每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

在山城重慶，近期要求下調物業服務費的住宅小區越來越多。

而業主要求下調物業費，源于6月1日起施行的重慶中心城區住宅物業費收費標準。根據該標準，電梯住宅的物業服務收費最高為1.9元/平方米•月，最低1元/平方米•月；無電梯住宅最高1.35元/平方米•月，最低0.6元/平方米•月。這一價格遠低于當地不少小區的現行物業收費標準。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）近日在重慶實地采訪了解到，自6月份以來，當地已有數百個小區業主申請降低現行的物業費用。而重慶多家物企人士在接受每經記者采訪時表示，物業行業屬于人力密集行業，若強制降價，短時間內會對公司運營收入承壓，服務水平也將難免出現下降。

事實上，在此之前，廣州、青島、銀川等城市已啟動新的物業服務收費管理辦法。而重慶此次“物業降費潮”背后，則是小區業主與物業公司之間的博弈。

數百小區要求降低物業費

“根據此前簽訂的物業合同，7月29日物業公司的服務到期將自動續期，收費標準也將延續，所以我們要在7月29日前將業主意見收集整理完成，上報給社區。”

日前，在位于重慶市南岸區茶園板塊的東悅府•林語小區，4名業主志愿者正在臨時“辦公室”里對業主上交的簽名表等資料進行一一核對和裝訂。所謂的臨時“辦公室”，其實就是業主志愿者張先生的家，他也是此次東悅府•林語小區物業費申請降費志愿者工作組的主要發起人。

據張先生介紹，東悅府小區由集雅、林語等四個組團組成，合計入住業主超過3000戶，于2022年交房，目前負責為小區提供物業服務的是金科服務重慶分公司。

“目前小區物業費，洋房是3.5元/平方米•月，高層是2.5元/平方米•月。但從小區綠化維護、維修等多個方面來看，還存在諸多問題，服務質量差強人意。”

張先生告訴每經記者，從6月22日開始，其所在組團的業主志愿者就開始聯系業主簽字征求降費意見，并按規定收集業主房產證和身份證復印件，由業主本人或委托人簽字，目前業主簽字人數已達到要求的20%。“再經過核對、整理后，我們就將資料交給社區，由社區組織召開臨時業主大會，就下調物業費等事宜與物業公司協商。”

記者從張先生提供的聯名申請書上看到，業主們的主要訴求是高層物業費下調0.9元/平方米•月至1.6元/平方米•月，洋房下調1.6元/平方米•月至1.9元/平方米•月。與此同時，對公區收益進行重新分配。

根據張先生粗略計算，若降費成功，其所購買的洋房每月就可節約物業費150元，一年累計可節約1800元。林語、集雅兩個組團共2128戶業主，若按每戶每年節約1000元計算，一年累計降下來的物業費就將達到210余萬元，“這真正在為業主節約居住成本。” 

記者在重慶實地走訪了解到，當地要求下調物業服務費的住宅小區還在增加。

在沙坪壩首創光和城一期小區，每晚7點至9點，五六名業主志愿者會準時擺好“兩張桌子+四個凳子”的攤位，業主們則自發前往現場，在“要求按規定降低物業費”的單子上簽字；大渡口區的榮安•林語春風小區正在籌備成立臨時業主委員會，準備將物業費從2.6—3.2元/平方米•月降至1.6—1.9元/平方米•月；保利觀塘小區的業主們也在近期發布一則告知函，要求按規定將物業費從2.8元/平方米•月降至1元/平方米•月。

據記者了解，近段時間，重慶已有數百個小區業主提出了下調物業費的訴求，一些小區內掛起了“按政府指導價四級標準（1.9元/平方米•月）調整物業費”等內容的橫幅，其中多為物業費在3元/平方米•月左右的小區。另外，也有部分高端小區業主加入進來，如位于兩江新區的一別墅小區，其業主近期也在“擺攤”搞簽字降費活動，要求將物業費從現在的5元/平方米•月降至1.485元/平方米•月。

某上市物業企業重慶區域相關負責人李超（化名）在接受每經記者采訪時表示，6月份以來，公司在重慶管理的住宅小區有超六成提出了降低物業服務費的訴求，雙方協商均未達成一致。“目前業主們都在忙著簽字、交資料，下一步就要召開業主大會（臨時業主大會）與公司談判。”

記者在走訪中發現，也有業主對下調物業費有所擔憂。“我一直對我們對小區的物業很滿意，比如有時工作忙太晚回家，管家會幫忙把快遞取了送到家門口。”重慶兩江新區某小區業主張先生告訴記者，一旦物業頂不住壓力將物業服務費降了，最終吃虧的還是業主自己。不過張先生也表示，他所在小區由多個組團組成，整體業主超萬戶，很難成立業主委員會，因此“想要達成（降低物業服務費）一致意見應該會很難”。

已有小區成功下調物業費

讓如此多的小區業主集中提出降費的原因，源于此前重慶市發布的一份文件。

2023年12月26日，重慶市人民政府辦公廳發布《重慶市物業服務收費管理辦法》，規定住宅前期物業服務實行等級服務、等級收費。

2024年2月18日，重慶市發改委發布《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單（2024年版）》的公告，將物業服務內容分為四個等級，中心城區有電梯住宅：一級1.00元/平方米•月；二級1.30元/平方米•月；三級1.60元/平方米•月；四級1.90元/平方米•月。無電梯住宅：一級0.60元/平方米•月；二級0.85元/平方米•月；三級1.10元/平方米•月；四級1.35元/平方米•月{4萬平方米以上可浮10%，4萬平方米（含）以下可上浮15%}。中心城區外有電梯住宅：0.70—1.80元/平方米•月；無電梯住宅：0.40-1.30元/平方米•月。

上述這兩份文件明確了住宅前期物業收費統一實行政府指導價（以下簡稱物業費指導價政策或新規），不再采用此前政府指導價和市場調節價結合的價格管理形式。如確需超過四級服務標準收費，物業公司可向住建部門和發改部門申請、核價。

新規從2024年6月1日起施行。而新規公布后，重慶主城和部分區縣相繼有小區業主根據該規定，在當地鎮、街和社區指導下有序簽字要求下調物業費。

“物業費指導價政策的出臺，是引發部分城市出現業主要求下調物業費現象的關鍵背景。”中指研究院物業總經理牛曉娟在接受每經記者采訪時表示，今年上半年，物業費相關政策成為行業關注熱點，非市場化的定價在一定程度上會影響行業發展。

“現在出現的愈發強烈的下調物業費訴求，表面上看是業主對近年來越來越高的物業費不滿，尤其是前期物業費。而當前房價低迷，業主對物業管理愈發關注，更加希望所繳物業費物有所值。”建誠晟業總經理苑承建向每經記者分析，從深層次看，隨著時代進步，業主權利意識越來越強，對物業管理相關法律法規、產權制度愈發熟悉，對物業管理專業領域以及自身訴求有更清晰的認識，開始積極行動追求小區管理的主動權。

然而，重慶新規正式施行已經兩個多月，物業服務費實現下調的小區卻并不多。

每經記者了解到，恒大未來城四街區一期已在從6月起下調物業收費標準。

今年6月12日，位于重慶沙坪壩大學城板塊的恒大未來城四街區一期發布通知稱，為響應業主呼聲，根據小區實際情況，在確保服務品質基礎上據實測算并報備街道后，決定自6月1日起將小區物業服務費調整為：高層1.9元/平方米•月，小高層1.8元/平方米•月，洋房2.5元/平方米•月，產權車位管理費70元/月，公攤能耗費免收。而在此前，該小區高層住宅物業費收費標準是2.4元/平方米•月，小高層、洋房分別為2.2元/平方米•月、2.8元/平方米•月。

“今年3月份業主就找我們協商過，這次降費也是響應了業主的要求。”重慶長城物業集團公司恒大項目相關負責人在接受每經記者采訪時表示，收費標準也是參考了重慶最新的物業收費標準。

盡管如此，但這一收費并未能得到所有業主們的認可。“小區管理存在很多問題，之前經常有偷盜情況出現，我家就被撬門了幾次”“維修不及時，小區里的公共設備是報修很久才能解決”“收費標準不統一，部分業主如果長時間沒交物業費，為了促收，物業就會進行打折，而且每個催收人員所給出的折扣比例還不一樣”……在采訪中，不少業主向記者坦言，每年交出一筆不菲的物業費，卻并未體驗到相應品質的服務。

至于降價后，小區物業收費率是否有所提升，該負責人也坦言：“并未有明顯變化，降低了還想更低。”據其透露，項目整體收費率不足80%，部分業主物業費甚至已經有幾年未交，而至于服務質量和標準是否會因價格下調而變化，他也表示：“整體服務還將按照此前標準進行，后期也將提升服務品質，提高業主滿意度。”

不過記者在采訪中了解到，恒大未來城四街區一共分為四期，此前其他三期物業費用均在重慶規定的物業收費標準之內，僅一期價格此前在2元/平米•月以上。該負責人表示：“此次價格調整也僅針對一期業主。”

物業繳費率持續下降

面對同行的降價行為以及業主的降費預期，李超倍感壓力。

在他看來，這場突如其來的物業降費潮，從根本上來說還是源于當前的房地產市場處于低谷，也理解業主對于降低生活成本的合理訴求。

不過李超也指出，物業服務費用的收取標準和服務質量有著直接相關，費用的降低就意味著服務質量的下降。“降低物業費和提升服務質量其實是矛盾的，降費將壓縮物業公司的利潤空間，在當前市場競爭環境下，若公司不愿讓步，極有可能被‘撬’。”

另一上市物企重慶區域某項目負責人則告訴每經記者，近期其所在小區業主也正在進行降費申請。“但有其他物業公司市場人員混進小區業主群，在群里經常會發表一些如‘不降價就換物業’‘某某家物業很好’等言論，后來管家才從其他業主處得知其原本就是其他物業公司的。”

8月2日，重慶一位物業行業人士向每經記者表示，重慶此次物業費指導價政策早在今年1月就已經出臺，彼時市場一直沒什么反應。但進入6月份以來，重慶眾多小區業主要求下調物業費的現象卻突然集中出現，不知是何原因。

記者注意到，此次重慶市出臺并施行的物業費指導價政策，與2015年重慶市印發的《重慶市物業服務收費管理辦法》（后來廢止）中的物業服務收費基本標準一致。

“當前業主下調物業費的實施路徑是相對清晰并且有希望實現，物業企業應該提高重視程度，認真思考業主訴求，提高服務水平，提高業主滿意度。”苑承建表示，預計將會有比例不小的小區能夠實現降低物業費目標，短期內將會造成物業企業收入和利潤下降，而且這一趨勢預計短期內會在更大范圍內發生，會造成更加普遍影響。如果企業拒絕與業主協商溝通，或者未能贏得業主認可，甚至可能會丟失項目管理權。

需要注意的是，物業費依然是物企收入的主要來源。據李超透露，其所在區域公司收入90%左右來自基礎物業服務費。而包括增值服務、非業主增值服務收入，目前的整體占比有限。

來自中指研究院的數據也顯示，2023年百強企業基礎物業服務收入均值約12.72億元，在總收入中占比超八成，較上年提升2.97個百分點。

盡管物業費占比上升，但收繳率卻并不如意。“從區域實際情況來看，物業費的綜合收繳率能達到80%，但這還包含了往年費用的收繳情況，實際當年的收繳率可能只有70%左右，甚至更低。”李超表示。

克而瑞物管數據則顯示，受多重因素影響，近年來，無論是500強物企，還是上市物企，物業費收繳率均呈持續下滑態勢，2023年，500強物企物業費收繳率跌至80%，同比減少4個百分點；上市物企收繳率同樣跌至85%，同比再降5個百分點。

“物業屬于勞動密集型行業，隨著每個城市每年的最低工資上漲、社保基數的上調而同步增長，人工成本剛性增加。”李超告訴每經記者，物業費一旦確定后，上漲難度很大，時間一長就會對公司運營成本形成壓力。

“一說到上調物業費，業主的反彈情緒就很大。”重慶沙坪壩區一小區物業公司工作人員告訴每經記者，此前小區也曾想過對物業費進行上漲，但最終也是因為業主反對未能成行。

記者在采訪中也了解到，重慶多個小區自交房后物業費已有多少未有調整。如位于重慶沙坪壩區的龍湖好城時光，2017年交房后其高層物業費為2.8元/平方米•月，時至今日已有7年沒有變化；同區域的首創光和城，物業費已有六七年時間未作過調整。

另一位重慶物業行業人士告訴每經記者，此次重慶新規的實施，很多人對此存在誤解，這實際上只是一個指導價。“更多的還是根據每個項目的實際情況，如服務標準、硬件設施等進行定價，不能一概而論。如果一味地只要求降低物業費，本身就不太符合市場游戲規則。”

事實上，也有小區相比于價格更加注重物業的服務本身。

7月30日，萬科物業以原物業服務價4.3元/平米/月成功進駐重慶常青藤人文別墅小區。根據《常青藤人文別墅小區2024年第三次業主大會表決結果公示》顯示，6月21日-23日（即重慶物業降費申請最為集中階段），重慶萬科物業以超過八成的業主得票率中標該小區物業管理服務。

多地出臺物業收費新規

每經記者注意到，不僅是重慶，此前包括廣州、銀川、青島等城市已啟動了新的物業服務收費管理辦法。

2023年11月，廣州發布物業費新規，住宅一級前期物業服務收費最高不超過2.8元/平方米•月；2023年12月底，青島印發《青島市物業服務收費管理實施細則》，規定普通住宅的前期物業實行政府指導價，最高等級的五級物業服務物業費上限為2.52元/平方米：今年5月20日，銀川印發《銀川市普通住宅前期物業服務和停車收費政府指導價標準方案》，無電梯住宅物業費不高1.9元/平方米•月，電梯住宅不高于2.2元/平方米•月，該方案已于今年7月1日起施行。

事實上，推動建立健全“質價相符”的物業服務市場機制，合理制定最高限價，杜絕“高收費、低服務”等情況，是不少政策出臺的初衷。

“但部分業主可能曲解政府指導價的實際含義，誤以為全市所有項目物業費均應參照政府指導價執行。”上述某上市物企重慶區域某項目負責人表示，目前重慶制定的價格標準還有待完善，物業類型是多樣的，目前僅有電梯與無電梯之分，而包括洋房、別墅等高端物業的收費則并未進行區分。

“物業費指導價對企業的約束程度需要結合各地的規定進行細分，但并不具有絕對的強制性，不能強制物業企業必須依據政府指導價收取物業費。”北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，物業費指導價一般會有一定的浮動范圍，物業企業可以在規定的浮動范圍內收取物業費。與此同時，若物業企業提供的服務明顯超過指導價對應的服務標準，需超過指導價收費，在報相關部門核定后，也可以超出指導價收費；如果物業企業與業主達成合意，且業主共同決定了相應的物業收費標準，則可以在符合當地規定的流程后自行決定具體收費價格。

“服務品質仍然是影響收費標準的重要因素。”王玉臣表示，物業企業與業主尋求共贏，其實也可以說是物業企業與業主之間的雙向投入。“一般在業主已經簽訂了物業服務合同，且物業服務合同尚未到期的情況下，都會規定物業收費標準仍按原合同約定執行，也就意味著業主不能依據新實施的規定單方面改變原合同的約定。”

但如果業主有意向調整物業費，業主在了解當地政策后，需查看與物企簽訂的合同，明確是否有關于物業費調整的相關約定，如在約定的范圍內，則可依約與物業服務企業調整物業費用，若沒有相關約定，業主可先行召開業主委員會，或者舉行業主大會的方式，就是否降低物業費、降低的標準等在業主之間形成統一意見，再由業主代表與物業服務企業進行協商。

“對物業企業而言，‘卷’服務，質價皆存；‘卷’價格，質價皆失。提供讓客戶滿意的優質服務仍是物業企業高質量發展的關鍵。”牛曉娟指出，當前“瓦片經濟”增量市場放緩、產業鏈價值重心后移，物業服務貫穿整個房地產后服務市場、具備“剛需+長周期”的消費特征，物業企業應轉變服務理念，調整經營策略，優化價值體現，從“提供服務”到“設計服務”，從“一刀切”到“差異化”，從“質價脫離”到“質價相符”再到“優質優價”。

“物業企業需合理構建分級服務體系，明確服務標準及產品標準，通過搞示范樹標桿、強培訓嚴考核、優激勵抓落實等方式來做好保障。”牛曉娟續稱，物企應戰略重構業務價值體系，通過做好基礎服務來保住基本盤，通過聚焦目標區域來有序市場外拓，并基于優勢開展多元服務確立第二增長曲線，通過提供高品質服務引領高質量發展。

一個值得注意的現象是，近年來物業行業對項目的運營提出了更高要求，不少物業企業主動退出了部分低利潤率、管理難度大的項目。克而瑞數據顯示，2023年，包括碧桂園服務、萬物云、金科服務等在內的多家上市物業企業均選擇退出了部分低質項目，部分企業退出的在管面積規模超千萬平方米，如金科服務退出項目在管面積就高達3570萬平方米。

“不同服務內容決定了物業費高低，影響物業成本的因素非常龐雜，物業費測算需要考量具體項目的個性化因素差異。”上海易居企業集團CEO丁祖昱發文指出，政府部門切忌一刀切，不是統一參照政府指導價執行，而是要強化相關監管、配套機制，實行菜單定制管理，依照業主實際服務需求，按需定制不同維度的物業服務標準，繼而繳納不同水平的物業費。

封面圖片來源：每經記者 陳利 攝