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花錢買貸款?江蘇等地已叫停房貸“返點”,破除行業(yè)潛規(guī)則!專家表示“不要惡意競爭”

每日經(jīng)濟新聞 2024-08-02 20:46:22

每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢妤    

部分區(qū)域房貸返點潛規(guī)則已被叫停。

據(jù)第一財經(jīng)8月2日報道,日前,有消息稱,江蘇銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于禁止個人住房按揭貸款返傭共同維護銀行業(yè)公平競爭秩序的倡議》(以下簡稱《倡議》),請各銀行金融機構(gòu)在2024年7月底前規(guī)范與中介機構(gòu)的合作協(xié)議。江蘇一家銀行網(wǎng)點的負責人表示,目前已經(jīng)接到該文件。

這是今年以來首個規(guī)范房貸返點問題的文件。

近段時間,據(jù)多家媒體報道,此前被全面叫停的房貸返點現(xiàn)象有所抬頭。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道,上海購房者陳青(化名)表示,她于今年6月辦了二手房按揭業(yè)務,商貸返點折現(xiàn)了5克金條。

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“花錢拉業(yè)務”

根據(jù)社交平臺線索,為購房者小敏辦理房貸返點的銀行貸款經(jīng)理吳桐(化名)表示,上海地區(qū)各家銀行的商貸利率都是一樣的,該行現(xiàn)在的返點比例已從“千六”漲至“千七”,但需要在9月底前放款。

“我們主要針對的是二手房購房客戶,因為新樓盤往往有自己熟悉的銀行,會指定幾家貸款銀行。”吳桐說。

另一位自稱可辦理房貸返點的銀行貸款經(jīng)理表示,該行與多家房產(chǎn)中介有著總對總合作。若客戶通過幾家中介購房并辦理貸款,那返點無法給到客戶個人,只能給到這些中介。“需要客戶在網(wǎng)簽前,跟中介說好,自己找貸款銀行。否則有些中介會簽霸王條款,為客戶指定貸款行。”

據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士介紹,所謂房貸返點是指商業(yè)銀行為爭搶房貸市場份額,向提供房貸客戶的中介機構(gòu)提供的一種傭金,大多數(shù)銀行及中介機構(gòu)不會直接返給客戶個人。如今,有購房者繞過中介,直接與銀行合作,并將返點經(jīng)歷分享到社交平臺,使得該現(xiàn)象浮出水面。

房貸返點現(xiàn)象抬頭,也引來想分一杯羹的第三方機構(gòu)。這些機構(gòu)的工作人員常在社交平臺發(fā)帖或評論區(qū)留言進行客戶引流,表示在銀行內(nèi)部有人脈資源,能夠與多家銀行的貸款經(jīng)理對接。

事實上,房貸返點現(xiàn)象幾年前較為普遍,一般分為幾種情況。“一種是中介機構(gòu)跟銀行總部簽訂協(xié)議,返點給到中介機構(gòu),購房人拿不到;另一種就是通過所謂房貸規(guī)劃師操作,銀行返給機構(gòu),機構(gòu)再返給購房者,不過機構(gòu)要從中抽成,也沒有合同保障。”

有業(yè)內(nèi)人士表示,伴隨著銀行房貸業(yè)務的下滑,中小銀行業(yè)績壓力較大,通過返點方式能吸引更多購房者。

“這其中,一部分可能走的是銀行內(nèi)部渠道,還有一部分信貸經(jīng)理迫于業(yè)績壓力,甚至自掏腰包給客戶返點,獲得的業(yè)績獎金可能輕松覆蓋這筆費用。”

從銀行角度來看,為何要貼錢辦業(yè)務?無論是銀行內(nèi)部人士,還是第三方機構(gòu)人員,都向記者提到了這樣做的目的在于“花錢拉業(yè)務”。在業(yè)績考核壓力下,部分銀行支行以及貸款經(jīng)理利用房貸返點方式,求得短時間內(nèi)增加貸款發(fā)放量。

一位第三方機構(gòu)人士告訴記者,以前甚至有銀行開出了“千十一”的報價,“一般來說,每個季末或是在銀行業(yè)績沒達標要扣錢時,銀行返點比例就會高一些。”

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不要惡意競爭

此次《倡議》特別提及,不得向個人住房貸款客戶返點,強調(diào)銀行不得以任何形式向房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售機構(gòu)、營銷代理公司、房產(chǎn)中介機構(gòu)、物業(yè)公司等任何商業(yè)性個人住房貸款的第三方機構(gòu)及其從業(yè)人員、個人住房貸款客戶支付傭金或權(quán)益,以及變相支付傭金或權(quán)益。

《倡議》也列舉了變相支付傭金或權(quán)益的多種情形。

第一類是以轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支付、實物提供、購物卡券、儲值卡券、加油卡以及各種線上權(quán)益等方式支付傭金或權(quán)益的行為。

第二類是以明顯低于市場價格提供辦公場所、辦公設施、計算機軟硬件及勞務服務等行為。

第三類是直接或間接向房屋合作機構(gòu)及其從業(yè)人員的利益關(guān)聯(lián)方提供傭金或其他變相利益,如利用房屋機構(gòu)與評估機構(gòu)合作關(guān)系,通過提高手續(xù)費變相支付傭金等行為。

值得注意的是,除銀行業(yè)加強自律外,近期也有地方房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會也叫停返點“潛規(guī)則”。7月30日,南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于禁止收取個人房地產(chǎn)按揭貸款返傭,共同維護房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)良好秩序的倡議》。強調(diào)­嚴格規(guī)范與銀行業(yè)金融機構(gòu)的合作行為,不得以任何形式向銀行業(yè)金融機構(gòu)收取傭金或權(quán)益、變相收取傭金或權(quán)益。

 

北京德和衡律師事務所聯(lián)席執(zhí)行主任、商事與金融爭議解決部主任裴虹博在接受記者采訪時表示,返點現(xiàn)象導致貸款市場定價不透明,市場競爭秩序受到干擾,銀行經(jīng)營成本抬升,損害銀行利益,讓消費者在選擇貸款產(chǎn)品時一味選擇返點比例高的銀行,可能產(chǎn)生誤判從而損害其合法權(quán)益。

業(yè)內(nèi)人士表示,作為銀行業(yè)自律組織,地方銀行業(yè)協(xié)會此時發(fā)出倡議,有助于規(guī)范市場競爭秩序,讓銀行在房貸業(yè)務方面能夠?qū)崿F(xiàn)良性競爭,也可以降低銀行的貸款成本,維護凈息差穩(wěn)定,同時讓房產(chǎn)中介機構(gòu)更加規(guī)范透明。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,返點個案比較多,也比較隱蔽,違規(guī)是很難查到的。

一方面,要發(fā)揮銀行業(yè)自律機制的作用,倡導大家陽光經(jīng)營,不要惡意競爭。在不設下限以后,定價錨沒有了,銀行出現(xiàn)了惡性競爭,建議銀行業(yè)協(xié)會、公會、自律機制劃定貸款的最低利率底線。

另一方面,規(guī)范銀行營銷費用管理,不能用在花錢買貸款上。另外,還要向國家戰(zhàn)略支持的新興行業(yè)轉(zhuǎn)型,比如養(yǎng)老、科技、綠色、普惠等,不能繼續(xù)在按揭上內(nèi)卷。

編輯|程鵬 陳夢妤 杜波

校對|趙慶

封面圖片來源:每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝

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每日經(jīng)濟新聞綜合自第一財經(jīng)(記者:王方然)、中國證券報(記者張佳琳)、北京商報金融調(diào)查小組、時代財經(jīng)(作者張昕迎)、每日經(jīng)濟新聞(記者甄素靜)等

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