每經記者 肖世清    每經編輯 馬子卿    

5月17日，央行連發三項有關房地產的重磅通知，分別關于下調個人住房公積金貸款利率、下調個人住房貸款最低首付款比例、取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

圖片來源：央行網站

具體來看，央行宣布，自5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。另外，央行、金融監管總局聯合發布通知指出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華指出：“央行加碼穩樓市政策措施，有助于改善市場對房地產及經濟復蘇預期，從今天市場表現看，相關板塊、個股應聲明顯反彈上漲，反映市場對政策及未來效果的高度認可。”

央行：下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點

央行指出，決定自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，該政策對市場的影響非常重大，是新一輪購房政策重磅且有力出擊的重要體現。下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。其中，5年期以上的首套住房公積金貸款為2.85%，而此前公積金貸款利率為3.1%。嚴躍進稱，公積金貸款利率和此前商業銀行貸款利率一樣，總體保持了持續寬松的導向。

嚴躍進稱，公積金貸款利率的下調，此前已經有行業內進行過討論。尤其是商業銀行貸款持續降息的情況下，很多地方房貸利率到了3.45%的水平。這個時候和公積金貸款的利差已經差異不大了。所以公積金的利率下調是必然的。

“此次政策對于后續各地公積金貸款的申請、購房成本的降低以及支持住房消費提振具有積極作用。”嚴躍進指出，尤其是疊加房貸首付政策，對于后續購房者積極入市會產生實質性影響。后續“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的購房模式會形成，全力助力今年房地產銷售市場的活躍，也有助于全面提振房地產市場的復蘇。

央行：取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限

此外，央行還表示，將取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

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嚴躍進認為，對于購房的房貸或按揭貸款，過去是有一個最低利率要求的，但現在這個利率下限取消了。例如，過去某些城市最低利率為3.5%，但按現在政策，即便是定價低于3%都可以根據銀行自己來決定。這也是房貸利率市場化的重要體現。

“此類政策和過去其他城市的政策的區別是，過去是城市自己根據房價指數和一城一策的導向做的差別化政策，但是現在實際上是全國統一布局，所以是一次非常深入和系統的政策，對于全國房貸利率的持續下調、降低購房成本、明確市場預期、激活市場活力等都有積極的作用。”嚴躍進稱。

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周茂華則指出，取消首套與二套住房商貸利率并不意味著金融機構放松風控，主要是順應房地產供需變化與各地房地產市場差異大，鼓勵各區域銀行金融機構，根據區域房地產市場供需情況，機構自身經營狀況、客戶風險管理，為房貸進行精準、合理定價，促進區域房地產市場加快恢復平衡。

兩部門：個人首套房貸最低比例不低于15%

此外，央行、金融監管總局今日還明確指出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

嚴躍進認為：“這屬于樓市40年最寬松的提振政策，非常重磅，對于拉動市場交易具有非常明顯的作用。”

嚴躍進認為，此次政策明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。該政策表述非常受全國人民關注。據悉，過去首套房最低首付比例為20%。

但此次很顯然，房貸首付比例歷史性地做了下調，即降低至15%。這是歷史最低的首付比例，既是按揭貸款歷史上的最寬松政策，也是最近幾年各類購房政策中最為寬松的政策。

“另外，此次政策市場反饋非常強烈，和過去的限購放松、認房不認貸相比，首付比例的下調，其能級遠遠超過其他城市的政策。其甚至可以理解為樓市40年最寬松的提振政策。”嚴躍進指出，國家層面對于去庫存和支持合理住房消費需求高度重視，其對于房貸方面的拉動、對于剛需和改善型住房的快速釋放和規模性釋放等都具有非常重要的意義。該政策對于房地產市場和地產股等，會產生非常重量級的積極影響。

今日多只地產股漲停

記者注意到，央行在2024年一季度貨幣政策執行報告中指出，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，促進房地產市場平穩健康發展。強化保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設資金保障，推動加快構建房地產發展新模式。

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從市場反應上看，記者發現，今日午盤后，A股市場房地產板塊現漲停潮，綠地控股（SH600606，股價2.17元，市值304.9億元）、榮安地產（SZ000517，股價2.93元，市值93.29億元）、金地集團（SH600383，股價4.57元，市值206.3億元）、城建發展（SH600266，股價4.71元，市值101.4億元）、萬科A（SZ000002，股價9.00元，市值1073億元）等多股漲停。

周茂華認為，此次央行穩樓市政策措施力度明顯增大，取消首套、二套房貸商業房貸利率下限，進一步調降住房公積金貸款；尤其降首套、二套購房首付比例最低降至15%和25%。支持政策力度超預期彰顯央行穩樓市決心，同時，這些政策進一步降低了居民購房門檻與成本，將有助于提振樓市復蘇信心，帶動剛需與改善型需求逐步釋放。

“但總的原則堅持房住不炒，依據各地房地產市場供需情況，因城施策精準調控，滿足剛需與改善型需求，促進房地產平穩健康發展。金融機構在區域房貸利率調整方面具有更高自主性與靈活性。”周茂華稱。

周茂華指出，央行出臺政策，主要是我國房地產市場供需關系已經發生新變化，加上近期數據顯示房地產復蘇進度不夠理想，央行協同其他部門加大穩樓市政策力度。值得一提的是，購房成本與門檻調降措施，需要與其他穩樓市政策措施進行配合，以提升穩樓市政策效果。

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝