每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

今年首家成功登陸港股的物業服務企業產生了。

不過，雖然泓盈城市服務（HK02529，股價3.21港元，市值5.14億港元）踩中了一個絕佳的上市首發日期，但股價表現卻仍不盡如人意。

5月17日，多部門發布重磅房地產政策，地產股、物業股批量大漲。但即便在如此難得火熱的資本市場氛圍下，泓盈城市服務在上市首日的收盤價僅比3.2港元/股的發售價格漲了0.01港元。

值得主要的是，泓盈城市服務本次發行共引入藍思科技（香港）有限公司（以下簡稱藍思香港）、利亞德（香港）有限公司（以下簡稱利亞德香港）、三安國際控股有限公司（以下簡稱三安國際）、湘正投資有限公司（以下簡稱湘正投資）及香港嘉港貿易有限公司（以下簡稱嘉港貿易）5位基石投資者，他們的實控人基本都是民營企業家，其中有至少兩位是湖南人。

作為一家背靠長沙國資委的小型物業公司，泓盈城市服務去年的營收規模約6.52億元（人民幣，下同），毛利潤1.52億元，凈利潤7017.8萬元。

泓盈城市服務上市首日股價表現 來源：百度股市通

定價下限發行基石投資者認購超50%

泓盈城市服務是2024年首家成功登陸港股的物業服務企業，也是首家IPO上市的長沙市屬國資子公司，及湖南省首個IPO上市的城市運營服務企業。雖然泓盈城市服務已是二次遞表，但比同期拿到上市備案書的深業物業先一步上市。

5月16日晚，據泓盈城市服務配發結果公告，其全球發售4000萬股股份，最終發售價每股3.2港元，為發售價格范圍3.20-3.60港元的下限。香港公開發售占30%，國際配售占70%，所得款項總額為1.28億港元，扣除預計應付上市費后凈額約8638萬港元。

雖然泓盈城市服務的最終發售價圈定在價格范圍的下限，但放在目前的港股上市物業股中來說也處于中上水平。《每日經濟新聞》記者查詢Choice數據發現，截至5月17日收盤，在目前56家港股物業股中，僅有15家的股價在3.2港元以上。

可供對比的是，同為國企下屬物業公司的金融街服務，無論是營收和在管面積都遠超泓盈城市服務，但目前股價僅為2.41港元。與泓盈城市服務營收相近的魯商服務，也是山東首家成功在港股上市的國有物企，其在2022年上市時并未引入基石投資者。

與魯商服務同年上市的蘇州國資物企蘇新服務，彼時引入了3位基石投資者，其中兩家是控股股東之一蘇高新公司引薦，另外一家則是廈門國際銀行控股的一家專業投資機構。

匯生國際資本總裁黃立沖向記者表示，在目前的香港資本市場，投資者對國資上市公司認購并不積極，尤其是IPO估值比較高的。現在港股的物業股市場也比較平淡，投資者仍有對于物業關聯地產公司的隱憂，物業股的估值現在也不是很低。而國資背景公司在上市時，引進基石投資者也是比較常見的。

泓盈城市服務的上市共拉來了5位基石投資者，三安國際背后是“LED芯片大王”林秀成，旗下有LED龍頭上市公司三安光電。藍思香港也是來自上市公司藍思科技創始人、董事長周群飛旗下公司，與林秀成不同的是，周群飛是湖南湘鄉人。無獨有偶，利亞德香港的實控人、A股上市公司利亞德董事長李軍也是湖南人。

另外的湘正投資主要從事股權投資，實控人劉正明是股市的活躍投資者。嘉港貿易的肖廣嘉，則在進出口貿易以及房地產和醫療保健行業的投資方面擁有豐富經驗。但泓盈城市服務并未披露這兩家投資者的引進方式。

而這5位基石投資者共認購泓盈城市服務約2094萬股股份，斥資約6700萬港元，占基礎發行規模比例約52.34%。其中，認購最多的是藍思香港和利亞德香港，占全球發售后的全部已發行股本比例均為3.13%。

續約率僅七成，關聯方不敵第三方

泓盈城市服務成立于2015年，運營業務主要在湖南長沙，另外還包括湖南懷化市及江西省萍鄉市等地，區域性較強。其控股股東是長沙城市發展集團有限公司（以下簡稱城發集團），由長沙市國資委全資擁有。

與一般物企以住宅物業起步不同，受城發集團影響，泓盈城市服務自成立起就傾向于管理公共城市空間，即城市服務業務，住宅物業則處于次要位置。

2023年，泓盈城市服務營業收入同比增長23.3%至6.52億元，其中城市服務收入占比54.2%，且在近三年內占比逐年增長，物管服務占比36.5%。

來源：泓盈城市服務招股書

城市服務中，占比最高的業務則是園林綠化及工程，其2023年的營收增長也是得益于該業務項目增多。不過，園林綠化及工程都是一次性項目，項目本身不存在服務的持續性。

截至2023年，泓盈城市服務在管項目合計360個，包括85個已竣工園林綠化和工程項目。物業管理項目及商業運營項目合計118個，在管面積約1180萬平方米，城市服務在管項目157個。

從整體經營來看，泓盈城市服務近三年來自獨立第三方的營收貢獻占比上升，到2023年為35.6%，而獨立第三方中絕大部分來自政府、公共機構和國有企業。

在毛利率上面，泓盈城市服務出現明顯起伏。其整體毛利率從2021年的24.9%下滑至2022年的23.0%，主要是由于物業管理服務的毛利率從20.0%下降至14.5%，而物業管理服務的毛利率下降主要是由于電力單價上漲，連同嚴格的疫情預防等因素。2023年，在實現節約成本措施后，其物業管理服務的毛利率微升至15.1%，整體毛利率約23.3%。

來源：泓盈城市服務招股書

據記者觀察，近年來物業公司在項目續約率上雖有下降，但整體仍然較高，高續約率是物業行業基本盤穩定的主要因素之一。萬物云董事長朱保全也在今年的致股東信中表示，物業行業合同續約率超過85%。

但2021年、2022年、2023年泓盈城市服務物業管理服務的續約率（整個期間通過簽署新協議成功續簽的項目總數除以同期到期合同總數）分別為52.6%、75.0%及72.7%；保留率（期內已簽約項目總數減去同期不再管理的項目數量，除以期內已簽約項目總數）分別為86.4%、90.0%及91.8%。

值得注意的是，泓盈城市服務的物業管理服務中來自控股股東長沙城市發展集團有限公司（以下簡稱城發集團）及其關聯方的續約率近兩年來反而還低于獨立第三方，2023年前者續約率僅66.7%，獨立第三方續約率為80%。

泓盈城市服務在招股書中解釋稱，來自城發集團及其關聯方項目的續約率維持在適當水平的主要原因，一方面是有若干臨時項目已到期，且項目來自城發集團及其關聯方，另外一方面是公司決定不再重續若干項目，而是將資源重新分配至利潤更高的項目。

不過，其城市服務板塊中的照明系統運營和市政環衛服務的保留率近三年都在100%，停車場運營2023年的保留率從2022年的98.6%下滑至96.7%，下滑部分來自城發集團及其關聯方。

而就本次上市的募資用途，泓盈城市服務計劃用約29.2%所得款項凈額或2720萬港元用于物色物業管理服務供貨商及城市服務提供商的潛在戰略收購機會（主要區域為湖南省、江西省及貴州省），主要瞄準四保服務供應商、城市服務提供商（停車場運營、照明運營及園林綠化），其預計在2025年年底前完成收購。還有約25.2%或2350萬港元預計將用于未來4年進一步技術發展。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211461430752