記者實地探訪！成都寬窄巷子旁，申萬宏源證券這處房產正在掛牌出售，溢價率高達753%

每日經濟新聞 2024-06-21 19:23:23

每經記者陳晨每經編輯彭水萍

緊鄰成都著名的旅游景點寬窄巷子，位于成都青羊區槐樹街林蔭道一側的標志性房產正待出售。這棟房產的“主人”正是知名券商申萬宏源證券，其掛牌售價約3800萬元，整體溢價率高達753%。

圖片來源：每經記者陳晨攝

值得一提的是，此處也是原申萬宏源證券成都槐樹街證券營業部的舊址，目前已是大樓緊閉?！睹咳战洕侣劇酚浾攥F場采訪了解到，該營業部已于今年4月末至5月初期間遷至新址，并更名為申萬宏源證券成都天府四街證券營業部。

對于此次搬遷和房產出售的原因，記者現場撥通了該營業部留存的電話，相關工作人員表示，出于公司戰略發展的考慮，我們決定遷址，因此這棟房產也隨之被出售。另外，申萬宏源證券相關人士也向記者解釋稱：“這個就是常規的老房產處置，沒有什么特殊情況。”

申萬宏源證券擬整體轉讓一棟舊樓

《每日經濟新聞》記者從西南聯合產權交易所獲悉，“成都市青羊區槐樹街2號3棟房產”轉讓底價與評估價都為3792.98萬元，保證金為569萬元，報名截止時間為7月9日。據記者查詢，該房產緊鄰寬窄巷子景區，步行僅需七八百米。

記者注意到，本次轉讓標的系知名券商申萬宏源證券單獨持有，將按照現狀整體轉讓。具體而言，擬轉讓資產包括三項：一處面積為4664.73平方米的營業用房（物業類型：辦公），一處面積為102.53平方米的一樓門面（物業類型：商鋪），以及8個車位的使用權。

記者進一步了解到，前述辦公樓及商鋪合計建筑面積為4767.26平方米，房屋用途性質為辦公，框架結構，建成于1998年12月，為外購取得，共計八層，配備一樓梯和一電梯。各樓層均進行了簡單裝修，擁有大堂，大堂地面為地磚；公共部分的地面也為地磚，墻面為刷白，部分墻面為瓷磚，并配有吊頂。

此外，本次房產轉讓還包括地下停車場車位8個，位于地下B1層，建筑面積158.00平方米。根據申萬宏源證券與成都華聯房地產開發有限公司于1998年7月簽訂的《地下停車場車位使用權屬協議書》，申萬宏源證券對這8個地下車位有永久性使用權，其權屬隨辦公樓產權轉移而轉移。目前相關車位處于閑置狀態且車位無產權證。

相關評估報告稱，申萬宏源證券公司提供的資料表明以上房地產產權、車位使用權均歸公司所有，無產權糾紛。同時，以上房地產、車位使用權于評估基準日未設立抵押/擔保，也無經濟糾紛。

整體增值率高達753%

盡管前述房產在今年6月才在西南聯合產權交易網站正式掛牌出售，但記者注意到，申萬宏源證券其實早在去年10月就已有了相關打算。據2023年10月9日的申萬宏源證券第45期會議紀要顯示，申萬宏源證券當時就已計劃進行資產轉讓。

在此次資產轉讓中，價格無疑是關鍵。根據評估報告，采用市場法評估結果作為最終結論，申萬宏源證券擬轉讓的資產在評估基準日（2023年10月31日）的含增值稅銷項稅評估價值高達3792.98萬元。

需要指出的是，市場法是采用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值，這種測算的資產價值通常將隨著市場交易價格的變化而變化。

具體來看，營業用房的評估價值為3498.55萬元，一樓門面的評估價值為255.3萬元，兩者合計評估價值為3753.85萬元，增值率高達744.51%。此外，車位使用權的評估價值為39.13萬元。綜合計算，申萬宏源證券此次擬轉讓的資產總評估價值為3792.98萬元，增值率為753.32%。

評估報告指出，評估結論與賬面值變動的主要原因為待估房地產購置時間較早，隨著成都市房地產市場發展，評估基準日時點的房地產市場價值高于歷史年度購置成本，導致房地產評估增值。

記者進一步了解到，以辦公用的營業用房為例，評估人員通過網上查詢和咨詢相關房地產租售機構，選擇了結構、用途和地理位置相近的三個比較實例（鉑金城、國貿大廈和倍特康派）進行評估計算。經計算，這三處房產的評估單價平均約為7500元，因此申萬宏源證券面積為4664.73平方米的營業用房評估價值達到了3498.55萬元。

營業部已于4月底搬遷新址

《每日經濟新聞》記者今日探訪了成都市青羊區槐樹街2號3棟地點發現，此處原本也是申萬宏源證券成都槐樹街的證券營業部辦公地，不過目前已是大門緊閉。此外，大門左下角還掛著一塊落款顯示1999年7月18日的裝修施工牌。記者向旁邊小區的保安詢問得知，該營業部已經在一兩個月前搬遷，并且這棟樓目前正在網上出售。

圖片來源：每經記者陳晨攝

正如前述所說，記者在該營業部門口發現張貼了一張落款日期為4月22日的補充公告。該公告顯示：我公司成都槐樹街證券營業部原計劃于2024年4月8日由四川省成都市青羊區槐樹街2號3棟2樓、5樓、7樓，搬遷至四川省成都市高新區天府四街199號長虹科技大廈3棟（C座）1層01、02號。由于變更換領營業執照及許可證工作延后，現擬定于2024年4月30日搬遷至新址，搬遷后營業部名稱變更為：申萬宏源證券有限公司成都天府四街證券營業部，屆時所有業務需至新址辦理。