每經記者 甄素靜    每經編輯 程鵬 陳夢妤    

近期，多個城市如東莞、武漢等，出現了以低于市場價銷售的“工抵房”，引發廣泛關注。

與此同時，一些地方政府也開始取消新房限價政策，允許開發商根據市場情況自主定價。業內人士分析認為，這一變化預示著房地產市場調控方式轉變，也將給市場帶來新活力與不確定性。

東莞某樓盤建筑 每日經濟新聞資料圖（圖文無關）

“為了銷售想盡辦法”

近期，有東莞本地中介在社交平臺發布消息稱，東莞有項目降價后低至1萬元/平方米。

據介紹，東莞麻涌板塊云瑞府項目100平方米小高層，目前單價1萬元/平方米，樓層任選，是工程方降價變現，貨量有限。

據中國房地產報，對比云瑞府1.4萬元/平方米的樓面價，1萬元/平方米的銷售單價極具吸引力。此外，位于東莞水鄉洪梅的首開熙江玥也拿出了一批單價僅1.06萬元/平方米的房子售賣，樓層房源任選且帶精裝修。

《每日經濟新聞》記者注意到，2022年首次開盤時，云瑞府推出約80套房源，凍資客戶遠超房源數量，還成為片區第一個需要公開搖號選房的樓盤。如今過去兩年，市場卻成了另一番景象。如今在貝殼找房，云瑞府參考均價為1.7萬元/平方米，總價160萬～300萬元。

而武漢萬和光谷原備案價2.3萬元/平方米，近期銷售價格跌至1.25萬元/平方米，最高跌幅近50%；武漢南山錦宸2021年6月以樓面價15985.65元/平方米拿地，今年“五一”期間特價房15000元/平方米。

去年年底，東莞市住建局發布了《關于優化新建商品住房銷售價格申報有關事項的通知》，已辦理預（現）售但未售出的新建商品住房需變更銷售價格的，自取得預售許可證（或現售備案證書）之日起或自上一次調整申報價格之日起滿 30天方可變更，其他事項不變。

有東莞當地人士在接受每經記者采訪時分析稱，規定沒變，但實際上不強制要求，限價已經沒意義，當下市場環境，有些項目為了銷售想盡辦法。

投機行為可能回潮

近期，多地宣布取消新房限價政策。

如7月31日，鄭州發文取消商品住房銷售價格指導，開發企業可自主定價進行銷售或辦理預（銷）售許可備案手續。

根據中指研究院統計，今年以來，沈陽、蘭州、鄭州、寧德等城市已明確不再實施新建商品銷售價格指導，即取消銷售限價。

中指研究院市場研究總監陳文靜分析認為，2021年下半年以來，隨著房地產市場環境的變化，限價政策帶來的負面影響進一步突顯。價格倒掛不僅增加了真實住房需求的購房難度，也無法反映市場真實情況，違背了政策初衷；限制價格下跌幅度也導致房企銷售不暢，資金回籠受阻。與此同時，近兩年監管部門多次強調要建設“好房子”，也需要匹配的政策支持。

陳文靜觀察分析，在多個因素影響下，各地采取了一系列措施對限價政策進行優化。第一，多地取消銷售限價，價格回歸市場，更有利于企業打造適合當地住房需求的好產品，是積極響應鼓勵企業建設“好房子”的表現。第二，取消銷售限價有助于企業合理定價去庫存，幫助企業加快回籠資金，緩解資金壓力。

不過也有業內觀點認為，取消限價也伴隨著一定風險。房價可能出現波動，市場投機行為可能回潮。因此，政府、開發商及購房者都需要采取相應的應對措施，政府加強市場監管，避免惡意炒作；開發商要合理定價，避免價格大起大落；購房者則需理性購房，避免市場波動陷阱等。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，取消新房銷售限價具有雙重影響。對于開發商而言，可以更好地利用價格去進行促銷和清理庫存。此外，在政府引導下，如果新房價格跌幅過大，政府對于該區域土地供應就應該收緊，開工和預售都應放緩。

對于二手房而言，可以建立一個參考價，當市場價明顯低于參考價時，政府就要出手進行干預。主要目的就是避免企業同質化競爭，引導企業提高產品品質。

近年來，中央及各部委多次強調“穩地價、穩房價、穩預期”，限價政策在過去市場熱度較高階段對穩地價、穩房價起到了重要作用。不過從各線城市房價趨勢來看，一線城市短期房價仍有下行壓力，但房價依然具備支撐，有望逐漸筑底恢復。二線城市中，核心城市房價有望見底，普通二線城市企業降價促銷預期仍在，房價下跌態勢短期或將延續。

“三四線城市住房需求釋放緩慢，對房價支持力度偏弱，房價整體或延續底部行情。整體來看，當前房價筑底企穩仍需要政策端持續發力。”陳文靜認為。

記者|甄素靜

編輯|程鵬 陳夢妤 蓋源源

校對|何小桃 

封面圖片來源：每日經濟新聞資料圖（圖文無關）

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