每經記者 劉頌輝    每經編輯 何小桃 陳夢妤    

長沙市雨花區星城天地項目 每經記者 劉頌輝 攝

憑借好地段、小面積、低總價的特點，在房地產火熱上行的那些年，服務式公寓備受剛需客和炒房客青睞，各家房企紛紛拿地開發銷售。而伴隨樓市進入深度調整期，這類產品卻成了“燙手山芋”。

7月3日，據長沙市人民政府官網，長沙市自然資源和規劃局、長沙市住房和城鄉建設局聯合下發《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》顯示，長沙市轄區范圍內，將停止新的公寓等類住宅項目規劃審批；已完成項目總平面圖審批，但開發、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，經論證可行后可依規依程序調整為住宅。

新規從《通知》發布之日起正式執行，有效期一年，下轄的長沙縣、瀏陽市和寧鄉市參照執行，上級部門有新要求的按新要求執行。

已有項目做過“商改住”調規探索???

與住宅房源不一樣的是，公寓土地使用年限一般為40年而不是70年，且多數公寓項目不通燃氣。

星城天地是長沙房產（集團）有限公司和步步高投資集團股份有限公司聯合開發的一處商業綜合體。該項目所在的長沙雨花區韶山路湘府路口，是長沙南城的繁華商圈之一。

5月初，長沙市自然資源和規劃局官網披露了一份關于星城天地項目的批前公示，兩家公司旗下的長沙星尚置業發展有限責任公司和步步高商業連鎖股份有限公司提出總平面圖變更的申請，擬將星城天地項目B棟由服務型公寓變更為住宅。

批前公示顯示，該項目為商住用地，其中1#、2#棟住宅降層，剩余有住宅可建容量，不涉及商業和住宅可建容量調整。

該項目地塊由步步高商業連鎖股份有限公司和步步高投資集團股份有限公司在2018年以底價19.58億元摘得，折合樓面價5000元/平方米，限定住宅銷售價為9970元/平方米。

項目交易條件較多，地塊規劃為商住用地，商業用地占比60%。在項目開發完成后，土地競得人自持商業物業不低于商業建筑面積的68%。

據瀟湘晨報，因為當時公寓和商鋪價格能夠賣得更貴，星城天地項目在后續的報規方案中，住宅計容面積比掛牌文件少了約26218平方米，商業計容面積比掛牌文件多了約28015平方米。

在批前公示的申請方案中，商業地塊B棟的公寓性質變更為住宅，住宅計容面積增加約43995平方米，項目實際上沒有改變出讓條件中的規劃指標和商住比。

《每日經濟新聞》記者注意到，在此之前，長沙除了雨花區的星城天地將原本規劃的公寓樓調整為住宅樓，還有湘江新區的龍湖春江酈城項目也進行過類似“商改住”探索。

不過，詳細比對項目的規劃設計條件書可以發現，實際上開發商仍在約定的商住比范圍內進行調整，沒有突破原有的規劃要求。

長沙市自然資源和規劃局一位內部人士向記者介紹，上述兩處項目其實不完全屬于“商改住”，與《通知》規定的內容不同。

此次《通知》明確，符合要求的公寓等類住宅商品房，經過自然資源與規劃、住建等部門論證方案可行的前提下，由屬地政府提出規劃修改申請，按程序優化地塊規劃指標，合理調整規劃條件和設計要求并完善土地出讓合同后，推動項目繼續開發建設。

調整為住宅原則上應符合居住建筑相關設計規范以及套型住宅設計要求，無法滿足套型住宅設計要求的小戶型公寓不得進行調整。

消防和地價差額是關鍵因素

易居研究院研究總監嚴躍進表示，長沙的《通知》是下半年首個去庫存創新政策，具有非常好的啟發意義。

相比其他城市的政策，長沙有新的變化，即過去很多城市的改革初衷，重心在于“銷售困難”，但此次長沙考慮更全面，即“開發、去化存在困難”。

換句話說，不光關注到銷售端的問題，也關注到了開發端的問題，更全面顧及開發商的資金問題，有助于更好盤活存量、消化存量。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，這意味著為了鼓勵企業開發，可以合理調整規劃和設計條件，其中就包括非居住用地，“長沙不僅在用地上做了調整，更在去庫存的政策導向下，在存量建筑上也做了調整，突破比較大?！?/span>

今年以來，長沙的公寓市場一直處于供過于求狀況。

據克而瑞統計，6月長沙市公寓市場供應量同比增加30%，萬象府臺和藍光雍錦府兩處項目拿證入市銷售；而成交量則同比下跌66%，成交均價同比下降2%。

銷售不暢，疊加庫存周期拉長，長沙一批公寓等類住宅項目不得不降價甩賣，以此回籠資金。

李宇嘉分析，盡管非住宅可以調整為住宅用途，但明確了前提條件，只有滿足要求才能調整。每個項目都需要住建、規劃、配套設施部門等進行磋商，落地周期或比較長。未來更可能是已經批過規劃而未開發的，或二期未開發的，調整規劃轉為住宅。

而且，對于非住宅項目來說，若調整為住宅，最大阻礙在于公共配套設施。非住宅項目沒有規劃配套生活服務設施，比如學校、醫院、社區等，是否有可騰挪的空間可以落地這類公共設施，存在較大不確定性。

這種不確定性體現在，比如消防、安全規范標準上與住宅有巨大差距，調整后能否滿足各項要求；完善土地出讓合同是否要補繳地價，開發商是否有能力承擔。

在李宇嘉看來，與長沙類似非住宅項目供過于求的城市，如果公寓可以調整為住宅，將是保障房的一項重要來源。地方收購存量非住宅項目，既能解決保障房來源，同時能夠實現去庫存目標，穩定商品房市場。

記者|劉頌輝

編輯|何小桃 陳夢妤 蓋源源

校對|孫志成

｜每日經濟新聞 ?nbdnews??原創文章｜

未經許可禁止轉載、摘編、復制及鏡像等使用