每經記者 夏子博    每經編輯 賀娟娟

你曾留意過小區的人防工程使用情況嗎？

近日，有家住西安高新區融創星美御項目的業主反映，小區地下人防工程空間去年8月開始對業主售賣使用權，作為“小倉庫”用途，大多不超10㎡，且價格不低，每平方米價格約1萬元。

但如今，交了錢的業主仍未等到交付。

《每日經濟新聞》記者前往現場，發現此事并非單純“缺錢”，在這個曾由融創一手打造的小區，由于融創地產與物業間拆分上市、財務分家，出現了雙方因手續不全、溝通不暢而影響動工的情況……

曾約定去年年底交付

資料顯示，融創星美御項目位于西安高新區CBD核心區域，丈八四路與錦業一路交匯處，開發商為西安海天投資控股有限責任公司（以下簡稱：海天投資），主要為高端洋房及高層住宅，安居客APP顯示，項目已于2020年竣工。

本次涉及維權的是小區負二層人防空間使用權，該空間主要用途為儲物間，通過將地下空間分隔成獨立的數十個小“倉庫”，按需將使用權租賃給小區業主，每平米約1萬元上下，單個“儲物間”價格在3萬-15萬元左右不等，據業主統計，總共租金或超過200萬元。

根據業主向記者提供的合同及聊天截圖顯示，2023年8月，銷售人員開始向小區業主出售“儲物間”，合同顯示，約定交付時間為2023年12月31日，甚至有業主表示，當時銷售人員口頭承諾為2023年10月交付。

但截至目前，該人防空間分割而來的“儲物間”仍未交付，也未開始動工隔墻。

“我們報警到派出所后，才知道小區一共有28戶（租戶）。”5月15日，在派出所調解下，相關負責人再次承諾：一、5月30日前，完成儲物間合同雙方簽訂事項，并將合同返還業主。二、6月30日前，完成項目人防備案并開始施工，如無法兌現承諾，將給業主退還房款。

值得注意的是，該負責人似乎并非開發商海天投資員工，也非小區物業人員，而是來自融創西安另一項目負責人，以受海天投資委托名義前來處理此事。

根據轉賬記錄，上述租金被要求轉賬給同樣非開發商，也非物業的西北融創晟達（陜西）控股集團有限公司（以下簡稱：融創晟達），而簽訂合同時的甲方卻為海天投資。

企查查顯示，收款方融創晟達、物業方均在融創旗下，但海天投資則在2023年6月8日發生股權變動，融創系將99.87%股權轉讓給海南恒澤臻潤地產控股有限公司，實際控制人變更為郁鵬，海天投資已非融創旗下公司。

原因是尚未備案？

對于業主而言，付錢自然是希望交貨，對于開發者而言，該項目施工成本并不高，施工后百萬租金即可落袋為安，顯然有利可圖。

利益沖突并不復雜，為何落得如此局面？

實際上，人防空間改造成倉儲空間出租售賣，歷來較為“灰色”，根據西安市發布的《人民防空工程平時開發利用備案登記辦法》，人防工程平時開發利用實行備案登記制度，也即需要類似《人防工程使用證》的手續后才可開發利用，且常有業主對人防空間商用不滿。

此前，就有諸多報道曾反映開發商或物業違規無證售賣人防空間使用權，還有不少業主以擔心存儲危險品、害怕小區人員流動復雜等原因“舉報”手續齊全的商用人防空間。

例如，2023年6月領導留言板上就有人反映，西安市高新區某小區地下車庫人防區域被劃分成一間間小房子，安裝了防盜門，請領導協助解決此問題。

彼時，西安高新管委會回復稱：國家鼓勵人防工程平時使（利）用，發揮平時經濟效益，平時由投資者使用管理，可以實行有償使用，收益歸投資者所有，符合人防相關法律法規即可。

至于融創星美御項目為何遲遲不動工，小區物業曾表示，“儲物間”需要走備案手續后才能動工，如果地產方無證動工，后續被投訴拆除受損失的還是業主。

但一些維權業主對此并不認可，其表示，目前人防空間備案并不困難，主要原因是融創資金緊張，以及融創物業與地產方的利益糾葛等導致，“購買時的一次性租金是大頭，都被地產方拿走了，后續物業費對于物業方來說收益不大，所以沒什么動力去推。”

記者前往融創星美御物業辦時，物業人士也表示：“儲藏間從頭到尾是地產售賣的，物業沒有參與過任何工作，具體賣了多少，賣給誰，物業是一概不清楚，我們雖然都屬于融創旗下，但地產跟物業兩個都是獨立上市的企業，說白了這兩個是分開的。”

融創地產方人士向記者表示，動工進展慢應該屬于我們內部問題，可能有各方的顧慮，溝通的有點問題。我們在執行層面可能會有一些意見沖突之類的，但是肯定是以服務業主的這種利益優先，跟業主承諾的這些肯定會做到，像5月底給手續以及6月30號完成不了會給大家退費之類的。

融創的“危局”與“自救”

目前，融創旗下有兩家上市公司，一為主營地產開發的融創中國（01918.HK），二為物業服務的融創服務（01516.HK），后者被前者于2020年拆分上市。

眼下，高周轉的地產公司陷入危機，“掙慢錢”、搞服務的物業維持穩定是業內常態，融創也不例外。

2023年，融創服務營收70.09億元，同比下降1.64%，公司擁有人核心凈利潤7.9億元，同比增長3%，經營性凈現金流8.6億元，較2022年增長12.5億元，較為穩定。

而融創中國則還在流動性危機中尋求化債，2023年業績報告顯示，公司2023年全年營收1542.3億元，同比增長59.4%；公司擁有人應占虧損約為79.7億元，同比減少約71.2%；有息負債2778.3億元，比2022年減少205.9億元，負債有所降低。

本次“儲藏室”收款方融創晟達的母公司——融創房地產集團有限公司情況也不容樂觀，企查查顯示，公司現存694條被執行人信息，被執行總金額超221億元，還有多條限制消費令、失信被執行人和終本案件信息。

此外，海天投資雖然已經“轉手”，但仍然涉及諸多司法案件，企查查顯示，公司被執行總金額141.62萬元，存在9條限制高消費記錄，涉案總金額 266.33 萬元，公司法人亦被限高。

圖片來源：企查查

但同時，融創也正在積極自救。

先是融創中國，2023年11月，其完成了900億元境內外債務重組，成為當年首家重組成功的大型房企。這讓融創暫時“喘了口氣”，但資金壓力并未完全消除，融創還在通過剝離自身資產的方式獲取現金，且有配套貸款持續落地。

落地至西安各個項目，據融創西北區域官微消息，2023年3月31日，西安海逸長洲與以工商銀行牽頭的2家銀行（民生銀行、秦農銀行）組成的銀團達成融資合作，本次配套貸款總金額合計7.83億元。同日，西安融創東方宸院獲得建設銀行陜西境內首筆“保交樓”配套貸款1.5億元的投放落地。

至于融創星美御，在業主多種渠道維權下，似乎也有好消息傳來，據業主反映，5月18日下午，融創地產方到達現場，經過和融創物業電話溝通，初步商定5月19日開始進場放線，準備施工。

5月19日，施工人員在現場勘查后認為，由于樓盤已經入住，地庫停放車輛較多，一些“儲物間”施工難度大，業主稱“融創方相關人士表示，對此將積極協調，不具備施工條件的要不換地方，要不就退錢。”

至于此前頗為“關鍵”的備案證怎么辦，業主稱，融創物業和地產相關負責人向他們表示，可以邊施工邊申請備案……

封面圖片來源：每日經濟新聞記者 夏子博 攝