每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

8月19日晚間，保利物業（HK06049，股價25.25港元，市值139.72億港元）正式披露2024年上半年業績報告（以下簡稱中報）。

中報顯示，上半年保利物業實現收入78.71億元，同比增長10.2%；毛利為16.10億元，同比增長6.5%；毛利率為20.46%，較去年同期下降0.71個百分點；期內溢利為8.55億元，同比增長10.0%。

分業務板塊來看，物業管理服務收入約為55.93億元，同比增長16.1%；非業主增值服務和社區增值服務收入分別約為10.28億元和12.50億元，同比分別減少2.1%和1.8%。

在8月20日舉行的業績發布會上，保利物業管理層表示，上半年除拓展外皆達成年初設定的增長10％預期目標；下半年，公司預期目標為實現收入、歸母凈利潤及拓展均同比增長10％。

《每日經濟新聞》記者注意到，盡管保利物業在上半年實現營利雙增，市場拓展能力也得到驗證，但8月20日開盤，保利物業股價卻一路下跌，截至當日收盤，跌幅達7.17%，在當日港股物業股的跌幅僅次于宋都服務（跌幅為7.86%）。

社區增值服務收入連降

上半年，保利物業總收入同比增長10.2%至78.71億元，而物業管理服務收入仍是貢獻主力，同比增長16.1%至55.93億元。

其中，來自第三方的物業管理服務收入約23.18億元，較2023年同期增長約17.7%，占物業管理服務總收入約41.4%，同比提高約0.5個百分點；非業主增值服務收入同比下降2.1%至10.28億元；社區增值服務收入同比降1.8%至約12.50億元。這已是非業主增值服務、社區增值服務兩項業務收入連續兩年下降。

對此，保利物業方面解釋稱，非業主增值服務收入下降是由于提供案場協銷服務的項目數量下降，以及寫字樓租賃業務收入由于市場波動出現小幅下降。

不過每經記者注意到，該業務板塊中，其他非業主增值服務收入不降反升，同比提升約17.4%，主要與年內推進前介咨詢、承接查驗、交付服務等業務的承接率提升，及加速工程維修業務布局有關。

來源：保利物業2024年中報

保利物業管理層也表示，整體來看，上半年除拓展外皆達成年初設定的增長10％預期目標。下半年，公司預期目標為實現收入、歸母凈利潤及拓展均同比增長10％，全年目標圍繞拓展增值品質和降本增效工作重點展開。

需要指出的是，雖然整體營收在增長，但從利潤指標來看，上半年保利物業出現較大幅度下滑，毛利增速6.5%，相比2023年同期的15.8%大幅下滑9.3個百分點；毛利率也同比下降0.71個百分點至20.46%。

具體來看，社區增值服務的毛利率最高，從去年同期的38.12%增至38.85%；非業主增值服務毛利率從去年同期的19.58%下降至18.05%，而毛利占比達到58.3%的物業管理服務業態毛利率僅為16.79%。

保利物業管理層在業績會上表示，上半年公司利潤率為10.86％，基本保持穩定持平。其中，基礎物業服務毛利率與去年同期持平，非增業務毛利率受市場競爭及地產環境影響有所降低。“隨著各類組織、經濟主體的預算壓縮，利潤空間可能會受到擠壓。在物業行業的大環境下，盈利空間也可能會受到一定影響。”

來源：保利物業2024年中報

第三方面積占比微漲

事實上，目前保利物業物業管理服務的增長主要來自管理規模的增加。

截至今年上半年，保利物業已進入全國30個省份205個城市，服務業主數量超過200萬戶；合同管理面積增至9.5億平方米，在管面積約7.57億平方米，分別同比增加13.1%、15.4%。

其中，來自保利發展的面積占比僅35.1%，第三方面積占比同比提升1.6個百分點至64.9%。僅從規模上來看，第三方業務在保利物業的存在感愈來愈明了，上半年新拓展第三方項目單年合同金額達到約12億元，新簽約第三方項目單年合同金額達到約10.67億元。

此外，上半年保利物業新拓展第三方單年合同金額超千萬元的項目達35個，在新拓展第三方項目單年合同額中的占比達約64.3%，同比提升約5.7個百分點；京津冀、長三角、珠三角及中部城市群的新簽約第三方項目單年合同金額占比達到約66%，同比提升約10.5個百分點。

來源：保利物業2024年中報

保利物業管理層在業績發布會上表示，下半年公司將圍繞502戰略進行系統性布局，聚焦50個核心城市，每一個城市實現兩億項目集群的物管規模。此外，保利物業將圍繞核心業態，加大長三角、珠三角等地區的資源投放和拓展力度；聚焦優質用戶，特別是聚焦民生基礎領域和先進產業的客戶，深化大客戶資源的生根疊加。

值得一提的是，在保利物業上半年的收入構成中，保利發展與第三方貢獻的收入占比差距較2023年同期縮小了1個百分點。其中，由保利發展帶來的收入達32.76億元，占比58.6%；第三方的收為23.18億元，占比41.4%。

究其原因，在于兩者之間的平均物業費單價差。中報顯示，上半年，來自保利發展的住宅物業費單價為2.44元/平方米·月，但來自第三方的則為1.82元/平方米·月。而上半年保利物業住宅社區平均物業費單價同比增加0.04元~2.29元/平方米·月，這在當前物業費漲價難的行業難題下實屬不易。

貿易應收賬款增超五成

行業正面臨多項挑戰，包括收并購帶來的計提商譽減值、應收賬款周期較長、增值服務業務增長失速等問題，就算是具有央企背景的保利物業難以獨善其身。

中報顯示，截至今年6月底，保利物業貿易應收款項及應收票據約為35.8億元，較于去年底的約23.41億元增加約12.4億元。保利物業方面表示，一方面是由于公司在管面積的擴大及項目數量的增加；另一方面，則是由于公共服務項目的物業管理服務收入占比提升，且受到信貸期的影響，導致貿易應收款項余額增加。

來源：保利物業2024年中報

記者注意到，上半年保利物業的貿易應收賬款總計約37.3億元，同比增長52.6%。其中來自關聯方的應收賬款為8.38億元，同比增長61.08%；來自第三方的應收賬款28.9億元，同比增長50.37%。而去年同期，保利物業的關聯方應收賬款增速是38.4%，第三方是9.9%。以此來看，無論是第三方還是關聯方的應收賬款，增速均遠超營收增速。

保利物業管理層表示，上半年公司應收賬款余額較年初增長超50％，同比增長21％，綜合回款率同比下降3個百分點左右。回款壓力主要集中在住宅和公服項目上，回款率降幅為3個百分點左右；商辦業態回款率則相對穩定，同比上升了0.4個百分點。“目前回款風險可控，預計下半年有所改善。”

此外，保利物業方面表示，在現金流管控方面將重點放在應收賬款的回款上。全年現金流管理目標為始終堅持現金流穩健增長，爭取資金流動性與盈利能力的平衡，現金流凈流量覆蓋凈利倍數不低于1，應收賬款周轉率不低于6.5。

截至今年6月底，保利物業持有現金及現金等價物106.05億元，相較去年同期減少了約4.06億元，保利物業方面表示“將資金投入使用效率更高的資產運營業務及增值服務”。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1401114181