每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

5月21日，“南京發(fā)布”微信公眾號推出的一則消息迅速達(dá)到“10萬+”的閱讀量。該消息顯示，當(dāng)日南京安居集團舉行首批存量住房“以舊換新”簽約，52組客戶確認(rèn)成交。

值得注意的是，南京“以舊換新”試點工作與多地倡導(dǎo)“賣舊買新”不同，“賣舊買新”需要聯(lián)合中介機構(gòu)售出二手房后才能進行新房交易，而南京是由當(dāng)?shù)貒衅髽I(yè)收購存量住房，經(jīng)過機構(gòu)評估之后，直接換購新房。而且，活動涉及的交易房款采取資金監(jiān)管的方式。

南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張輝5月22日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）采訪時表示，“以舊換新”作為這一輪穩(wěn)樓市政策舉措中的創(chuàng)新性做法，最大優(yōu)勢是“精準(zhǔn)”，既盤活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房，統(tǒng)籌解決了剛性需求對存量房的租賃需求和改善需求對新房的購買需求等兩大需求，盤活存量市場，激活增量市場，起到了一舉兩得的效果。

來源：南京發(fā)布微信公眾號

首批試點收購2000套存量住房

4月27日，南京安居集團發(fā)布存量住房“以舊換新”公告明確，截至今年12月31日，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%，首批試點限額2000套。

試點范圍包括位于玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)等主城六區(qū)，房源條件必須是住宅，不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等；存量住房應(yīng)成套、產(chǎn)權(quán)清晰，狀態(tài)為可交易，不存在抵押、擔(dān)保或查封等其他不可置換狀態(tài)。

南京安居集團為此專門成立了“以舊換新”辦公室，還在線下設(shè)點答疑。一位辦公室工作人員向每經(jīng)記者介紹，最近工作量非常大，每天接到400—500組電話咨詢，雙休日也要值班處理。

“自公告發(fā)布以來，專門設(shè)立了4個咨詢電話，每天早上9點到下午6點有專人負(fù)責(zé)回答‘以舊換新’方面的疑問。被問到最多的是整體操作流程，也有一部分人咨詢自家的房子是否符合換購條件。”上述工作人員表示。

在公告發(fā)布后的24天里，南京全市共收到線上、電話和現(xiàn)場等各類咨詢約3450組，線上平臺登記意向報名約4150組，初審符合條件的登記約3430組，案場累計來訪約2230組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人515組。

5月21日上午，南京存量住房“以舊換新”首批10位業(yè)主代表在南京頤和天晟府售樓處，與南京市房產(chǎn)交易中心、開發(fā)商、二手房收購企業(yè)簽署四方協(xié)議，共計52組確認(rèn)成交的業(yè)主陸續(xù)辦理存量房和新房交易手續(xù)。對于市民頗為關(guān)注的評估價格，換購市民代表孫先生現(xiàn)場表示“非常合理”。

據(jù)南京安居集團方面介紹，首批次100套房源線下驗房、評估結(jié)果出具等工作全部完成，已從評估機構(gòu)庫里面又搖號選定兩批評估機構(gòu)，同步開展200套房源的驗房、評估工作，預(yù)計6月上旬能夠基本完成房源現(xiàn)場查驗。

在試點活動推進的過程中，存量房業(yè)主較為關(guān)注舊房的學(xué)區(qū)資格保留時限，以及是否需要將舊房收購全部款項用作換購新房時的首付款。對此，南京安居集團方面表示，“以舊換新”成功后，換購人可選擇保留原存量住房施教區(qū)3年入學(xué)資格，從《存量房買賣合同》簽訂生效之日起計算。

而購買新房時的最低首付比例以同時點銀行貸款政策為準(zhǔn)，在存量住房置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%的前提下，換購人可根據(jù)銀行資格預(yù)審要求確定首付金額和按揭貸款額度。存量住房收購款用于支付新房首付款后的剩余部分，在新房按揭貸款放款后支付給換購人。

記者注意到，本次南京存量房“以舊換新”活動涉及的交易房款采取資金監(jiān)管的方式。四方簽訂《以舊換新協(xié)議》后，將存量住房房款全額轉(zhuǎn)入南京市房地產(chǎn)市場交易中心存量住房監(jiān)管賬戶，如果換購人選購的新建商品住房為期房，待存量住房轉(zhuǎn)移登記和新建商品住房買賣合同簽訂完成后，存量房交易資金監(jiān)管機構(gòu)將存量住房監(jiān)管資金轉(zhuǎn)入新購商品住房的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。如果換購人選購的新建商品住房為現(xiàn)房，則在完成存量住房轉(zhuǎn)移登記，并在辦理新建商品住房首次轉(zhuǎn)移登記前，存量房交易資金監(jiān)管機構(gòu)將存量住房監(jiān)管資金轉(zhuǎn)入新建商品住房開發(fā)公司。

官網(wǎng)顯示，南京安居集團是南京市國資委直屬企業(yè)，主要從事保障性住房建設(shè)、商品房開發(fā)、危舊房改造、重要近現(xiàn)代建筑保護與利用、土地一級開發(fā)整理、持有型物業(yè)經(jīng)營、租賃住房建設(shè)與運營等。

南京安居集團相關(guān)人士介紹，首批試點收購2000套存量住房，計劃將引入有資質(zhì)的單位進行租賃運營。

房貸沒還完或被租賃也能換購

“‘以舊換新’作為這一輪穩(wěn)樓市政策舉措中的創(chuàng)新性做法，最大優(yōu)勢是‘精準(zhǔn)’，既盤活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房，統(tǒng)籌解決了剛性需求對存量房的租賃需求和改善需求對新房的購買需求等兩大需求，盤活存量市場，激活增量市場，起到了一舉兩得的效果。”

張輝在接受每經(jīng)記者采訪時表示，閑置的存量房在收購之后用作租賃住房，能夠解決剛性需求者的住房問題，盤活存量房源；而存量房賣掉之后，則可有效滿足改善性購房者的需求，激活新房市場。

來源：南京安居微信公眾號

張輝認(rèn)為，隨著“以舊換新”后續(xù)房源量增加以及范圍擴大，新政有望作為激活市場的重要舉措，在促進南京房地產(chǎn)市場進一步平穩(wěn)健康發(fā)展方面起到越來越重要的作用。“首批客戶確認(rèn)簽約之后，相關(guān)方也會對政策效果和推進過程中遇到的問題進行復(fù)盤總結(jié)，并進一步根據(jù)需求端的反映進行優(yōu)化改進，以提升效果和滿足有關(guān)各方對’以舊換新‘的需求。”

值得一提的是，在“以舊換新”公告發(fā)布一周后，南京安居集團旗下的地產(chǎn)開發(fā)平臺頤居建設(shè)在銷售端反響強烈。據(jù)該公司介紹，“五一”小長假期間，南京河西南板塊的頤和鉑樾府因“以舊換新”來訪量超400組；城東的頤和縵山共計來訪量260多組，其中參加“以舊換新”活動的客戶率達(dá)80%；燕子磯的頤和四季府的咨詢量也超過500組。

南京安居集團最新發(fā)布的公告顯示，參加“以舊換新”和目前項目案場正常對外銷售的新房價格一致，享受案場同等優(yōu)惠政策。即使存在按揭貸款，也不影響登記報名和意向認(rèn)購。在正式簽訂《存量房買賣合同》及《商品房買賣合同》前，換購人自籌資金歸還按揭貸款、解除抵押即可。如果存量房屋還有租客在住，換購人承諾在簽訂《存量房買賣合同》前予以解除，原承租人如需繼續(xù)承租該房屋的，與置新公司重新協(xié)商租賃事宜。

另據(jù)市場消息，首批“以舊換新”正式簽約后，南京大校場的保利項目、金茂和南部新城開發(fā)建設(shè)集團聯(lián)合開發(fā)的秦淮金茂府、奧體建設(shè)開發(fā)的云尚紫薇、金基與交通置業(yè)聯(lián)合開發(fā)的山川江樾等國資背景項目，正在準(zhǔn)備加入第二批“以舊換新”試點。不過，目前這幾家公司尚未對此發(fā)布正式公告。張輝也表示“以官方消息為準(zhǔn)”，未對上述消息予以明確。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖