每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

在剛剛過去的上半年，上海樓市整體表現活躍。

據中指研究院最新數據，上半年上海新房價格累計上漲3.63%，位列全國百城首位。這得益于高端改善市場的良好表現，如上海市區中海·順昌玖里、濱江凱旋門、融創外灘壹號院二期等多個高價項目的熱銷。但與此同時，處于上海遠郊的部分剛需項目卻銷售遇冷。

以中國鐵建（SH601186，股價8.46元，市值1078億元）旗下位于上海臨港的東來壹號（備案名：東來名邸朗庭）為例，該項目5月18日首次開盤推出260套房源，僅有2組意向認購客戶，認購率不到1%。據上海網上房地產數據，截至7月2日（開盤超過6周），該項目已售套數為零。

“盡管公司降低價格，贈送家裝禮包，開啟了渠道分銷業務，可還是很難銷售去化。接下來，公司會加快建設并開放營銷中心，在銷售節點策劃活動，促進項目快速入市。”

近日，東來壹號項目相關負責人向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）介紹，5月27日上海“滬九條”出臺后，更多購房客戶關注市區的樓盤，反而讓地處遠郊的臨港市場變得更加冷清。

截至7月2日東來壹號銷售情況 來源：上海網上房地產官網

“主要是內部購房，員工買房為主”

東來壹號位于上海自貿試驗區臨港新片區萬祥鎮，整體包含三個地塊，沿三灶港展開，呈現“L”型分布。

該項目總建筑規模約16萬平方米，戶型面積85~143平方米，總戶數942戶，由19棟4層疊墅、16棟6~8層洋房、2棟13層高層、1棟13層保障房和商業配套設施組成，整體容積率為1.26。

5月18日，東來壹號首次開盤推出260套房源入市銷售，6~8層的洋房總價約200萬元，4層的疊墅總價在380萬元左右，帶裝修交付。

據開發商上海東來宜浩建設發展有限公司發布的公告，在項目認購期間，僅有兩組意向客戶簽訂了購房意向書。因此，東來壹號為這兩組購房者舉行了開盤活動，并按順序依次在線下選購房源。

來源：東來壹號微信公眾號

記者注意到，東來壹號是今年上海第五批次集中供應的24個新房項目之一。從目前已經公布的認購數據來看，該批次新房項目中，天安1號認購率為153%、招商時代樂章為127%、中建壹品浦江之星為121%、張江金茂府為106%。相比較而言，東來壹號的認購率最低，還不到1%。

從所處位置來看，東來壹號屬于臨港新片區的鄉鎮板塊，距離上海市區超過50公里，與臨港新片區主城區的距離也有約14公里。

6月26日下午，每經記者從徐匯濱江乘地鐵來到臨港新片區萬和路8號東來壹號的品牌館，途中用時約1小時30分鐘。另從書院地鐵站到項目現場還有4公里路程，記者騎共享單車約用時20分鐘。

東來壹號品牌館現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

與市場上暢銷的熱門樓盤不同，東來壹號的品牌館顯得非常簡單，就設在中鐵十五局集團有限公司一幢白色的三層辦公樓里。門口無人值班，前坪里停著私家車，如果不是周圍樹立著一圈項目廣告牌，很難找到這處品牌館。

品牌館現場一位置業顧問向記者介紹，首次開盤的房源不僅可以拎包入住，還額外贈送“認購大禮”，可以自己選擇沙發、床或者電視等家電家居用品。如果不滿意家電品牌，額外交1萬元可以升級為10萬元“大禮包”，選擇任意品牌家電產品。

價格方面，據該置業顧問透露，項目原本的房地聯動價為2.94萬元/平方米，此次開盤申請調低了銷售均價，僅為2.79萬元/平方米。與臨港主城區動輒3萬多元/平方米的房價相比，東來壹號的價格便宜了不少。

現場展示的一房一價表顯示，東來壹號的均價相當于以九四折銷售。盡管如此，密密麻麻的房源表上，顯示的基本都是“未售”狀態，被封上貼紙的只有14套。

“目前項目銷售比較特殊，主要是內部購房，員工買房為主。也在拓展本地看房群體，不過購買周期比較長。”東來壹號項目相關負責人介紹，正式的售樓處還在建設中，公司將會抓緊時間開放售樓處和樣板間。

東來壹號品牌館現場的一房一價表 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

中鐵十五局集團入局上海樓市首盤

據東來壹號品牌館展示，項目操盤運營方中鐵十五局集團東來地產開發有限公司（以下簡稱東來地產）成立于2010年3月，注冊地段在河南省鄭州市，主要經營土地綜合開發、城市運營、咨詢服務、合作代建、不良資產整合等多元化業務。

東來地產曾在河南周口、陜西西安、浙江寧波和山東臨沂，開發過東來尚城、東來國際、花語江灣等項目。天眼查顯示，東來地產是由中國鐵建間接控股的孫公司，于今年6月6日已更名為中鐵十五局集團城市更新開發有限公司。

2022年12月9日，在上海第四批集中供地上，上海自貿試驗區臨港新片區萬祥社區04PD-0201單元B0103、B0202、B0305地塊（以下簡稱臨港萬祥社區地塊）因僅有一家競買人報名參拍，最終被中鐵十五局、中鐵二十局和臨港投控聯合體以底價10.25億元競得，成交樓面價1.05萬元/平方米。出讓公告顯示，臨港新片區萬祥社區地塊的出讓面積為77470.1平方米，為純住宅用地。

據中鐵十五局集團官網，公司是集設計、施工、科研為一體的國有建筑工程總承包企業，是上海市首家擁有鐵路工程施工總承包特級、公路工程施工總承包特級、市政公用工程施工總承包特級、建筑工程施工總承包特級的四特級企業，主要工程項目包括崇明生態島環島防汛提、武漢長江二橋亮化工程、四川白鶴灘水電站等。

東來壹號是中鐵十五局集團城市更新開發有限公司在上海開發的第一個住宅項目，也是首次與臨港投控合作的住宅項目。據官方微信公眾號，中鐵十五局集團對東來壹號項目期待較高，標志著其房地產板塊在上海市場實現零的突破，項目對公司融入上海、完善全產業鏈條、實現屬地規模騰飛有推動作用。

據每經記者觀察，雖然中鐵十五局集團的地產項目被冠以母公司“中國鐵建”的品牌，但與兄弟企業中國鐵建房地產集團相比，兩者實力懸殊。

據中國鐵建財報披露，2023年，中鐵十五局集團和中國鐵建房地產集團的凈利潤分別為4.23億元、13.45億元；截至2023年底的總資產分別為493.04億元、2337.42億元。

封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝