每經編輯 王月龍 魏文藝    

“房屋養老金”要來了！

8月23日，在國務院新聞辦公室舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，住房城鄉建設部副部長董建國表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命周期的房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正在開展試點。

“特別說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。”董建國補充道。

未來房屋也要“養老”？具體怎么做、錢從哪里來、對業主有何影響？房屋養老金是否會增加老百姓負擔？一時間，這一話題受到廣泛關注。

22個城市正在開展試點

實際上，房屋養老金等制度的提法并非今年才出現，自2022年來便已頻繁出現在官方文件、會議、講話中。2023年以來，住建部方面更是多次公開表態，要研究建立房屋養老金制度。

2023年6月，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹便曾發表署名文章提出，住房發展已經從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優化和品質提升的發展時期，城市發展由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，進入城市更新的重要時期，要研究建立房屋體檢、養老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。

各地也早已展開房屋養老金制度的相關探索。比如，年初青海省住房和城鄉建設廳曾發文表示，鼓勵各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮老舊小區改造等城鎮保障性安居工程項目開展房屋體檢、養老、保險“三項制度”探索試點。山東省的煙臺、濟寧、青島等市也在探索上述制度。

據住建部方面信息，目前已有上海等22個城市正開展房屋養老金相關試點。

“告別過去幾十年大規模新增建設，房屋同進入中年的生命體是一樣的，也進入了需要體檢、養老和通過保險增加養老金的時代。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

“房屋養老金等制度的建立有其必要性。”李宇嘉表示，過去我們過分重視房屋新增建設，特別是解決居住空間和有沒有房子的需求，對住房配套設施及時補短板、解決安全隱患等程度不夠，很多城市進入高度城市化階段后，一些短板和漏洞迫切需要補上。

“像中老年的人一樣，需要先體檢發現問題，缺什么補什么。但是，靠物業維修基金為主的資金很難應對房屋進入中老年階段、老齡化階段到來所需要的養老金。因此，迫切需要對房屋養老所需要的資金來源制度安排機制建設進行統籌安排。”李宇嘉稱。

我國關于住宅的維修、更新、改造，實際上已有一項固有“資金池”——住宅專項維修資金。

據住建部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，房屋專項維修資金是專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這筆資金，通常在居民購房時便已繳納，從2004年開始，住宅專項維修資金已是辦理房屋產權證時必須繳納的費用。

上海市房地產科學研究院一份報告指出，目前，全國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結余超過百億元。從《物權法》《民法典》看，住宅小區專項維修資金屬于業主，應由業主委員會進行管理，但各小區情況不一，目前基本上由政府部門進行“代管”。

在已有住宅專項維修資金制度的情況下，為何要探索新的房屋體檢、養老、保險制度？

華創證券曾發表研報表示，一方面，部分地區的老舊房屋體量大，但住宅專項維修資金體量小，難以滿足房屋維修需求。以南京為例，南京建成投入使用15年以上的房屋中，住宅的套數、面積，分別占總量的42.15%、36.52%。但其中，有約30%的房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經歸集維修資金且當前有結余的老舊小區，有28%的小區余額低于10萬元。

另一方面，受申請動用程序繁瑣等因素影響，當前住宅專項維修資金的提取率較低。2022年底，北京商品住宅專項維修資金提取率不足10%；2019年底，山東的提取率只有3.3%。

此外，2004年的“房改房”和部分商品房，并沒有繳存住宅專項維修資金；2004年左右的商品房和經濟適用房因價格較低，住宅專項維修資金繳存基數低，部分小區余額較低，資金籌續也存在困難。

因此，建立房屋養老金制度，便是意在補齊上述問題的短板，為保障房屋安全進行制度性兜底。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，盡管我國建立了購房者按建安成本5%～8%繳納房屋維修基金的制度，并在保障小區公共部位日常維護和電梯等設施更新中發揮了重要作用，但因數量十分有限，已難以滿足城市房屋安全維護和老舊小區更新需要。

”近年來各地政府都在積極探索建立房屋養老金，城市政府通過地方財政補貼一點、土地出讓金歸集一些、住房公積金增值收益分配一點、原公房出售資金等多渠道歸集，探索建立一個穩定地能用于存量房安全體檢、安全管理、維修更新補助的資金池。”虞曉芬稱。

漸苒咨詢創始人、漸苒研究院首席研究員湯曉晨告訴記者，近年來，多地發生房屋建筑本身問題造成的事故。目前城鎮既有房屋數量已達高位，大量存量房屋面臨著結構安全、設施設備老化等問題。房屋養老金制度建立的出發點，是應對房屋老化趨勢、提升居住品質和安全，建立一個長效機制。

是否會增加老百姓負擔？

房屋養老金制度的推出會增加老百姓的負擔嗎？

“預計房屋養老金制度將與個人養老金制度相似，由個人與公共賬戶構成。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，第一支柱是公共維修基金，由全體業主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶；第二支柱類似企業年金，比如一定比例土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等進入公共賬戶；第三支柱應該是商業性質房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老補充等。

中央財經大學教授、法學院院長尹飛近日撰文表示，這次建立的房屋養老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養老金公共賬戶。

目前，房屋養老金公共賬戶的款項來自公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。房屋養老金需要個人承擔的，也就是個人賬戶部分，實際上就是現行的住房專項維修資金，這部分款項，依據《中華人民共和國民法典》本應由業主承擔；按照目前的制度設計，在購買商品房或者房改房時業主就已經預繳過。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設施設備的保養、維修和更新、改造。這對于保障業主正常使用房屋、提升住宅小區品質十分必要。

“事實上，房屋養老金制度建設的重點是公共賬戶。我國城鎮存量住房規模已超過300億平方米，且隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共賬戶，就是為了維護公共安全，就是為了保底線、保應急、保長遠，就是為了在發生區域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下，對相關房屋提供體檢、安全監測等公共服務，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業主的人身財產安全以及公共安全。”尹飛表示。

中銀證券研報亦顯示，房屋養老金的資金來源不僅限于業主個人賬戶，還包括政府補貼、公共維修資金增值收益、土地出讓金等多種渠道。例如，一些城市如寧波，對于補繳物業專項維修資金的老舊小區，政府會給予一定的財政補貼，減輕業主負擔。

8月25日，記者在北京市石景山區依翠園南小區看到，現場機器轟鳴聲不斷，樓體上搭滿了腳手架，工人們正頭戴安全帽、身系安全帶作業，一片繁忙景象。

該小區建成于1995年，小總面積為8.3萬平方米，有6棟樓2349戶。在建成近30年后，問題漸漸顯現，樓本體節能不達標、樓內上下水管道年久失修、屋頂防水老化等問題不斷。后期，該小區經市、區確認作為北京市石景山區綜合整治項目，由魯谷街道作為責任主體。目前，依翠園南小區正在緊鑼密鼓地施工中。

“政府的政策很好，非常利民，把我們過去覺得非常苦惱的一些問題給解決了，而且還不需要我們掏錢。只有居民計劃在內部提升裝修時才需要額外支付費用，且施工單位還會幫忙改造，也不收額外改造費用。”北京石景山區魯谷街道依翠園南小區某樓棟趙樓長對記者表示。

據她介紹，依翠園南小區改造項目都是經過與業主征求意見、調研后，才確認好哪些項目要進行改造的。“現在室內改造已經有段時間了，改造的進度還是挺快的，施工單位也很負責，我們也是很滿意的，有什么問題一提出，他們就會馬上解決。”

比如這次北京市魯谷街道依翠園小區的外墻保溫改造工程是一個細致且全面的項目，在施工過程中，不僅注重了外墻保溫的基本功能，還通過基層檢測、修復裂縫和漏雨等方面，提升小區整體居住品質。

據依翠園南小區改造工程方中鐵建設集團有限公司魯谷街道碣石坪社區、依南社區老舊小區綜合整治項目部項目書記李海濤介紹，小區改造已經進行到了第5天，計劃2025年10月交付，屆時小區內部管線、外立面、道路、花園等都將進行更新。“這次老舊小區改造確實是沒讓老百姓花錢，我們合同規定的改造內容完全是免費的；同時作為央企，我們也會嚴格按照相關規定實施。”

編輯|王月龍 魏文藝 蓋源源

校對|劉思琦

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

每日經濟新聞綜合自第一財經、財聯社等