每經評論員 杜恒峰

目前，除京滬深外，全國其余城市均已取消房貸利率下限。

房貸利率下限取消，不僅是為了提振樓市需求，也是在樓市發(fā)生根本性變化之后，利率市場化邁出的重要一步。在樓市上行期，設置最低利率且在此基礎上通過加乘數或點數，可以抑制過熱的需求。所以在同一政策利率范圍內，無論資信水平高低，絕大部分購房者的房貸利率是相同的。但如今，房貸利率下限已基本不存在，同時考慮到最低首付比例降低導致貸款敞口變大，銀行在獲得更大自主定價權的同時，也必須對利率風險給予更多關注，依據客戶自身資信狀況準確定價成為必然，資信更高的客戶可以獲得更低的利率，房貸的定價和消費貸有望趨于一致。

利率市場化持續(xù)推進，導致不同時期購房者承受的利率負擔不同。當房價上漲的預期不足以覆蓋利息成本，而新舊貸款利率差距足夠大的時候，抹平這種差距的力量也將通過市場得到彰顯。2023年8月前的提前還款潮即是體現，當時的背景是，有大量存量房貸“高位站崗”，和新發(fā)貸款利率存在明顯利差，有足夠資金儲備的人動用儲蓄還款，沒有足夠資金的人則是用經營貸、消費貸等低息貸款置換房貸，直到當年10月全國存量房貸利率統(tǒng)一調整，這輪還款潮才告一段落。但如今，隨著市場形勢的變化，提前還貸的壓力已再度出現。

貝殼研究院研報顯示，5月全國百城首套主流房貸利率平均為3.45%，環(huán)比下降12個基點；二套主流房貸利率平均為3.9%，環(huán)比下降26個基點；同比來看，這兩項數據更是分別下降了55個基點和101個基點。對2023年9月下旬利率統(tǒng)一下調的那部分貸款來說，目前其房貸利率為4.2%或在此基數上加點，新舊貸款利差達到了75個基點甚至更高。與此同時，居民理財的收益率在快速回落，以30年期國債為例，2023年6月14日收益率為2.9963%，一年后只有2.4990%。即便如此，超長期國債發(fā)行仍然被“秒光”。居民存款搬家已成趨勢，償還房貸也是搬家方向之一。

新舊房貸利差重新走闊，加之理財收益走低，提前還貸就會成為很多人的一種選擇。國泰君安數據顯示，2024年2月以來，居民早償率指數加速上行，4月達到37%的歷史高位，5月該指標回落到26%，仍處于歷史較高水平。從微觀層面看，“銀行App提前還貸預約難”也再度頻繁見諸媒體報道。

對銀行來說，新增房貸利率處于歷史低位，但存款利率也是如此，房貸作為銀行優(yōu)質資產的性質并沒有改變，利率更高的存量貸款更是如此。面對提前還貸的壓力，銀行需要有針對性地調整不同客戶的利率水平，而監(jiān)管機構需要因勢利導，給予相應的業(yè)務規(guī)則和指引，讓房貸利率實現完全市場化的蛻變。