每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

7月以來，多地在房地產代建（以下簡稱代建）規范化管理上又進了一步。

7月15日，鄭州市人民政府印發《鄭州市政府投資項目代建制實施辦法》（以下簡稱《辦法》），進一步規范市級政府投資項目建設管理，提高政府投資項目建設管理水平和投資效益。《辦法》明確提出，總投資3000萬元以上的建設項目實行代建制。

同月，湖南省發改委向社會公開征求《湖南省政府投資項目代建制管理辦法（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。

2024年以來，代建市場面臨著重大轉型：行業規模相對穩定，新老玩家先后入場，分蛋糕的企業越來越多；市場整體承壓之下，規模競速已難以為繼。與傳統房地產開發相比，代建的利潤并不高，這就使得企業需要一邊持續加強行業資源引入，一邊利用新的結構性機遇擴大規模。

近日，中指研究院企業研究總監劉水對《每日經濟新聞》記者表示：“2024年上半年，受競爭加劇和服務行業特性影響，代建呈現出三大新特征。其一，當新簽約規劃建筑面積達到一定規模后，增速顯著放緩；其二，規模化發展仍有較高門檻，規模躍升較難；其三，新入局企業增速普遍較快，但是否可以實現規模化發展尚待觀察。同時，由于房地產代建企業普遍已完成一個開發周期，前期代建項目已進入銷售階段，加速項目去化回款成為較為重要的一環。因此，未來房地產代建將從規模競速向追求質量化轉變。”

政策法規進一步完善

據中指研究院數據，2024年上半年，代建新增規劃建筑面積僅同比小幅增長3%，且分化非常明顯。

據中指研究院2024年上半年中國房地產代建企業排行榜，綠城管理新簽約規模1746萬平方米，位列第一；旭輝建管和藍綠雙城代建新簽約面積分別為729萬平方米和717萬平方米，位列第二位和第三位；龍湖龍智造432萬平方米、鳳凰智拓建管413萬平方米，處于領先地位。

從梯隊均值來看，TOP5、TOP6~10、TOP11~20代建企業新增規劃建筑面積均值分別為807萬平方米、312萬平方米和147萬平方米，企業新增規模分化加劇。

在此背景下，企業如何看待未來的行業趨勢？旭輝建管總裁劉冰洋在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說：“代建行業雖然是服務屬性行業，但仍然是整個房地產市場的細分子行業。當房地產行業深度調整，不管是城投類企業，還是民營企業，對信心的影響都很大。目前整體市場受到一定影響，但我認為是階段性的。”

目前，商業代建仍然占整體代建行業的近七成比重，但政府代建占比已達23.3%，成為第二大板塊。

事實上，2024年上半年，代建企業也在持續探索拓展政府代建業務，盡管利潤遠低于商業代建，但隨著行業競爭加劇，政府投資項目也成為部分代建企業的突圍方向之一。

劉水表示：“當前，全國30多個地方在政府投資項目領域進行了不同程度的探索，主要一二線城市均已建立地方性代建政策法規，對地方代建制度進行指引。”

“部分城市先行先試，如《北京市政府投資建設項目代建制管理辦法（試行）》制定于2004年，重慶市也在2021年對已有政府代建法規進行補充完善。廈門自1993年開始試行建設項目代建制，是我國最早試行代建制度的城市，法律法規也更加完善。此外，深圳、杭州、廣州等城市更新、未來社區建設發展迅速，政府代建較多，代建法規已從市級下沉到區縣，更加細化，如深圳福田區、龍華區、龍崗區、南山區、羅湖區等均有政府投資代建項目實施細則。”劉水進一步分析指出。

代建企業去化壓力大

“2024年以來，代建行業主要呈現以下趨勢：第一，從規模競速向追求質量化轉變；第二，成立代建平臺，建立代建品牌，越來越多房地產企業將代建業務獨立；第三，持續探索新的發展機遇。隨著競爭加劇，部分房地產代建企業也在積極探索并利用新的結構性機遇擴大規模；第四，代建企業依托上下游產業鏈資源優勢，以及成熟業態打造的經驗和管理模式，聯動資金-設計-管理-銷售-運營等全鏈條，通過為委托方實現多方利益，獲取更多項目資源。”劉水對記者表示。

隨著代建進入新階段，無論老兵還是新丁，都面臨著回款與利潤的痛點。從中指研究院房地產代建調研數據來看，近七成受訪者認為當前代建企業遇到的最大困境是行業下行，去化壓力大，管理費難以收回；近四成受訪者認為行業不規范、導致惡性競爭是當前一大困境。此外，代建代銷項目管理費通常與銷售直接掛鉤，因此在行業下行背景下，去化受到影響，將直接關系到代建企業的營收。

事實上，即便是典型代建企業（開展代建業務2年以上），凈利潤率已經連續兩年下滑。從2021年的26.7%到2022年的25%，2023年進一步降至23.6%。

劉水強調：“代建的本質是通過專業能力創造價值，代建模式是委托方與被委托方優勢互補的結合，是投資與開發經營的分離，能優化資源配置，節省社會交易成本，符合行業專業化、服務化發展趨勢，是房地產行業的升級與進步，也是房地產行業新質生產力的代表。”

“當前代建企業遇到的最大困境是行業下行，去化壓力大，管理費難以收回，這直接關系到代建企業的營收，也將影響利潤。企業應淡化規模（理念），嚴格篩選項目，提高項目利潤要求，追求高質量發展。”劉水指出。