每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢妤    

部分區(qū)域房貸返點潛規(guī)則已被叫停。

據(jù)第一財經(jīng)8月2日報道，日前，有消息稱，江蘇銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于禁止個人住房按揭貸款返傭共同維護銀行業(yè)公平競爭秩序的倡議》（以下簡稱《倡議》），請各銀行金融機構(gòu)在2024年7月底前規(guī)范與中介機構(gòu)的合作協(xié)議。江蘇一家銀行網(wǎng)點的負責人表示，目前已經(jīng)接到該文件。

這是今年以來首個規(guī)范房貸返點問題的文件。

近段時間，據(jù)多家媒體報道，此前被全面叫停的房貸返點現(xiàn)象有所抬頭。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，上海購房者陳青（化名）表示，她于今年6月辦了二手房按揭業(yè)務，商貸返點折現(xiàn)了5克金條。

 東莞某小區(qū) 每日經(jīng)濟新聞資料圖（圖文無關(guān)）

“花錢拉業(yè)務”

根據(jù)社交平臺線索，為購房者小敏辦理房貸返點的銀行貸款經(jīng)理吳桐（化名）表示，上海地區(qū)各家銀行的商貸利率都是一樣的，該行現(xiàn)在的返點比例已從“千六”漲至“千七”，但需要在9月底前放款。

“我們主要針對的是二手房購房客戶，因為新樓盤往往有自己熟悉的銀行，會指定幾家貸款銀行。”吳桐說。

另一位自稱可辦理房貸返點的銀行貸款經(jīng)理表示，該行與多家房產(chǎn)中介有著總對總合作。若客戶通過幾家中介購房并辦理貸款，那返點無法給到客戶個人，只能給到這些中介。“需要客戶在網(wǎng)簽前，跟中介說好，自己找貸款銀行。否則有些中介會簽霸王條款，為客戶指定貸款行。”

據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士介紹，所謂房貸返點是指商業(yè)銀行為爭搶房貸市場份額，向提供房貸客戶的中介機構(gòu)提供的一種傭金，大多數(shù)銀行及中介機構(gòu)不會直接返給客戶個人。如今，有購房者繞過中介，直接與銀行合作，并將返點經(jīng)歷分享到社交平臺，使得該現(xiàn)象浮出水面。

房貸返點現(xiàn)象抬頭，也引來想分一杯羹的第三方機構(gòu)。這些機構(gòu)的工作人員常在社交平臺發(fā)帖或評論區(qū)留言進行客戶引流，表示在銀行內(nèi)部有人脈資源，能夠與多家銀行的貸款經(jīng)理對接。

事實上，房貸返點現(xiàn)象幾年前較為普遍，一般分為幾種情況。“一種是中介機構(gòu)跟銀行總部簽訂協(xié)議，返點給到中介機構(gòu)，購房人拿不到；另一種就是通過所謂房貸規(guī)劃師操作，銀行返給機構(gòu)，機構(gòu)再返給購房者，不過機構(gòu)要從中抽成，也沒有合同保障。”

有業(yè)內(nèi)人士表示，伴隨著銀行房貸業(yè)務的下滑，中小銀行業(yè)績壓力較大，通過返點方式能吸引更多購房者。

“這其中，一部分可能走的是銀行內(nèi)部渠道，還有一部分信貸經(jīng)理迫于業(yè)績壓力，甚至自掏腰包給客戶返點，獲得的業(yè)績獎金可能輕松覆蓋這筆費用。”

從銀行角度來看，為何要貼錢辦業(yè)務？無論是銀行內(nèi)部人士，還是第三方機構(gòu)人員，都向記者提到了這樣做的目的在于“花錢拉業(yè)務”。在業(yè)績考核壓力下，部分銀行支行以及貸款經(jīng)理利用房貸返點方式，求得短時間內(nèi)增加貸款發(fā)放量。

一位第三方機構(gòu)人士告訴記者，以前甚至有銀行開出了“千十一”的報價，“一般來說，每個季末或是在銀行業(yè)績沒達標要扣錢時，銀行返點比例就會高一些。”

不要惡意競爭

此次《倡議》特別提及，不得向個人住房貸款客戶返點，強調(diào)銀行不得以任何形式向房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售機構(gòu)、營銷代理公司、房產(chǎn)中介機構(gòu)、物業(yè)公司等任何商業(yè)性個人住房貸款的第三方機構(gòu)及其從業(yè)人員、個人住房貸款客戶支付傭金或權(quán)益，以及變相支付傭金或權(quán)益。

《倡議》也列舉了變相支付傭金或權(quán)益的多種情形。

第一類是以轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支付、實物提供、購物卡券、儲值卡券、加油卡以及各種線上權(quán)益等方式支付傭金或權(quán)益的行為。

第二類是以明顯低于市場價格提供辦公場所、辦公設施、計算機軟硬件及勞務服務等行為。

第三類是直接或間接向房屋合作機構(gòu)及其從業(yè)人員的利益關(guān)聯(lián)方提供傭金或其他變相利益，如利用房屋機構(gòu)與評估機構(gòu)合作關(guān)系，通過提高手續(xù)費變相支付傭金等行為。

值得注意的是，除銀行業(yè)加強自律外，近期也有地方房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會也叫停返點“潛規(guī)則”。7月30日，南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于禁止收取個人房地產(chǎn)按揭貸款返傭，共同維護房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)良好秩序的倡議》。強調(diào)­嚴格規(guī)范與銀行業(yè)金融機構(gòu)的合作行為，不得以任何形式向銀行業(yè)金融機構(gòu)收取傭金或權(quán)益、變相收取傭金或權(quán)益。

北京德和衡律師事務所聯(lián)席執(zhí)行主任、商事與金融爭議解決部主任裴虹博在接受記者采訪時表示，返點現(xiàn)象導致貸款市場定價不透明，市場競爭秩序受到干擾，銀行經(jīng)營成本抬升，損害銀行利益，讓消費者在選擇貸款產(chǎn)品時一味選擇返點比例高的銀行，可能產(chǎn)生誤判從而損害其合法權(quán)益。

業(yè)內(nèi)人士表示，作為銀行業(yè)自律組織，地方銀行業(yè)協(xié)會此時發(fā)出倡議，有助于規(guī)范市場競爭秩序，讓銀行在房貸業(yè)務方面能夠?qū)崿F(xiàn)良性競爭，也可以降低銀行的貸款成本，維護凈息差穩(wěn)定，同時讓房產(chǎn)中介機構(gòu)更加規(guī)范透明。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，返點個案比較多，也比較隱蔽，違規(guī)是很難查到的。

一方面，要發(fā)揮銀行業(yè)自律機制的作用，倡導大家陽光經(jīng)營，不要惡意競爭。在不設下限以后，定價錨沒有了，銀行出現(xiàn)了惡性競爭，建議銀行業(yè)協(xié)會、公會、自律機制劃定貸款的最低利率底線。

另一方面，規(guī)范銀行營銷費用管理，不能用在花錢買貸款上。另外，還要向國家戰(zhàn)略支持的新興行業(yè)轉(zhuǎn)型，比如養(yǎng)老、科技、綠色、普惠等，不能繼續(xù)在按揭上內(nèi)卷。

編輯|程鵬 陳夢妤 杜波

校對|趙慶

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝

每日經(jīng)濟新聞綜合自第一財經(jīng)（記者：王方然）、中國證券報（記者張佳琳）、北京商報金融調(diào)查小組、時代財經(jīng)（作者張昕迎）、每日經(jīng)濟新聞（記者甄素靜）等