每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

“成交量下降是因為新盤已經去化了很多，目前新盤推出較少。”

“二手樓我主要做粉嶺/上水，這個地方價格已經微調上升。”

自香港特區政府宣布“撤辣”三個月以來，市場經歷了一系列顯著變化。起初，買家的購買熱情被點燃，成交量迅速攀升，一手房和二手房市場均迎來了久違的熱潮。然而，隨著時間推移，市場逐漸回歸理性，成交量開始出現回落。

注釋：在粵語里，“撤辣”等同于“撤掉辣招”。“辣招”是指為解決比較棘手的問題而采取的強制手段。港府此前為了應對樓市過熱，防止過度炒作而采取的一些強力限制措施，就被稱為“辣招”。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰提供的數據顯示，“撤辣”后首月，一二手成交均創新高，5月份一手成交1411宗，較“撤辣”首月的4176宗（創11年新高），減少66%。二手房市場也呈現出類似調整趨勢。

以十大屋苑為例，3月十大屋苑成交量達371宗，是2021年5月以來34個月新高。5月十大屋苑成交回調至155宗，減少58%。

注釋：十大屋苑，指香港太古城、新都城等10個具有代表性，知名度及流通量較大的二手屋苑。

盡管如此，多名業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前雖然“撤辣”效應在逐漸減弱，5月一手成交量約1400宗，較“撤辣”后3月的逾4000宗回落，但整體來看，成交量仍高于2021年旺市時平均值，交投仍然活躍。

“再不來找我看房就失業了”

據陳永杰分析，“撤辣”之初，市場處于興奮期，成交量創新高，一個月后開始步入冷靜期，一手成交較3月減少約三成，5月市場氣氛轉趨觀望，靜待樓市利好消息，由亢奮期轉為正常期。“撤辣”后，樓市走向全由市場主導，5月成交雖然下跌，但仍較“撤辣”前增加。

這在香港房產中介丁女士的日常工作中也有顯現。

“撤辣”政策一發布，丁女士就迅速建立了自己的購房社群。彼時，群內不少網友向其咨詢樓盤、價格以及交易流程等問題，丁女士也會經常分享實時成交數據、帶看視頻和一些推薦的樓盤信息，并且針對內地購房、落戶的群體舉辦了多場線下沙龍。

但近期，丁女士的社群活躍度明顯降低，進入5月，群內已經少有網友發言咨詢，僅兩位網友新加入，而丁女士本人也已較少在群內分享信息。

不過，在丁女士看來，現在市場還是很活躍，但沒有太多新選擇。丁女士向每經記者解釋稱，“撤辣”前大批房子待售，“撤辣”后大批量去化。近期成交量下降是因為新盤已經去化了很多，目前新盤推出較少。

每經記者注意到，成交量的走低還是對丁女士的工作產生了影響，其在社交平臺上自我調侃：各方面的關注度都少，再不來找我看房就失業了。

據香港美聯物業統計，“撤辣”后香港樓市氣氛轉好，成交量顯著上升。“撤辣”后3個月內一手成交量超過7300宗，較“撤辣”前3個月的約1950宗大幅急升逾2.7倍。

二手住宅交投同樣向好。香港土地注冊處數據顯示，“撤辣”后近兩個月二手住宅錄約9900宗成交，較“撤辣”前2個月的約4920宗，升約101%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝在接受每經記者采訪時表示，5月香港一手成交量有1400宗，較“撤辣”后3月的逾4000宗回落。不過，3月成交量是一個罕見的極高水平，5月的成交量仍高于2021年旺市時平均每月約1360宗，交投仍然活躍。

57.1%！內地客戶批量買走香港新盤

香港樓市正處在一個關鍵的轉折點上。

香港地產中介胡女士在接受每經記者采訪時表示，“撤辣”后新房市場更熱鬧，一些新盤為促成交，發展商幫客戶交印花稅，有的樓盤印花稅就超過10萬港元。二手房成交相對平淡，內地客戶較多考慮新盤，反觀本土客戶，較多考慮能力許可范圍內的二手樓盤。

胡女士坦言，近期觀察到市場有變化，銀行貸款政策收緊，目前只對優質客戶發放貸款。

美聯物業研究中心數據顯示，今年4月，內地買家在香港一手住宅市場的交易金額占比達57.1%，再次超越香港本地買家，其中啟德新盤最受內地買家歡迎。

今年第一季度，內地買家在香港一手私宅注冊量占比上升至約37.2%，為12年來的新高。4月，這一比例進一步升至44.2%，注冊金額占比則達到49.5%，均創12年來季度新高。

成交價格方面，陳永杰在接受每經記者采訪時表示，中原城市領先指數（CCL）最新報143.78點，已連跌5周。“撤辣”后11周CCL五升六跌，僅微升0.53%。一手項目為求促銷，“撤辣”后不敢抬價。以新鴻基發展的元朗YOHO Hub項目為例，首批單位開價較兩年前同系列低約28%，首批210伙開售即日沽清。

陳永杰表示，長遠仍看好市場。當下樓價未因“撤辣”而急升，但置業成本卻因“撤辣”而大大降低，可趁現時樓價低位入市，預計香港樓價今年底較年初錄得5%的溫和升幅。

“隨著租務旺季重臨以及租賃市場需求轉旺，預計第二和第三季度租金繼續上升。”

劉嘉輝分析認為，在預期租金回報率進一步上升的情況下，長線投資者亦開始入市。過去一年租金表現較樓價好。香港差餉物業估價署數據顯示，中小型單位的私人住宅租金回報率回升至3.3%，創11年高位，買樓收租可獲理想投資回報；相反，大型銀行定期存款息率從高位回落，吸引投資者轉往樓市。

封面圖片來源：每經記者 張建 攝