每日經濟新聞 2024-08-23 23:36:03
◎“過往房地產業高歌猛進的時候,龍湖一直比較審慎,并一度放棄規模,來發展物業、商業、長租公寓等經營性業務,這種布局目的就是推進新舊發展動能的轉換。”龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平指出,踐行新舊發展模式轉換,最關鍵的是處理好債務問題。
每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
“盈利是整個行業的共性問題,也是創業過程中需要解決的問題。上半年因為售價壓力導致毛利率下降,公司地產開發板塊依然盈利承壓,但運營和服務兩個板塊則起到了補充和穩壓的作用。”
8月23日,在龍湖集團(HK00960,股價8.49港元,市值584.32億港元)舉行的2024年中期線上業績會上,龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼表示,接下來,公司在開發業務上將注重簽約質量,新項目實現15%~20%的毛利率;老項目則實行清單式管理,兼顧回款和利潤,從而逐步修復開發板塊結算毛利率,同時保持運營及服務收入的穩定增長,通過不斷調結構未來重回增長曲線。
中報顯示,上半年龍湖集團實現營業收入為468.6億元,股東應占溢利為58.7億元;毛利96.4億元,毛利率為20.6%;核心稅后利潤率為11.7%,核心權益后利潤率為10.1%。值得注意的是,上半年龍湖集團運營及服務業務收入為131.0億元,同比增長7.6%,在核心權益凈利中的貢獻占比超過80%。
龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平表示,在任何一個成熟市場中,“高周轉-高杠桿”的發展模式都是不可持續的。同時,單一依賴地產開發的業務模式也很難持續,因為地產開發具有周期性,當城市化進入穩定期,新房市場的規模將有所下降。
“過往房地產業高歌猛進的時候,龍湖一直比較審慎,并一度放棄規模,來發展物業、商業、長租公寓等經營性業務,這種布局目的就是推進新舊發展動能的轉換。”陳序平指出,踐行新舊發展模式轉換,最關鍵的是處理好債務問題。
截至2024年6月30日,龍湖的綜合借貸總額為1874.2億元,較年初下降52億元;在手現金500.6億元,凈負債率為56.7%,現金短債倍數為1.7倍,剔除預收款的資產負債率為58.6%。
“集團會穩步鋪排債務歸還,截至目前,2025年到期的境內債券剩余10億元,錢已經準備好;2027年前沒有到期的境外債券。下半年集團將繼續有序推進,提前償還明年到期的債務。”趙軼表示。
“龍湖正在用所有業務全航道的正向經營性現金流去壓降負債總額,即用正現金流去降負債總額。同時,用長周期的經營性物業貸款,替換3~5年期的信用債融資。在完成債務結構優化后,才有可能實現業務發展模式,以及收入及利潤的轉換。隨著經營性業務的盤活和提升,當這部分收入占比過半時,公司就完成了向新模式的轉換。”陳序平透露,公司內部曾做過測算,到2028年底,公司的經營性業務收入占比可以過半,到那時,龍湖才可以說切換到了新的發展模式。
陳序平補充道,通過對美國、日本和中國香港等成熟市場的研究發現,要成為一個穿越周期的百年房企,必須具備兩大條件:較低的負債水平和高經營性收入,龍湖也會為這個目標去努力轉型。
此外,據中指研究院數據,今年上半年龍湖龍智造簽約代建面積已達到了432萬平方米,位居行業第四。在回答《每日經濟新聞》記者提問時,陳序平表示,上半年公司實現代建代銷項目銷售額近60億元,而這些銷售并未含在每月對外披露的合同銷售里。隨著這部分項目陸續開發銷售,也將為整個智造航道收入利潤打下比較堅實基礎。“未來龍湖龍智造仍將聚焦‘5大飛輪’,充分發揮全業態的協同能力,為B端客戶提供一站式的智慧化服務。”
封面圖片來源:每經制圖
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