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每經熱評|樓市新政是溫良中藥 有望穩步提振市場信心

每日經濟新聞 2024-05-19 22:36:25

每經評論員 薛暉

5月17日,央行多箭齊發,利好樓市,分別涉及下調首套和二套房的最低首付款比例;下調公積金貸款利率;取消首套和二套房貸款利率下限;擬設立3000億元保障性住房再貸款等。受此影響,地產股全面爆發。

對于新政的影響,有人甚至冠以“核彈”之喻。筆者認為,這種說法未免有些過頭。新政是溫良中藥,有望穩步提振市場信心。

首先,按照新政,首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%,二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。請留意,新政說的是“不低于”,并非一定要降到這個比例。實際上,房地產調控“因城施策”以來,絕大多數城市的首套房最低首付款比例已降至20%,高于20%的只有北上廣深等8城。也就是說,新政的實際下調幅度并沒有那么夸張。

其次,自5月18日起,下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。此舉當然會減輕購房人的還款負擔,但也應看到,近兩年無論商貸還是公積金貸款利率,都是一路下行的。只要這個趨勢不扭轉,人們就有理由期待更低的利率。

再看第三條,取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。其目的和作用與上一條是一致的。當然,面臨的困難也是一樣的。根據央行公布的數據,截至3月末,全國343個城市(地級及以上)中,75個已下調了首套房貸利率下限,64個取消了下限。

前述這些政策力度不小,本質上都是鼓勵購房人加杠桿,但面臨的困難也需市場各方正視。業內最為期待的,其實是放開高收入家庭的買房資格。上海豪宅一次次“日光”表明,高收入者的消費能力比想象中要強很多,只是他們的購買力被限制了。目前,一線城市仍然存在嚴格限購,手中有錢但沒有購房資格的人,只能先賣房騰出指標才能買房。而一旦他們掛出的二手房不能及時賣出去,就沒有指標買新房。這也正是二手房掛牌量多而豪宅搶手的原因所在。不少業內人士期待,先放開一線城市限購,以一線樓市的回暖來帶動二三四線樓市回暖。

筆者認為,此次新政最大的亮點,其實是央行擬設立3000億元保障性住房再貸款,支持地方國企收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。3000億元再貸款雖不能完全解決市場上積壓的商品房庫存,但此舉已指向另一條樓市紓困方向——即國家可以出錢收儲商品房庫存。第一筆錢也許不多,但也許還有后續。這才是提振地產股的主因,也能改變不少人對樓市的預期。

總之,央行系列新政表達了兩個重大信號:一是高層對樓市極為重視,當日吹風會出席的部門之多,領導級別之高,是十分罕見的;二是“藥方”多,像極了溫良中藥,有望穩步提振市場信心。筆者相信,只要高層足夠重視,只要政策不斷加碼,樓市的困難總會解決。

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