每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

溢價封頂拿地、指導價8.3萬元/平方米，2024年北京首場土拍，豐臺區西南五環內大瓦窯“雙子星”L42、L44地塊花落中建信和與京能，兩宗地塊僅一路之隔，最終兩均以土地上限價格+搖號（提交高標準住宅建設方案）成功出讓，京能置業摘得L44地塊，中建信和摘得L42地塊，溢價率均為15%。

但土拍時的高光并沒有一直延續，兩塊地中相對較難打造的L42（即中建和頌九里）從6月開盤至今只有3套網簽。

8月12日，中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者分析：“不好賣的原因很多，但核心就兩點，一是北京現在市場很‘卷’，和頌九里價格沒有優勢，產品也沒有什么特色；二是這個區域的競爭比較激烈。”

中建和頌九里項目沙盤 每經記者 包晶晶 攝

開盤兩個月網簽3套房

6月21日，每經記者走訪發現，L42地塊硬傷明顯，三角形狀對樓棟排布挑戰相當大。項目一共規劃9棟樓，以17～18層小高層為主，也有8層的洋房，主力戶型是113平方米三居和135平方米四居，最大的是163平方米四居。

首開的8號樓、9號樓，戶型為112平方米三居和134平方米四居，樓棟位于地塊邊角更靠近京港澳高速路位置。

“我們整體的布局屬于圍合式，雖然說您看著是在我們紅線的位置上，但是前面有一片寬50米、長300米的市政園林。”置業顧問小丁（化名）對《每日經濟新聞》記者說。

另一方面，該地塊距離地鐵站稍遠，與競品相比不占優勢。

為了搶抓去化，和頌九里放出了大招：降價。

小丁為每經記者計算了一套9樓134平方米四居室房源的優惠情況：單價81556元/平方米，總價1100萬元出頭；如果當日認購還能再享九九折，疊加首開優惠九八折、首付優惠九九折、司慶月優惠九九折、渠道專屬優惠九九折，最后總價為1036萬元，相當于打了九四折。

不過，兩個月以來，項目合計網簽數量是3套。

北京市住建委官網顯示，8號樓1單元802已簽約，601和1101已經聯機備案。

圖源：北京市住建委官網

根據每經記者在售樓處現場看到的價格公示表，8號樓1單元802的擬售建筑面積單價應為80222元/平方米，但北京市住建委官網顯示的網簽成交均價是68933.21元/平方米，而當初項目指導價是8.3萬元/平方米。

區域項目競爭激烈

“我們開售的8號樓、9號樓，價格較低，但后期比如4號樓，開盤單價會高一點。”小丁指著沙盤對每經記者解釋，“通過后面的價格把利潤找回來，最終整個項目出完，會達到均價8.3萬元/平方米上下，因為每個項目都是低開高走，不可能上來就賣得貴，越賣越便宜。”

按照小丁的說法，8號樓、9號樓的位置在小區內不算最佳，而兩個月僅網簽1套、預訂2套的業績，也在一定程度上反映了市場對這個板塊的價值判斷。

值得注意的是，大瓦窯板“雙子星”地塊周邊僅2個新項目，分別是天閱山河和國譽萬和城，均在2020年7月拿地，目前已經陸續交房。其中，天閱山河（云閱嘉苑）三年半前以均價8.1萬元/平方米開盤，已轉入現房銷售，但仍有較多房源沒能賣出。國譽萬和城（澤譽嘉苑）的情況稍好一些，住宅還有大約35套現房可售。

而距離中建和頌九里3.6公里的小瓦窯地塊，華曦府（金瀧悅嘉苑）銷售情況尚可，余尾盤10套左右，不過網簽均價是7.5萬元/平方米。

那么，大瓦窯區域的二手房價格又如何？

鏈家平臺顯示，目前項目周邊在售房源不多，國譽萬和城、天閱山河各有2套在售，掛牌均價在8.5萬元/平方米；緊鄰的10年房齡的經濟適用房豐澤家園共有29套掛牌，掛牌價從3.7萬元～5.4萬元/平方米；大瓦窯綠洲家園22套在售，掛牌價3.7萬元～4.9萬元/平方米。

一站地鐵之外的萬科中糧假日風景，房齡15年左右，二手房均價6.8萬元/平方米；建邦楓景5.6萬元/平方米。

相比之下，和頌九里的價格要高出二手房一大截。

而“雙子星”的另一顆——京能·西賢府，7月開盤，同樣均價是8.3萬元/平方米，目前北京市住建委官網仍無網簽記錄。

根據置業顧問的推介，大瓦窯板塊定位麗澤商務區“后花園”，乘坐地鐵約15~18分鐘就可以到達麗澤。但麗澤商務區本身仍然在持續建設中，成為成熟且有輻射作用的城市副中心仍待時日。而定位“承接麗澤商務區外溢居住需求”的大瓦窯片區，其城市規劃和界面在目前市場下行趨勢中能否支撐起8萬元/平方米單價的“雄心”？

“這個區域競爭激烈，要么價格降得特別多，要么產品特別好，否則賣得都不好，不僅僅是這個項目。”張大偉說。

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝