每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

今年以來，房企審慎拿地策略仍在延續。

克而瑞監測顯示，今年二季度房企投資百強門檻值、總量均同比出現較大跌幅。從單季度投資金額的變化來看，房企二季度拿地金額同比和環比分別下降60%和12%。

截至今年5月末，仍有近七成銷售百強房企尚未拿地，且拿地金額TOP10房企投資額同比下降36%，僅有7家房企拿地金額超過百億元，較同期減少4家。而包括華潤置地、招商蛇口、保利發展等在內的部分央企，今年以來的整體投資也開始放緩。

“短期房企投資意愿難有大力度提升，謹慎和聚焦是主旋律。”克而瑞分析指出，央國企和地方城投依然將是土地市場的中堅力量，但隨著房企投資戰略的高度聚焦，核心地塊競爭激烈會愈發激烈。

中指研究院企業研究總監劉水向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）表示：“未來幾個月，隨著央行5·17新政持續落地，以及后續更大力度房地產支持政策加碼，政策效果將逐漸顯現，商品房銷售將有所回穩，房企對房地產行業發展的信心有所回升，房企投資拿地力度將會提升。”

近七成百強房企今年尚未拿地

在樓市回暖不及預期、企業資金持續承壓等多重壓力下，房企投資端依然處于低位運行。

來自克而瑞的報告顯示，截至今年5月末，房企新增土儲貨值百強門檻值為21.8億元，同比下降37%，新增總價、建筑面積百強房企門檻值分別為7.6億元和20.4萬平方米，同比降幅分別為40%和18%。其中，拿地金額超200億元的僅中建壹品、建發房產、華潤置地和濱江集團。

記者注意到，今年前5月，仍有近七成銷售百強房企尚未拿地。同時，地方城投平臺成為土地市場中不可忽視的重要力量，前5月投資金額百強房企中有56家為城投平臺公司，央國企和民營房企分別為21家和23家。投資金額百強房企中，央國企和城投平臺的拿地金額占比分別為48%和29%，民營房企占比為22%。

盡管央國企的拿地金額占比接近五成，但部分央國企整體投資也開始放緩。如華潤置地、招商蛇口和保利發展等頭部企業，前5月拿地金額同比跌幅均超過50%，且拿地銷售比均在0.2以下。

具體來看，今年前5月，華潤置地以217億元的拿地金額位列百強TOP3，但同比去年的486.7億元跌幅達55%；保利發展拿地金額為80.1億元，同比去年的228億大幅下滑64.9%，拿地金額排名也從去年同期的行業第六位掉至第11位；招商蛇口拿地金額為84億元，同比下滑65%。

值得一提的是，招商蛇口在今年初就明確，全年投資范圍將進一步收攏聚焦，從“強心30城”收縮至“核心10城”，“不會盲目追高，根據穩健的價格測算出合適的‘面粉價格’，確保投資安全和盈利空間。寧可錯過，不能錯投。”

而作為近幾年土地市場的“黑馬”，在今年初的業績會上，建發國際行政總裁林偉國就明確指出，2024年要確保建發國際整體土儲規模不能過大，確保安全性。

反映到實際情況來看，今年前5月建發拿地金額同比下降20%至234億元，但依然位列行業TOP2。其中，僅在杭州，據每經記者不完全統計，今年前5月建發的拿地金額已超150億元，占公司全國拿地總額的60%以上，拿地金額超過了杭州本土房企濱江集團和綠城中國。

收縮投資的不僅是央國企，民營和混合所有制房企同樣如此。

以龍湖集團為例，年初至今，其分別在北京、上海、成都、杭州等城市獲得7宗地塊，總建筑面積為51萬平方米，權益建筑面積37萬平方米，權益地價60億元，相較于2023年同期明顯下降。據龍湖集團方面透露，“聚焦高能級城市核心板塊”“聚焦高端改善項目及產品”是今年的重要投資策略，

再看綠城中國，今年前5月的拿地金額為161億元，同比下降18%。綠城中國管理層在股東大會上明確表示：“今年拿地數量會比往年少，因為現在投資資源必須用得非常精準，沒有好項目、沒有好城市，就沒有好辦法去投資，所以需要更精細地篩選。”

就算是在杭州本土，綠城中國在核心區外只允許買兩塊地，賣了一個項目才能再增加一個項目。“要擴大搜尋面，從很多項目里面尋找安全的、利潤好的項目。”

對此，劉水分析指出：“一方面，當前商品房銷售仍然較為低迷，而房企投資拿地力度與銷售緊密相關，典型房企如中國金茂、越秀等拿地策略是‘以銷定投’，在銷售沒有明顯好轉的情況下，房企投資拿地力度會依舊較弱。另一方面，房企對行業發展信心不足，不愿意加強投資拿地。房地產行業風險仍在發生，企業要優先確保安全，需要節制投資拿地，保障現金流充裕，確保企業安全。”

投資意愿短期難有大力度提升

不過，盡管絕大多數房企在投資端進行了收縮，但仍有房企逆風而行。

其中最為典型的當屬中建壹品。克而瑞統計顯示，今年前5月，中建壹品拿地金額達239億元，同比增長717%；新增貨值467億元，同比增長697%。這兩項數據均排在行業首位。

據中建壹品投資公司微信公眾號，在今年年初的2024年工作會議上，中建壹品黨委書記、董事長徐超明確提出：“要提高區域站位，全力沖刺全國房企20強。提高市場首位度，投資拓展要有更大突破；聚焦多元拿地，城市更新、保障房領域要有更大作為。”

此后，中建壹品開始在全國各地積極擴儲。如2月22日，中建壹品以48.76億元總價觸頂搖中北京大興西紅門地塊，住宅樓面價為4.15萬元/平方米，溢價率15%；2月29日又聯合湖北文旅以51.79億元拿下深圳今年首宗宅地；4月25日，又以37.5億元收購上海楊浦東外灘宅地。

從近兩年中建壹品的投資布局來看，除武漢大本營外，主要布局一線城市，拿地金額也占據了當地市場重要位置。如在北京，中建壹品拿地金額已達到71億元；在上海，拿地金額為47億元；在大灣區，拿地金額達95億元。

與中建壹品一樣，國貿地產在今年前5月拿地金額、新增貨值均為正增長。克而瑞數據顯示，今年前5月，國貿地產拿地金額119億元，同比增長29%；新增貨值256億元，同比增長36%。其中，多個地塊為溢價所得。

如在今年廈門首場土拍上，國貿地產在經過1個多小時153輪競價后，以總價32.1億元拿下思明區將軍祠2024P01地塊，折合樓面地價6.27萬元/平方米，溢價率達40.79%，刷新廈門島內樓面價新高；在此之前，在上海今首批次土拍中，國貿地產聯合中鐵建以總價49.75億元拿下了浦東北蔡楔形綠地地塊，溢價率為10%。

“近期從中央到地方，樓市刺激政策密集出臺，一定程度上提振了市場信心，但政策落地的效果仍需時間檢驗。這也意味著，短期銷售回暖再傳導至企業投資同樣需要經歷底部修復階段，因此短期房企投資意愿難有大力度的提升，謹慎和聚焦仍是主旋律。”克而瑞分析指出，在調整土地質量、優化供地結構、精準供地的背景下，央國企和地方城投是土地市場的中堅力量，但隨著投資戰略的高度聚焦，核心地塊的競爭會愈發激烈。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖