每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

剛剛過去的上半年，新房市場和二手房市場呈現分化態勢。

據中國房地產指數系統百城價格指數，上半年全國100個城市新建住宅價格累計上漲1.24%；6月平均價格為16421元/平方米，環比上漲0.15%，漲幅較5月收窄0.10個百分點，同比則上漲了1.50%。二手房方面，上半年全國100個城市二手房價格累計下跌3.61%；6月平均價格為14762元/平方米，環比下跌0.73%，已連跌26個月。

成交量方面，上半年全國100個城市新房成交面積同比下降約四成，6月降幅收窄至20%；二手房表現好于新房，前5月重點25城二手房成交量同比下降13%，6月同比轉增。

另據克而瑞統計，6月份因房企年中沖刺業績和核心一二線城市新政落地影響，30個重點城市商品住宅供應量和成交量環比分別增長7%和2%；上半年累計成交量同比下降41%，降幅收窄2個百分點。

中指研究院分析師孟新增7月1日在“中指市場形勢及企業研究成果分享會”中指出，2024年上半年各地政策優化力度增強，央行“5·17”新政后，多地快速落實降低首付比例、取消商貸利率下限、降低公積金貸款利率等，明顯提振了市場情緒，帶動購房需求釋放。

新房價格累計上漲1.24%，成交跌幅收窄

上半年，新房價格呈上漲趨勢，成交量降幅則進一步收窄。

中指研究數據顯示，上半年全國100個城市新建住宅價格累計上漲1.24%，其中6月份平均價格環比上漲0.15%，同比上漲1.50%。6月份，新房價格環比上漲城市個數為9個，較上月減少5個；價格環比下跌的城市個數為35個，較上月減少5個；26個城市價格持平。

另據中指研究院百城新建住宅價格指數對10大城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、武漢、南京、天津、重慶）樣本調查數據顯示，今年6月，10大城市新建住宅平均價格為30122元/平方米，環比上漲0.21%。其中，8個城市環比上漲，2個城市環比下跌。

具體來看，新房價格環比上漲的城市中，上海和武漢分別以0.53%和0.39%的漲幅居前兩位，緊隨其后的天津環比漲幅為0.32%，成都、重慶（主城區）新房價格環比漲幅均在0.1%-0.2%之間。同比方面，成都、上海、杭州、南京、北京等8個城市新房價格同比上漲，深圳和重慶（主城區）同比下跌。

需要指出的是，得益于高端新房不斷突破單價上限、銷售不斷創出新高，6月上海新房價格同比、環比漲幅均位于前列。6月27日，中海•順昌玖里&恒昌玖里風貌別墅首開，29.8萬元/平方米的價格刷新上海新房均價歷史新高，49套房源當日售罄；6月3日，宸嘉100•嘉佰道開盤推出422套房源，備案均價10.4萬元/平方米，開盤不久即售罄；6月24日，均價約14.5萬元/平方米的靜安昌平云岸開盤，符合購房要求的認購客戶達到942組。中指研究院監測數據顯示，上海6月新建商品住宅成交10505套，成交面積115.8萬平方米，新房平均價格53358元/平方米，同比上漲4.27%。

在成交量方面，據中指研究院統計，上半年全國100個城市新建商品住宅月均成交規面積同比下降約40%，6月新建商品住宅成交面積環比增長約10%，同比降幅收窄至約20%。

另據克而瑞監測，6月份30個重點城市商品住宅供應量和成交量環比分別增長7%和2%，高于一季度月均的三成以上。不過，上半年累計成交量同比下降41%，降幅收窄2個百分點。“6月份因房企年中沖刺業績和核心一二線城市新政落地影響，供求環比持續增長，延續弱復蘇走勢。”

其中，一線城市新房成交量環比增長17%，韌性顯著好于二三線。尤其是上海、廣州和深圳，環比增幅均在兩成以上，6月成交量顯著好于一季度月均成交量；二三線城市成交量環比微降1%，同比下降30%。

不過，熱點城市如西安、成都等城，盡管市場熱度微降，但仍處于相對高位，單月成交規模均在80萬平方米以上，位列二三線城市單月成交規模TOP3，與一季度熱度持平，累計同比降幅均在三成以內。

“國務院常務會議已明確未來政策方向為‘去庫存’‘穩市場’，新一輪支持政策或逐漸開啟。”孟新增表示，下半年，一線城市在政策優化帶動下，新房成交規模有望溫和修復。隨著高基數因素減弱，二線、三四線城市新房成交面積同比降幅或將明顯收窄，其中部分核心城市下半年市場有望逐漸筑底企穩。

二手房延續“以價換量”，價格環比連跌26個月

相較于新房價格的增長，二手房仍在延續“以價換量”態勢。

中指研究院數據顯示，上半年全國100個城市二手房價格累計下跌3.61%；6月份平均價格為14762元/平方米，環比下跌0.73%，環比已連跌26個月；同比下跌6.25%。6月份，100個城市二手房價格均環比下跌，其中常州、東營等17個城市環比跌幅均超過1%（含）。

十大城市樣本二手房價格同樣處于下行通道，環比下跌0.71%。其中，武漢二手住宅價格環比跌幅最大，為1.23%；南京、北京、重慶（主城區）、天津和上海環比跌幅均在0.7%~1.0%之間。

來源：中指研究院

盡管價格在下降，但在成交規模上，二手房明顯優于新房。

具體來看，據中國房地產業協會網站數據，6月上海二手房總成交量已經達到26374套，自2021年6月以來首次突破25000套；北京6月二手住宅網簽量為14987套，創15個月新高，環比增長12%，同比增長29.1%；深圳二手住宅成交4172套，創近38個月來新高，同比增長73.3%。另據杭州貝殼研究院統計，6月杭州二手房網簽量達到8849套，環比5月提升7.2%，同比去年6月增長68.3%，二手房成交已連續4個月突破8000套。

比較來看，據中指研究院監測，北京6月新房成交3870套，新政后的6月27日至6月30日，新房成交套數為1224套；深圳6月新房成交2927套；上海6月新房成交10505套。

來源：中指研究院

中指研究院數據顯示，今年前5月，25個代表城市二手房成交套數同比下降12.9%，新房和二手房累計總成交套數同比下降26.5%，其中二手房成交占比提升至64.5%；6月份（6月3日-30日），25個代表城市二手房周均成交套數較5月周均增長14.5%，較上年同期增長24.1%。

“‘以價換量’帶動二手房銷售表現持續好于新房，高基數下，前5月重點城市二手房成交量同比下降12.9%。6月份以來，二手房周均成交套數較5月周均增長14.5%，較上年同期增長24.1%。”孟新增分析指出，上海、深圳政策優化后，市場情緒明顯提升，二手房成交規模保持高位。

“未來核心城市二手房市場仍將占據主導地位這一趨勢不會改變。”諸葛找房研究院分析指出，6月是今年二手房市場的“分水嶺”，在新政助力下，疊加去年下半年低成交基期，預計下半年量價表現均好于上半年，同比止跌轉升，整體呈現前低后高的局面，“但房價不會呈現大幅上升，價格跌幅收窄。”

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖