每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

各地陸續盯上了房子的實際得房率。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年以來，包括深圳、福州、長沙、佛山、惠州等在內的城市已先后調整了計容方式，浙江地區不少城市則從不同角度出臺政策，比如在土拍中就明確減少住宅公攤面積等。

每經記者在采訪中了解到，比如某些公共空間或空中花園不計入容積率后，對房子的實際得房率將產生間接影響，開發商在設計時就可以對產品進行調整，有助于減少公攤面積，有效提高實際得房率。

比如合肥在具體政策中提到，“投影面積小于套內面積比20%的正常標準陽臺，不管封閉與否，均只計一半容積率”。開發商在對項目設計時，理論上可以將后期陽臺的面積做到全屋建面的20%內，而且只算一半面積，這相當于直接提高實際得房率。

8月19日上午，合肥某頭部房企人士向每經記者介紹，合肥調整計容新規后，大部分房子的實際得房率都將增加。面積越大的房子，實際得房率增加得越明顯。對購房者來說，相當于花同樣的錢，買到了更大實用面積的房子。

“比如我們項目130多平方米的房子，市面上普遍得房率在78%左右，但調整后我們可以做到90%以上。”

大家都盯上了實際得房率指標

近期，不少城市調整容積率計算方式，提高實際得房率。

7月29日，昆明發布《昆明市詳細規劃技術準則》（征求意見稿），優化調整了25項指標，明確提出降容積率、降公攤等舉措，同時鼓勵建設第四代住宅。

尤其是在優化房屋面積計算的基礎上，昆明改變了容積率計算方式，包括配電室、生活垃圾收集點、公廁等大部分公共服務設施，未來不再計入容積率。

7月2日，合肥發布《優化調整建筑工程容積率計算規則等相關規劃管理要求的通知》，放寬陽臺、露臺計容規則；擴展了社區公共休閑空間；控制車位、綠地率、住宅面寬等指標下限。

此外，溫州、湖州、義烏等城市在土拍環節也增加了計容新規。部分新掛牌宅地注明，空中花園綠化陽臺、小區景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等。

7月22日，溫州在出讓核心片區桃花島單元地塊時提到，在滿足特定要求前提下，空中花園綠化陽臺不計入住宅建筑面積和容積率。

7月17日，湖州市德清縣出讓的德清舞陽街道地塊出讓要求提到，空中庭院建設不大于13847平方米（水平投影面積，總建筑面積25%），且不計入容積率。

值得一提的是，上述多城中提及的“部分公共區域不計入容積率”，對實際得房率產生的影響屬于間接影響，屬于通過影響公攤面積，從而影響實際得房率。

比如某些公共區域不再計入容積率，這意味著它們不會計入總建筑面積，從而使得套內建筑面積在總建筑面積中所占比例提高，即得房率提高。

另外，計容規則的調整，可能在設計上也會影響開發商的抉擇，增加設計的靈活性。計容規則調整后，開發商可能會重新考慮公共空間的設計和利用。例如，通過更高效的空間規劃，減少不必要的走廊寬度或優化樓梯和電梯布局，從而為住宅單元騰出更多空間。

還有些條款，則會直接影響實際得房率。

比如，佛山提高住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限，并取消了凸（飄）窗窗臺的計容要求。昆明提出，對于進深不大于2.4米，且投影面積小于套內面積比20%的正常標準陽臺，不管封閉與否，均只計一半容積率。深圳提出，在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進深也由0.6米增加至0.8米。

這種對計容標準的調整，若開發商在設計上進行調整，則會直接使得實際使用率提高。比如前文提到的合肥，陽臺面積最高能做到房屋面積的20%，且只算一半面積。

8月19日上午，第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿向每經記者表示，當下樓市調控政策主要在需求端和供給端兩個維度發力，調整容積率計算方式，本質上屬于供給端的政策。主要是通過改變規劃和建筑設計規范，影響開發商在一定土地上可以建設的房屋面積和類型，鼓勵開發商建造更好的產品，促使市場有更多好房子供應給消費者。

已有項目實際得房率顯著提升

隨著各地計容新規陸續出臺，市場有部分聲音稱，這或許意味著公攤面積正逐步退場。

8月19日下午，中國城市發展研究院農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥在接受《每日經濟新聞》記者采訪時提到，調整容積率的計算方式確實旨在提高實際得房率，但這并不等同于公攤面積完全消失，不能混淆等同。

“長遠來看，它可能推動房價結構的調整，使得房屋實際價值更加凸顯，同時提高購房者購買力，因為他們能夠獲得更多實實在在的居住空間。”袁帥說。

中國礦業大學（北京）管理學院碩士生企業導師支培元提到，現在通過提高實際居住得房率的方式，更多是通過優化建筑設計與規劃，合理分配公共空間，而非直接取消公攤面積。即便實際得房率達到100%，也不意味著公攤面積在物理層面的消失，而是表明房屋使用面積與建筑面積的比例達到理想狀態。

值得一提的是，新規之后，已有部分城市的項目把實際得房率當成重要宣傳點。

比如合肥中海悅府，作為合肥計容新規后的首個入市項目，把超90%的實際得房率作為重要宣傳點。

還有位于昆明的萬科桂語東方、萬科都會半島項目，在昆明調整容積率計算方式后，根據宣傳資料，上述兩個項目不同戶型的實際得房率可以做到94%～145%。

每經記者在采訪中了解到，不少城市在調整完容積率規則后，實際得房率可以提高約10個百分點。

據上述合肥房企人士介紹，過往合肥市場高層樓盤的實際得房率普遍在78%左右，現在按照新規，套內實用面積能做到90%以上，客戶相對更愿意接受。

“實際得房率增加后，購房者將得到更大的實際居住空間，這也是政策響應居民對居住品質要求提高的一種方式。”8月19日下午，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向每經記者表示，實際得房率的提高可能會增加購房者的購買意愿。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖