每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“賣價比前不久小區(qū)同戶型最低成交價高了360萬元，連中介店長都服氣了。”上海新政落地不到48小時，房東周先生便熬夜一鼓作氣賣掉了自己的房子。

5月17日央行系列房地產(chǎn)金融政策（以下簡稱“5·17”新政）出臺十天后，即5月27日，上海在一線城市中率先落地“5·17”新政的配套政策（以下簡稱“滬九條”），內(nèi)容不僅包括降低首付比例、優(yōu)化供應(yīng)機制，而且包括住房限購、金融層面的優(yōu)化，并覆蓋了住房保障體系建立健全等多個方面。

如今，“5·17”新政出臺已近一個月，上海房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，雖然整個5月上海樓市表現(xiàn)欠佳，但在“滬九條”推動下，5月最后五天（5月27日至31日），上海不少樓盤銷售案場工作人員加班到深夜，部分項目成交量較之前明顯上升；二手房方面，日均成交量也達720套。

新房來訪及成交量回升

在“5·17”新政出臺后，《每日經(jīng)濟新聞》記者咨詢了上海多家房企內(nèi)部人士，包括全國化布局的規(guī)模房企和本地民營企業(yè)，收到的回饋大多為“成交方面暫時未出現(xiàn)明顯提升”，有部分房企表示“來訪客戶量比之前有所增加”。

但“滬九條”落地后，上海不少樓盤項目售樓處便開始加班加點地工作了。

上海嘉定區(qū)龍湖青云闕項目營銷負責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“滬九條”發(fā)布當天，售樓處的電話幾乎被打爆，來電咨詢量比往日多了三倍，有置業(yè)顧問甚至一小時內(nèi)就接到十余位客戶的線上咨詢。當晚售樓處就開啟了“24小時不打烊服務(wù)”，以滿足購房者的需求。

“之前看過房的客戶反應(yīng)速度更快。新政剛出半小時，張先生就主動聯(lián)系置業(yè)顧問，詢問之前看過的房源與最新價格。新政前他曾認真盤算過購房計劃，能力也足以覆蓋房貸還款，但首付資金有限，因此遲遲未能入手。在確認了二套房首付款降到35%后，立刻線上轉(zhuǎn)賬訂房。”該營銷負責(zé)人如是表示。

同樣位于上海嘉定區(qū)的金地嘉峯項目，“滬九條”出臺當晚直到深夜12點，售樓處依然燈火通明。

“上海新政落地以來，客戶來訪量是以前的1倍到1.5倍，團隊每天都工作到深夜12點以后。”金地嘉峯匯銷售經(jīng)理姜飛告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“這幾天加班，大家都在堅持，后面再調(diào)休。”

此次“滬九條”，各項政策細則對成交有著不同程度影響。姜飛告訴記者：“最起作用是首付比例下調(diào)，其次是二孩家庭可以多購置一套房，第三是利率下調(diào)。”

“從概率上來說，二孩家庭經(jīng)濟條件都不錯。隨著孩子長大，想要改善居住環(huán)境，但原來的房子不賣掉就無法購置第三套。現(xiàn)在需求被釋放出來了，另外利率下調(diào)，對大家下決心買房也有助力。”姜飛表示，由于此前五大新城單身非滬籍人士購房政策已經(jīng)定向放松，此次新政催熱的還是上海戶籍的購房人。

隨之而來的端午假期，又帶動了一波銷售。“5月底已經(jīng)放松限購，端午假期上海的找房熱度上漲明顯，尤其是新房的熱度已經(jīng)超過了6月初的流量高點。”58安居客研究院院長張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

以金地嘉峯匯為例，以往一個月銷售量為80~100套，截至6月10日，新政后兩周該項目共成交80套房子，環(huán)比增加256%；來訪量則增長了30%。上海龍湖青云闕端午假期的來訪量也較平時大幅提升，三天銷售20套房子，總成交金額約1.3億元。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“市場反應(yīng)強烈是肯定的，此次‘滬九條’圍繞市場盤活了二手房和新房之間的交易鏈條，并激發(fā)新的需求。雖然大家都預(yù)判會出政策，對于限購或信貸方面有一些期許，但是沒想到上海的政策力度如此之大，涉及面又特別廣。從近期明顯的市場效果來看，熱度應(yīng)該能夠持續(xù)一段時間。”

從成交量上來看，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月，上海新房成交面積僅為50萬平方米，4周分別成交10.1萬平方米、8.3萬平方米和12.7萬平方米和11.5萬平方米，均未能超越4月份最高的周度成交數(shù)據(jù)（17.97萬平方米）。上周（6月3日至9日），受端午假期影響，上海新房成交面積為12.38萬平方米，環(huán)比減少20.15%。

對此，盧文曦認為，5月，上海新房供應(yīng)量出現(xiàn)今年新低，當月推出的第六批次房源甚至不到4000套，成交量延續(xù)4月相對低迷的走勢也在意料之中。此外，市場冷熱不均的現(xiàn)象還在延續(xù)，大部分樓盤都遇到去化壓力，尤其是外環(huán)以外區(qū)域。預(yù)計在政策推動下，6月上海樓市成交會有一次像樣的反彈。

同策研究院分析認為，雖然5月上海新房訪客活躍度持續(xù)回落，而“滬九條”月末才發(fā)布，對5月的整體來訪走勢及影響相對較弱。從政策落地后市場反應(yīng)來看，此次新政對市場的影響比前兩次政策的效果更為明顯，政策后首周市場來訪及成交明顯回升，新政對市場有一定的帶動作用。6月恰逢房企年中沖刺節(jié)點，開發(fā)商會加大折扣力度促銷，疊加利好政策加持，預(yù)期6月新房訪客活躍度會止跌回升。

二手房日成交站上高位

“滬九條”落地后，周先生火速賣出的房子只掛牌了兩周時間，由于租客提前搬走，加之“5·17”新政出臺，于是他就干脆空著準備賣房。上個月隔壁樓棟同戶型帶車位房源的成交價格是1800萬元，但周先生對這個價格并不滿意，把掛牌價提高至2350萬元。

不過，負責(zé)周先生房源的中介小哥對于這波二手房行情并不樂觀，此前他曾暗示周先生：這已經(jīng)第三波利好了，前兩波都是兩周熱度，密集成交了一批剛需房源。

在此次上海限購放開后，非滬籍單身買家小陳剛剛拿到一張“房票”，次日（5月28日）下午5點，她便看中了周先生的房子。當晚7點，周先生趕到中介門店，沒想到一談就談到凌晨一點。雙方討價還價毫不手軟，最終周先生的房子以含車位總價2160萬元成交。

周先生告訴記者，由于房子總價高，小區(qū)房源成交的歷史價太低，實際上是不太好賣的。“我也很慌，政策剛出來，萬一我賣在了最低點呢。如果這價格賣不了我就不賣了。”不過后來周先生從業(yè)主群得知，他們小區(qū)5月28日一天之內(nèi)就成交了5套房子。

記者在采訪中了解到，“滬九條”落地后，上海不少房產(chǎn)中介更像“熬鷹”一樣工作，有買家來了就請到會議室不讓走，一個賣家談不攏，后面?zhèn)溥x賣家排隊上。當時周先生的房子談妥后已經(jīng)是凌晨1點，而中介店長還準備趕往下一位房東家里。

據(jù)我愛我家的一位工作人員透露，6月初，其所在公司工作日的二手房成交量，已經(jīng)趕上以往雙休日的成交量了。

據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，“滬九條”落地后的首個周末：6月2日二手房網(wǎng)簽總量達到886套；6月3日略有回落，但仍然保持在720套的高位。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月，上海二手住宅成交1.71萬套，環(huán)比增加5.35%，成交量出現(xiàn)止跌回升走勢。從交易節(jié)奏來看，月初受到假期影響成交低開，后續(xù)雖有反彈，但交易量始終不溫不火。5月最后五天在“滬九條”推動下，上海二手房成交量超過3600套，日均成交量達720套。

另據(jù)鏡鑒咨詢對上海二手房網(wǎng)簽總量的監(jiān)測，5月1日~31日，上海二手房累計網(wǎng)簽總量18692套，日均603套。特別“滬九條”落地后的5月31日星期五，網(wǎng)簽達到961套，與2024年1-3月每個星期五的平均網(wǎng)簽652套相比增加了309套；環(huán)比4月各星期五平均網(wǎng)簽600套增加了361套。