每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

銀行按揭貸款返點，一直是金融行業(yè)的隱秘地帶。

返點行為，即銀行按照貸款金額比例，向中介或開發(fā)商支付一定的傭金，曾一度被約束規(guī)范，但在業(yè)績壓力下，一些銀行又開始采取這種方式吸引客戶。

近日，某商業(yè)銀行深圳分行貸款部經(jīng)理在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）采訪時表示，銀行按揭貸款返點是階段式的，最高是（返貸款金額的）6‰。市場越不好，給的（返點）越高，市場好就沒有。

不過，上海某銀行工作人員則表示，給客戶返現(xiàn)金是違規(guī)的，銀行也有資金成本。

多名業(yè)內(nèi)人士在接受每經(jīng)記者采訪時表示，在業(yè)績考核、貸款投放壓力大、按揭需求萎縮的情況下，這種返點有必然性，但返點本身容易引發(fā)惡性競爭。

辦100萬元貸款，返點5克金條

上海購房者陳青表示，她于今年6月辦了二手房按揭業(yè)務(wù)，商貸返點折現(xiàn)了5克金條，被銀行工作人員告知不允許直接給現(xiàn)金。

陳青告訴記者，工作人員會給購房者幾個選項，選擇金條或其他禮品。她沒有細(xì)算自己商貸折合下來的具體返點金額，只表示100萬元出頭的商貸，銀行送了5克金條。拿到金條之后，陳青也開始熱心地為其他購房者推薦客戶經(jīng)理，介紹辦理銀行商貸可以返點的情況。

不過，記者注意到，多名購房者都提到，如果想要得到銀行按揭貸款返點，一個關(guān)鍵操作是貸款的銀行得自己找。

陳青坦率表示，不要去找中介的銀行，因為中介還想著金條的錢自己拿。

另一位購房者楊修表示，自己是在簽購房合同之后，才了解到辦理銀行貸款可以返點，所以就想自己找銀行辦理貸款，結(jié)果為其服務(wù)的中介機構(gòu)并不允許，表示只可以用他們合作的銀行。多輪溝通爭取之后，楊修得到的結(jié)果是提高中介費率之后，才可以得到銀行返點。

楊修總結(jié)稱，辦理貸款的銀行理論上可以自己找，簽合同之前要和中介說清楚，而他圖省事讓中介幫安排了幾家，結(jié)果中介直接安排了他們合作的（銀行），把這筆回扣吃掉了。

58安居客研究院院長張波在接受記者采訪時表示，返點本質(zhì)上可以視為一種傭金，即銀行為了爭搶房貸業(yè)務(wù)市場份額，向提供房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)中介機構(gòu)支付費用，這個費用本身和房貸金額有一定比例關(guān)系。

房貸返點現(xiàn)象的出現(xiàn)，本質(zhì)上需要兩個條件，一是房地產(chǎn)市場持續(xù)處于相對低部，市場一二手成交量持續(xù)減少，導(dǎo)致房貸規(guī)模不斷縮減；二是貸款利率不斷下行，銀行業(yè)凈息差不斷走低并伴隨放貸壓力增大。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示，在業(yè)績考核，貸款投放壓力大，按揭需求萎縮的情況下，這種返點有必然性，有的是通過購物卡或禮品的形式出現(xiàn)。這是房產(chǎn)交易不再增長，甚至下滑，銀行面臨貸款資產(chǎn)荒，但競爭加劇的情況下，資金來源成本剛性約束等多方權(quán)衡下的必然結(jié)果。

市場越不好，給的返點越高

不過，記者在采訪中了解到，關(guān)于按揭貸款返點，各地銀行工作人員說法不一。

某商業(yè)銀行深圳分行貸款部經(jīng)理在接受記者采訪時表示，按揭貸款返點是階段式的，最高是（返貸款金額的）6‰，市場越不好，給的（返點）越高，市場好就沒有。

據(jù)其介紹，以現(xiàn)階段深圳樓市為例，一手樓和二手樓按揭都有，不過都是返給中介或開發(fā)商。比如深圳前海某樓盤，最多的時候銀行給樓盤的銷售按揭服務(wù)費為4‰，購房者辦理500萬元按揭貸款，銀行需要給樓盤銷售的按揭服務(wù)費是2萬元現(xiàn)金。

深圳某大型中介平臺工作人員則坦言這是短期現(xiàn)象，但記者再追問具體返點時，他表示不了解，問了平臺，沒有收過這種返點。

另一位資深地產(chǎn)人士告訴每經(jīng)記者，銀行按揭返點這個事情其實一直都存在，大部分都是5‰到1%。這個看公司，比如某些連鎖大平臺，公司層面就“吃掉”了，業(yè)務(wù)員甚至不知道這個事情。

東莞某銀行工作人員在與記者交談中提到，可以返6‰～8‰，但不是返給借款人。“中介幫購房者找銀行對接貸款，是銀行返給中介公司的，不是給借款人的。”

張波表示，通過支付返點傭金，銀行運營成本的確會有所增加，但能夠有效提升房貸總量，尤其是房貸這類偏優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，銀行的放貸意愿度明顯更高。對于有著較大放貸壓力的銀行來說，這種方法的短期效用是明顯的。

“但返點本身容易引發(fā)惡性競爭，部分銀行為了爭取客戶，非理性過高提升返點比例，可能導(dǎo)致市場出現(xiàn)潛在風(fēng)險。同時由于返點比例高，也會影響銀行利潤空間，導(dǎo)致凈息差不斷減少，不利于銀行長期運營。”張波認(rèn)為。

對銀行返點行為，應(yīng)如何加強監(jiān)管和防范風(fēng)險？

李宇嘉認(rèn)為，個案比較多，也比較隱蔽，違規(guī)是很難查到的。

一方面，要發(fā)揮銀行業(yè)自律機制的作用，倡導(dǎo)大家陽光經(jīng)營，不要惡意競爭。在不設(shè)下限以后，定價錨沒有了，銀行出現(xiàn)了惡性競爭，建議銀行業(yè)協(xié)會、公會、自律機制劃定貸款的最低利率底線；

另一方面，規(guī)范銀行營銷費用管理，不能用在花錢買貸款上。另外，還要向國家戰(zhàn)略支持的新興行業(yè)轉(zhuǎn)型，比如養(yǎng)老、科技、綠色、普惠等，不能繼續(xù)在按揭上內(nèi)卷。

（文中陳青、楊修均為化名）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝