交付工作再次延期。

西安市灞橋區紅旗街道辦事處除了強制行政干預交房外，還分別于2021年10月、11月以侵權糾紛為由，對宏潤地產及胡緒峰、胡曉萍二人向西安市灞橋區人民法院提起民事訴訟。雙方各執一詞。

圖片來源：新黃河

2019年末，西安市國土資源局在一份“土地行政處罰決定書”中稱，“我局于2019年12月20日對你(單位)未經批準非法占地一案立案調查……決定處罰如下：1.沒收陜西宏潤房地產開發有限公司在非法占地上建設的住宅樓2棟及其他設施：2.對陜西宏潤房地產開發有限公司非法建設占地面積11541.6平方米(折合17.3畝)的行為，按每平方米10元，處以115416元罰款。”

面對此種狀況，國際幸福城所在的灞橋區政府表示，對上述資產進行罰沒后，灞橋區已成立工作專班，對該地塊土地報批、規劃等手續進行辦理，目前，正在推進后續工程施工。

368個城棚改項目有99個未完成回遷

多個項目爛尾停工

而放眼整個西安，因城改項目停工而無法入住新房的購房者，則遠不止國際幸福城這幾百人。

位于西安市柳鶯路的易合坊，是灞橋區香王村的城中村改造項目，先后有數百名業主在此購房。但是，這個由西安四德置業有限公司（下稱“四德置業”）開發的城改項目，最終于2012年停工。如今，四德置業已先后30多次被列為失信執行企業，50多次被強制執行。此外還有西江月，富銘新一城、時豐中央公園、中環國際城、江林新城、華安紫竹苑等樓盤的業主們也沒等到按時交付。

當地房地產研究專家馮駿在接受第一財經記者采訪時說，正是由于當年的“市場運作”，最終導致當年一些沒有房產開發經驗的人，成功拿到城改項目，這些人不一定具備資金、開發經驗等方面的“硬實力”，但都具有較強的人脈、人際關系等“軟實力”。在馮駿看來，這些城改的“外行”對城中村改造的復雜性缺乏足夠的了解，在爭取項目的過程中有一種無知者無畏的勁頭，哪怕一個城改項目要花100個億，自己只有1000萬，也敢拿下，“先把合同簽好，先占住‘坑’。”

例如易合坊項目的開發商四德置業，于2011年獲得香王村城改項目建設開發權，但直到兩年后的2013年，四德置業才取得房地產開發資質證書。

那么，為什么政府會同意這樣的開發商拿下體量動輒數百畝的城改項目？為此，第一財經先后與西安市有關方面聯系，但截至發稿，對方仍拒絕接受采訪。

“胡緒峰的情況不是個案，他雖然是受害者，但導致這樣的結果，也是由于他的一些疏忽或不專業。”一位曾在2006年就參與西安城改的當地房產人士說，“（當時）類似胡緒峰這樣的項目開發商，還有很多。”這位西安地產人士表示，此種局面對西安城改而言，最終導致的結果便是，不少城改項目因資金鏈斷裂最終停工乃至“爛尾”。

西安市住房和城鄉建設局表示，由于部分項目投資主體實力不足、資金來源單一；項目拆遷周期較長、土地手續辦理緩慢融資難；政府規劃、土地等政策調整增加了項目難度，以及資金鏈斷裂的項目存在接盤困境等原因，在上述368個城棚改項目中，有99個項目未完成回遷。

在馮駿看來，在經過20多年后，西安城棚改過程中，已經形成了村民、業主、開發商、民間資本等各種利益糾葛，大家各有訴求，利益格局很難被平衡。

西安市在今年3月18日下發的《關于印發2024年為民辦實事實施方案的通知》中表示，將加大對停工樓盤的整治、復工力度。在列舉的2024年十個方面30項為民實事實施方案中，就包括推進“保交樓”、推進回遷安置項目建設等。“由市防范化解商品房延期交房工作專班持續加強‘保交樓’項目的統籌協調和指導監督，不斷健全完善市級部門橫向聯動、市區兩級專班縱向協同的工作機制，合力推進任務清零。”西安市在上述通知中稱。

編輯|段煉?杜恒峰 杜波

校對|何小桃

每日經濟新聞綜合自第一財經、南方周末、經濟參考報、中國商報、新黃河、華商報、中國房地產報、中國經營報、華夏時報、公開資料等