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前5月近七成百強房企未拿地 央國企、地方城投仍是土地市場主力

每日經(jīng)濟新聞 2024-06-27 21:45:27

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來,房企審慎拿地仍在延續(xù)。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,二季度,房企投資百強門檻值和總量,均同比出現(xiàn)較大跌幅。從單季度投資金額變化來看,二季度房企拿地金額同環(huán)比分別下降60%和12%。

截至今年5月末,仍有近七成銷售百強房企尚未拿地,拿地金額TOP10房企的投資額同比下降36%,僅有7家房企拿地金額超過百億元,較同期減少4家,包括華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展等在內(nèi)的部分央企,今年以來的整體投資也開始放緩。

“短期內(nèi),房企投資意愿難有提升,謹(jǐn)慎和聚焦是主旋律。”克而瑞分析指出,央國企和地方城投,仍將是土地市場的中堅力量,但隨著房企投資戰(zhàn)略的高度聚焦,核心地塊競爭激烈會愈發(fā)激烈。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示:“未來幾個月,隨著央行‘5·17’新政持續(xù)落地,以及后續(xù)各方加碼對房地產(chǎn)的支持力度,政策效果將逐漸顯現(xiàn),商品房銷售將有所回穩(wěn),房企的發(fā)展信心將有所回升,投資和拿地力度也將隨之提升。”

近七成百強房企未拿地

在樓市回暖不及預(yù)期、資金持續(xù)承壓等多重因素影響下,房企投資端仍處于低位運行。

克而瑞的報告顯示,截至今年5月末,房企新增土儲貨值百強門檻值為21.8億元,同比下降37%,新增總價、建筑面積百強房企門檻值分別為7.6億元和20.4萬平方米,同比降幅分別為40%和18%。其中,拿地金額超200億元的房企,僅有中建壹品、建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地和濱江集團。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,今年前5個月,有近七成銷售百強房企尚未拿地。同時,地方城投平臺成為土地市場中不可忽視的重要力量。今年前5個月,在投資金額百強房企中,有56家為城投平臺公司,央國企和民營房企分別為21家和23家。在投資金額百強房企中,央國企和城投平臺的拿地金額占比分別為48%和29%,民營房企的占比為22%。

盡管央國企拿地金額占比近五成,但部分央國企投資也開始放緩。如華潤置地、招商蛇口和保利發(fā)展等頭部企業(yè),前5個月拿地金額同比跌幅均超過50%,且拿地銷售比均在0.2以下。

具體來看,今年前5個月,華潤置地以217億元的拿地金額位列百強TOP3,但同比去年的486.7億元,跌幅達55%;保利發(fā)展拿地金額為80.1億元,同比去年的228億元,大幅下滑64.9%,拿地金額排名也從去年的第六,掉到今年的第十一;招商蛇口拿地金額84億元,同比下滑65%。

值得注意的是,今年初,招商蛇口就曾明確指出,全年投資范圍將進一步收攏聚焦,從“強心30城”收縮至“核心10城”。“不會盲目追高,根據(jù)穩(wěn)健的價格,測算出合適的‘面粉價格’,確保投資安全和盈利空間。寧可錯過,不能錯投。”

而建發(fā)國際作為近幾年土地市場的“黑馬”,在今年初的業(yè)績會上,公司行政總裁林偉國明確指出:2024年,建發(fā)國際要確保整體土儲規(guī)模不能過大,確保安全性。

從實際情況來看,今年前5個月,建發(fā)國際拿地金額同比下降20%,至234億元。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計,僅在杭州一地,今年前5月,建發(fā)國際的拿地金額就已超150億元,占全國拿地總額的60%以上,拿地金額超過杭州本土房企濱江集團和綠城中國。

收縮投資的不僅是央國企,民營等房企同樣如此。

以龍湖集團為例,年初至今,在北京、上海、成都、杭州等城市,公司共獲得7宗地塊,總建筑面積51萬平方米,權(quán)益建筑面積37萬平方米,權(quán)益地價60億元,較2023年同期明顯下降。

據(jù)龍湖集團方面透露,“聚焦高能級城市核心板塊”“聚焦高端改善項目及產(chǎn)品”是公司今年的重要投資策略。

再看綠城中國,今年前5月,公司拿地金額161億元,同比下降18%。在此前的股東大會上,綠城中國管理層明確表示:“今年拿地數(shù)量會比往年少,因為現(xiàn)在資源必須用得非常精準(zhǔn),沒有好項目、沒有好城市,就沒有好辦法去投資,所以需要更精細篩選。”

即便是在杭州,綠城中國在核心區(qū)外只允許買兩塊地,“要擴大搜尋面,從很多項目里面尋找安全的、利潤好的項目”。

對此,劉水分析指出:一方面,當(dāng)前商品房銷售仍較為低迷,房企投資拿地力度與銷售緊密相關(guān),典型房企如中國金茂、越秀等,拿地策略是“以銷定投”,在銷售沒有明顯好轉(zhuǎn)的情況下,投資拿地力度依舊較弱;另一方面,房企對行業(yè)發(fā)展信心不足,不愿意加強投資拿地,房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險仍然存在,企業(yè)要優(yōu)先確保安全,需要節(jié)制投資拿地,保障現(xiàn)金流充裕,確保企業(yè)安全。

仍有房企“逆風(fēng)”拿地

在投資端,盡管絕大多數(shù)房企在收縮,但仍有房企“逆風(fēng)而行”,最為典型的是中建壹品。

克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年前5月,中建壹品拿地金額達239億元,同比增長717%;新增貨值467億元,同比增長697%。據(jù)了解,中建壹品這兩項數(shù)據(jù)均居行業(yè)首位。

據(jù)中建壹品投資公司微信公眾號,在今年年初的2024年工作會議上,中建壹品黨委書記、董事長徐超明確提出:“要提高區(qū)域站位,全力沖刺全國房企20強。提高市場首位度,投資拓展要有更大突破;聚焦多元拿地,城市更新、保障房領(lǐng)域要有更大作為。”

此后,中建壹品開始在全國各地積極擴儲。如2月22日,中建壹品以48.76億元總價,觸頂搖中北京大興西紅門地塊,住宅樓面價為4.15萬元/平方米,溢價率15%;2月29日,中建壹品又聯(lián)合湖北文旅以51.79億元拿下深圳今年首宗宅地;4月25日,中建壹品又以37.5億元收購上海楊浦東外灘宅地。

從近兩年中建壹品的投資布局來看,除武漢大本營外,主要布局一線城市。如在北京,中建壹品拿地金額已達到71億元;在上海,拿地金額為47億元;在大灣區(qū),拿地金額達95億元。

與中建壹品類似的,還有國貿(mào)地產(chǎn)。今年前5個月,國貿(mào)地產(chǎn)拿地金額、新增貨值均為正增長。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年前5個月,國貿(mào)地產(chǎn)拿地金額119億元,同比增長29%;新增貨值256億元,同比增長36%;其中,多個地塊為溢價所得。

如在今年廈門的首場土拍上,在經(jīng)過1個多小時、153輪競價后,國貿(mào)地產(chǎn)以總價32.1億元拿下思明區(qū)將軍祠2024P01地塊,折合樓面地價6.27萬元/平方米,溢價率達40.79%,創(chuàng)出廈門島內(nèi)樓面價新高;而在上海今年首批次土拍中,國貿(mào)地產(chǎn)聯(lián)合中鐵建以總價49.75億元,拿下了浦東北蔡楔形綠地地塊,溢價率為10%。

“近期,從中央到地方,樓市支持政策密集出臺,一定程度上提振了市場信心,但政策落地效果,仍需時間檢驗。這也意味著,短期銷售回暖再傳導(dǎo)至企業(yè)投資,同樣需要修復(fù)階段。因此,房企短期內(nèi)投資意愿難有大的提升,謹(jǐn)慎和聚焦仍是主旋律。”克而瑞分析指出,在調(diào)整土地質(zhì)量、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、精準(zhǔn)供地的背景下,央國企和地方城投是土地市場的中堅力量,隨著投資戰(zhàn)略的高度聚焦,核心地塊的競爭會愈發(fā)激烈。

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