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揭秘銀行房貸返點搶客:辦100多萬元貸款送5克金條,業(yè)內(nèi)認(rèn)為“不利于銀行長期運營”

每日經(jīng)濟新聞 2024-07-26 06:35:33

◎58安居客研究院院長張波表示,通過支付返點傭金,銀行運營成本的確會有所增加,但能夠有效提升房貸總量,尤其是房貸這類偏優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),銀行的放貸意愿度明顯更高。對于有著較大放貸壓力的銀行來說,這種方法的短期效用是明顯的。

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

銀行按揭貸款返點,一直是金融行業(yè)的隱秘地帶。

返點行為,即銀行按照貸款金額比例,向中介或開發(fā)商支付一定的傭金,曾一度被約束規(guī)范,但在業(yè)績壓力下,一些銀行又開始采取這種方式吸引客戶。

近日,某商業(yè)銀行深圳分行貸款部經(jīng)理在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者(以下簡稱每經(jīng)記者或記者)采訪時表示,銀行按揭貸款返點是階段式的,最高是(返貸款金額的)6‰。市場越不好,給的(返點)越高,市場好就沒有。

不過,上海某銀行工作人員則表示,給客戶返現(xiàn)金是違規(guī)的,銀行也有資金成本。

多名業(yè)內(nèi)人士在接受每經(jīng)記者采訪時表示,在業(yè)績考核、貸款投放壓力大、按揭需求萎縮的情況下,這種返點有必然性,但返點本身容易引發(fā)惡性競爭。

辦100萬元貸款,返點5克金條

上海購房者陳青表示,她于今年6月辦了二手房按揭業(yè)務(wù),商貸返點折現(xiàn)了5克金條,被銀行工作人員告知不允許直接給現(xiàn)金。

陳青告訴記者,工作人員會給購房者幾個選項,選擇金條或其他禮品。她沒有細(xì)算自己商貸折合下來的具體返點金額,只表示100萬元出頭的商貸,銀行送了5克金條。拿到金條之后,陳青也開始熱心地為其他購房者推薦客戶經(jīng)理,介紹辦理銀行商貸可以返點的情況。

不過,記者注意到,多名購房者都提到,如果想要得到銀行按揭貸款返點,一個關(guān)鍵操作是貸款的銀行得自己找。

陳青坦率表示,不要去找中介的銀行,因為中介還想著金條的錢自己拿。

另一位購房者楊修表示,自己是在簽購房合同之后,才了解到辦理銀行貸款可以返點,所以就想自己找銀行辦理貸款,結(jié)果為其服務(wù)的中介機構(gòu)并不允許,表示只可以用他們合作的銀行。多輪溝通爭取之后,楊修得到的結(jié)果是提高中介費率之后,才可以得到銀行返點。

楊修總結(jié)稱,辦理貸款的銀行理論上可以自己找,簽合同之前要和中介說清楚,而他圖省事讓中介幫安排了幾家,結(jié)果中介直接安排了他們合作的(銀行),把這筆回扣吃掉了。

58安居客研究院院長張波在接受記者采訪時表示,返點本質(zhì)上可以視為一種傭金,即銀行為了爭搶房貸業(yè)務(wù)市場份額,向提供房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)中介機構(gòu)支付費用,這個費用本身和房貸金額有一定比例關(guān)系。

房貸返點現(xiàn)象的出現(xiàn),本質(zhì)上需要兩個條件,一是房地產(chǎn)市場持續(xù)處于相對低部,市場一二手成交量持續(xù)減少,導(dǎo)致房貸規(guī)模不斷縮減;二是貸款利率不斷下行,銀行業(yè)凈息差不斷走低并伴隨放貸壓力增大。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示,在業(yè)績考核,貸款投放壓力大,按揭需求萎縮的情況下,這種返點有必然性,有的是通過購物卡或禮品的形式出現(xiàn)。這是房產(chǎn)交易不再增長,甚至下滑,銀行面臨貸款資產(chǎn)荒,但競爭加劇的情況下,資金來源成本剛性約束等多方權(quán)衡下的必然結(jié)果。

市場越不好,給的返點越高

不過,記者在采訪中了解到,關(guān)于按揭貸款返點,各地銀行工作人員說法不一。

某商業(yè)銀行深圳分行貸款部經(jīng)理在接受記者采訪時表示,按揭貸款返點是階段式的,最高是(返貸款金額的)6‰,市場越不好,給的(返點)越高,市場好就沒有。

據(jù)其介紹,以現(xiàn)階段深圳樓市為例,一手樓和二手樓按揭都有,不過都是返給中介或開發(fā)商。比如深圳前海某樓盤,最多的時候銀行給樓盤的銷售按揭服務(wù)費為4‰,購房者辦理500萬元按揭貸款,銀行需要給樓盤銷售的按揭服務(wù)費是2萬元現(xiàn)金。

深圳某大型中介平臺工作人員則坦言這是短期現(xiàn)象,但記者再追問具體返點時,他表示不了解,問了平臺,沒有收過這種返點。

另一位資深地產(chǎn)人士告訴每經(jīng)記者,銀行按揭返點這個事情其實一直都存在,大部分都是5‰到1%。這個看公司,比如某些連鎖大平臺,公司層面就“吃掉”了,業(yè)務(wù)員甚至不知道這個事情。

東莞某銀行工作人員在與記者交談中提到,可以返6‰~8‰,但不是返給借款人。“中介幫購房者找銀行對接貸款,是銀行返給中介公司的,不是給借款人的。”

張波表示,通過支付返點傭金,銀行運營成本的確會有所增加,但能夠有效提升房貸總量,尤其是房貸這類偏優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),銀行的放貸意愿度明顯更高。對于有著較大放貸壓力的銀行來說,這種方法的短期效用是明顯的。

“但返點本身容易引發(fā)惡性競爭,部分銀行為了爭取客戶,非理性過高提升返點比例,可能導(dǎo)致市場出現(xiàn)潛在風(fēng)險。同時由于返點比例高,也會影響銀行利潤空間,導(dǎo)致凈息差不斷減少,不利于銀行長期運營。”張波認(rèn)為。

對銀行返點行為,應(yīng)如何加強監(jiān)管和防范風(fēng)險?

李宇嘉認(rèn)為,個案比較多,也比較隱蔽,違規(guī)是很難查到的。

一方面,要發(fā)揮銀行業(yè)自律機制的作用,倡導(dǎo)大家陽光經(jīng)營,不要惡意競爭。在不設(shè)下限以后,定價錨沒有了,銀行出現(xiàn)了惡性競爭,建議銀行業(yè)協(xié)會、公會、自律機制劃定貸款的最低利率底線;

另一方面,規(guī)范銀行營銷費用管理,不能用在花錢買貸款上。另外,還要向國家戰(zhàn)略支持的新興行業(yè)轉(zhuǎn)型,比如養(yǎng)老、科技、綠色、普惠等,不能繼續(xù)在按揭上內(nèi)卷。

(文中陳青、楊修均為化名)

封面圖片來源:每經(jīng)記者 甄素靜 攝

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