每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

“全國大部分城市都有物業費指導價標準，但對一些定位和服務品質相對較高的項目，政策上也允許通過備案的方式實現指導價的突破。”

在8月20日舉行的越秀服務（HK06626，股價3.04港元，市值46.18億港元）2024年中期業績會上，對于近期有重慶等地部分住宅小區業主要求下調物業服務費引發市場熱議一事，越秀服務執行董事兼常務副總裁張成皓在回答《每日經濟新聞》記者提問時表示，定價更多的還是針對前期的物業服務階段，小區成立業委會后，如果重新選聘或者續聘物業公司時，可以根據業主訴求對物業費進行調整。

張成皓表示，目前越秀服務旗下大部分項目分布在大灣區、中西部及華東區域的一二線城市，平均物管費大約2.8元/平方米·月，整體收費處在一個相對合理的區間，上半年也沒有出現物業費下調情況。“當然，未來隨著一些項目成立業委會，可能會出現議價的情況，也可能會對物業公司利潤產生一定影響。我們會根據項目管理的實際情況，圍繞客戶需求，前置溝通，向客戶提供質價相符、優質優價的服務。”

記者注意到，這也是朱輝松履行越秀服務董事會主席后首次出席業績發布會。中報顯示，今年上半年，越秀服務實現營收19.60億元（人民幣，下同），同比增長29.7%；毛利率25.9%；股東應占盈利2.78億元，同比增長12.1%；每股基本盈利0.18元；董事會建議宣派中期股息每股0.091元，派息率為50%。

截至8月21日收盤，越秀服務股價報3.04港元，漲幅為1.67%。

主動退出低效益項目

截至今年6月30日，越秀服務擁有合約項目508個，總合約面積8881萬平方米；在管項目418個，總在管面積6667萬平方米。總合約面積和總在管面積同比均有增長，但在管面積增長幅度略低于合約面積。

朱輝松在業績會上透露，今年越秀服務主動退出了一些經營效益或者是回款能力較差的一些項目，目的是為了更好地輕裝上陣。

來源：越秀服務2024年中報

報告期內，越秀服務的非商業物業管理及增值服務所得收入為16.01億元，同比增長32.3%，占總收入的81.7% ；其中，基礎物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服分別占總收入的30.7%、18.1%和32.9%。

“有效益的增值服務是物管企業商業模式的深化和創新，不僅可以拓寬企業的收入和盈利來源，也是企業綜合實力的體現。公司一直在強調要圍繞自身能力做好資源最優配置，讓第二曲線的增長更聚焦、更有效益。”朱輝松表示。

記者注意到，上半年越秀服務社區增值服務收入由去年同期的4.01億元增長61.2%至6.45億元，這也是越秀服務有意大幅度提升高毛利率業務的結果。

近年來，物業公司毛利率下滑已經成為普遍現象。為應對逐漸下降的毛利率，越秀服務決定通過提高毛利分部業務的占比，保持良好的毛利率水平，社區增值服務業務上半年的毛利率達到30.5%。

同時，越秀服務也在進行多方面的業務創新或場所，比如開發定制化產品線，推出多款旅游產品。此外，憑借相關專業資質，智能化服務切入電梯安裝維修新賽道，并順利落地消防、機電等業務外拓。

規模增長缺口在收并購

事實上，早在2021年上市之初，越秀服務就提出，未來兩到三年內要實現管理規模達到1億平方米的目標。今年初，越秀服務管理層曾表示，由于市場原因，“上市三年在管面積達到1億平方米”的目標未能按時達成，但仍然堅定不變，只是達成時間需要推遲兩年。

越秀服務管理層在業績會上表示，上市之初提出的管理規模增長目標主要是通過三個渠道達成：一是來自母公司的關聯交付，當初的計劃是每年500萬平方米左右；二是市場投拓，通過競標方式增加規模；三是收并購。前兩個渠道的增長都在按節奏進行，目標達成的主要缺口在收并購。

來源：越秀服務2024年中報

張成皓表示，物業行業還存在一定的整合空間，但前幾年市場中的一些大型收并購出現了不少問題，商譽減值也會給企業盈利情況造成較大影響和壓力，因此現在整體的收并購工作會更加謹慎。

“當前行業仍相對分散，未來集中度還是會持續上升，越秀服務也會繼續留意相關并購機會。重點關注能夠與公司產生協同效應較高、經營質量和可持續性高、能夠提升區域密度、估值相對合理的標的公司。公司不會盲目擴張規模，還是要做負責任的收并購。”

今年1月，越秀服務將上市所得款項中擬用于收購和投資的部分資金下調至5.05億元，占未動用資金的比例從66.8%下降至35%。變更上市募集資金使用用途后，越秀服務仍有5億元資金用于收并購。

上半年，越秀服務旗下住宅、TOD、商業及產業園、城市服務及公建四個業態分別占在管面積的62%、11%、17%、10%。從區域分布上看，67%的在管面積分布于大灣區及華東地區，而近九成在管面積位于經濟發達的一二線城市。越秀服務新簽約項目59個，新增合約面積926萬平方米，其中約600萬平方米來自市場拓展。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211371997633