每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

從“白名單”到產業鏈公募REITs擴容，房企融資在2024年開了更多口子。

中指研究院監測顯示，2024年5月，房地產企業債券融資總額為216.6億元，同比下降52.9%，環比下降59.9%；行業債券融資平均利率為2.72%，同比下降0.70個百分點，環比下降0.34個百分點。

不過，值得注意的是，5月，民營房企發債規模和范圍有所增加，連續三個月小幅上升。新城控股、濱江集團和新希望地產，這三家房企成功完成信用債發行，發行總金額為28.6億元。

“受發行節奏影響，5月份民營房企發債增加。2月份適逢春節假期，民營房企信用債發行規模較小，季節性因素下，近三個月民營房企發債規模小幅上升。”6月5日，中指研究院研究主管陶淑茹在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“5·17”新政落地后，行業信心得到提升，金融機構增強了對房地產行業的放款意愿。

民營房企發債“擴容”

5月29日，濱江集團公布2024年度第三期短期融資券發行結果。這筆短債實際發行總額7億元，發行利率3.6%，期限為365日。此次融資將全部用于置換前期已兌付債務融資工具的本息，即“23濱江房產CP002”和“21濱江房產MTN002”兩筆債券，利率分別為4.59%和4.8%。

視覺中國圖

另外兩家民營房企——新城控股和新希望地產的發債，均得到中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱中債信用）的支持。

5月14日，新希望五新實業集團有限公司（以下簡稱新希望地產）成功發行2024年度（第一期）中期票據，發行規模8億元，發行期限5年期，發行利率為3.5%，由中債信用首次為民營房企提供5年期全額保證擔保。全場認購倍數2.78倍，邊際認購倍數1.56倍。

新希望地產表示，2023年，公司不僅發行了三期中期票據合計26億元，更成為“第二支箭”（即民營企業債券融資支持工具）擴容的首批民營房企。

“第二支箭”是中國人民銀行結構性貨幣政策工具之一，由中國人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證等方式，支持民營企業發債融資。中債信用則是“第二支箭”受托專業機構。

5月17日，新城控股2024年度第一期中期票據成功發行。本期中票發行規模13.6億元，總認購倍數超2.7倍。其中，品種一發行規模8億元，期限3年，票面利率3.2％；品種二發行規模5.6億元，期限5年，票面利率3.4％。

中債信用為新城控股上述中票提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，這是新城控股繼成功發行四筆中債信用全額擔保中票后，在2024年度再次得到“第二支箭”受托專業機構的支持。同時，這也是“第二支箭”受托專業機構首次為新城控股發行5年期中期票據提供信用增進，意在幫助新城控股改善融資結構、降低財務成本，為其完成“保交樓”“保交付”經營目標夯實基礎。

中指研究院統計顯示，3月房企信用債發行總量為今年最高點，4~5月信用債發行總量環比連續下降，5月發行量為近一年最低水平。不過，5月民營房企發債規模和范圍有所增加，連續三個月小幅上升。

年內完成信用債發行的民營和混合所有制房企，包括綠城中國、新城控股、濱江集團、美的置業和新希望地產等5家房企，總體覆蓋企業范圍相對狹窄，這與當前房企風險出清進展緩慢、偶有民營房企出險密切相關。

對此，陶淑茹向《每日經濟新聞》記者表示，近期，民營房企發債“擴容”，一方面是“第二支箭”增信民營房企發債持續推進，助力民營房企成功發行新票據融資；另一方面，房地產政策“組合拳”推出，有利于提升房地產市場活躍度，提升行業信心，金融機構增強房地產投資意愿，加大對當前經營較為穩健的民營房企投資。

此外，目前，全國297個地級及以上城市已建立房地產融資協調機制，金融機構積極與城市房地產融資協調機制對接，支持項目建設交付。金融監管總局數據顯示，截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過“白名單”項目貸款金額9350億元。近日，廣東等部分地區已啟動第三批“白名單”項目篩選工作。

房企多渠道拓寬融資

總體來看，今年以來房企融資總規模仍在下降。中指研究院數據顯示，今年1~5月，房地產行業債券融資總額2305.2億元，同比下降25.7%。其中，信用債融資1616.4億元，同比下降19.5%，占比70.1%；海外債發行金額24.7億元，同比下降77.7%，占比1.1%；ABS（資產證券化）融資664.1億元，同比下降32.5%，占比28.8%。

從融資結構來看，5月，房地產行業信用債融資105.6億元，同比下降56.2%，環比下降73.1%，占比48.8%；ABS融資111.0億元，同比下降43.2%，環比下降20.8%，占比51.2%。

對此，中指研究院分析指出，ABS發行金額同環比均下降，主要為上年高基數影響，發行規模連續不足150億元，規模為近一年低位。其中，CMBS/CMBN（商業地產抵押貸款支持票據）是發行規模最大的一類資產證券化產品，占比達 66.1%，供應鏈 ABS 占比17.3%，保障房ABS占比16.6%。

5月16日，萬科在深交所成功發行資產支持專項計劃，發行規模14.35億元，優先級AAA評級，優先級票面利率為3.6%，期限不超過18年。

對此，有業內人士指出，專項計劃的成功發行，將有助于萬科拓寬中長期融資渠道，進一步降低融資成本。

目前，大部分房企進行信用債融資都較困難，因此房企都在加速進行融資模式轉型，特別是龍頭房企。例如，今年以來，萬科從過去的“總對總”信用融資向項目制抵押融資方式轉變。近一個月以來，萬科累計獲得超百億元銀行貸款融資，背后都有項目公司及旗下資產的抵押擔保。

一家民營房企人士告訴《每日經濟新聞》記者，今年以來，其所在公司還沒有新增融資。

事實上，自2024年開始，涉及房地產產業鏈的消費基礎設施公募REITs、倉儲物流REITs、租賃住房REITs等都在加速落地。

5月27日，招商蛇口公告稱，同意公司全資子公司深圳市招商公寓發展有限公司作為原始權益人，以其持有的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目開展租賃住房REITs交易所申報工作。本次申報的租賃住房REITs將是招商蛇口第二個境內REITs上市平臺，此前“蛇口產園REIT”已首發上市并完成擴募工作。

記者注意到，從典型房企債券發行來看，5月保利發展的融資額度最高，為20億元；興泰控股的平均融資利率1.86%，融資成本最低。

封面圖片來源：視覺中國圖