每經記者 任飛    每經編輯 葉峰    

6月7日，首批公募REITs成立已滿三年，東吳基金在6月7日發布公告稱，旗下東吳蘇園產業REIT部分基金份額即將解除限售。

值得注意的是，此次解除的限售類型為原始權益人及其同一控制下關聯方戰略配售限售，按照該類投資者戰略配售比例超過20%的自上市之日起不少于36個月規定，為行業內首次解禁。

Wind統計顯示，首批上市的9只公募REITs當中，博時、平安、中航、浙商、東吳基金旗下產品解禁日期臨近，均為今年6月21日。不過，對應上市基金發行價格來看，截至6月7日收盤，上述REITs的場內價格均處于“破發”。

REITs原始權益人持有份額即將解禁

2021年6月7日，公募基金行業迎來首批REITs成立，彼時共有9只產品。三年過去了，截止到2024年6月7日，第一批REITs的原始權益人持有份額即將解禁。

6月7日，東吳基金發布公告稱，旗下東吳蘇園產業REIT部分基金份額即將解除限售。具體為蘇州工業園區建屋產業園開發有限公司、蘇州工業園區科技發展有限公司、蘇州工業園區經濟發展有限公司合計持有的20%基金份額。需指出的是，這些均為原始權益人及其同一控制下關聯方戰略配售份額。

也就是說，當年在REITs基金發售時屬于戰略配售份額的一部分即將解禁，按照基金合同的規定，各家基金公司都有相同的表述，即對于原始權益人或其同一控制下的關聯方參與基礎設施基金份額戰略配售的比例合計不得低于該次基金份額發售數量的20%，超過20%的自上市之日起持有不少于36個月，對于基礎的20%持有份額將不少于60個月。

因此，原始權益人持有的份額當中，至少要有20%的持有底倉并且有較長的持有時間，但超過的部分可以按照規定時間進行解禁。本次公告的解禁類型就屬于超過20%的部分，且首批其他公募REITs當中也有出現這類持有人限售份額解禁的情況，為行業首次。

Wind統計顯示，首批9只公募REITs的上市時間均為2021年6月21日，且已經有5只REITs的原始權益人持有份額即將解禁，分別是博時蛇口產園REIT、平安廣州廣河REIT、中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT以及東吳蘇園產業REIT。

上市基金份額的交易與股票類似，對于即將解禁的影響，大額解禁的影響在于對短期場內價格的沖擊，但也需要結合解禁持有人根據賬面回報的情況綜合決定是否要進行減持。

目前擬解禁REITs價格均處于“破發”

從近期即將解禁原始權益人持有份額的REITs來看，其場內的價格依然處于“破發”的狀態，截至6月7日收盤，前述5只基金這三年來看的區間收益率均為負數。

具體看來，Wind統計顯示，截至6月7日收盤，博時蛇口產園REIT報收1.942元/份，基金的上市發行價格為2.31元/份；平安廣州廣河REIT報收9.605元/份，上市發行價格為13.02元/份；中航首鋼綠能REIT報收13.191元/份，上市發行價格為13.38元/份；浙商滬杭甬REIT分別為8.555元/份，上市發行價格為8.72元/份；東吳蘇園產業REIT分別為3.220元/份，上市發行價格為3.88元/份。

可見的是，這些即將在6月21日解除限售的基金到今天為止依然處于“破發”的狀態。根據這些REITs當時的發售公告，所有類型的投資者均需要按照認購價格計算，也就是按照首發上市的價格計算認購費用，因此，此時減持賬面回報大概率不佳。

事實上，首批公募REITs的底層資產大多都與產業園項目相關，但在過去三年時間里，有部分時段的經營受到外部事件的較大影響，二級市場的走勢出現較大分化，產業園項目的發行端也已經按下暫停鍵很長時間。

即便今年以來的地產股行情讓相關REITs的價格有所提振，但總的來看，這些REITs在場內依然缺乏資金的長期關注。反倒是消費類REITs以及保租房REITs近期接連迎來上新與擴募的消息。

中金基金對此表示，我國公募REITs市場整體向常態化發行的方向發展。同時，伴隨著產品擴容的推進，公募REITs產品類型不斷豐富，市場對其底層資產的認知也在不斷加深，從投資者保護的角度考慮，當前產品發行上市過程也愈發精細和審慎。