每日經(jīng)濟新聞 2024-08-27 14:16:32
◎隨著代建市場“蛋糕變小”,市占率超過20%的綠城管理也從高歌猛進轉(zhuǎn)入增速放緩,甚至階段性減弱。代建模式本身是否遇到了新的挑戰(zhàn)?
◎綠城管理董事會聯(lián)席主席郭佳峰表示,中長期來看,代建行業(yè)仍然有比較大的成長空間。但綠城中國能否恢復(fù)昔日的高增長仍待觀察。
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝
8月23日,“代建一哥”綠城管理控股(HK09979,股價2.73港元,市值55.28億港元;以下簡稱綠城管理)發(fā)布2024年中期業(yè)績公告。在中報發(fā)布前,綠城管理公告稱,公司執(zhí)行董事及董事會副主席李軍辭職。
作為的綠城管理的創(chuàng)始團隊成員,李軍曾是綠城首個商業(yè)代建項目的總經(jīng)理,一手創(chuàng)立了輕資產(chǎn)開發(fā)模式,并擔任了9年集團總裁。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,今年上半年,綠城管理多項經(jīng)營指標增速跌至個位數(shù),也創(chuàng)下近四年來同期增速新低:
2021年至2024年,綠城管理中期營收同比增長分別為32.6%、16.4%、23.1%和7.8%;中期毛利同比增長分別為51.0%、23.7%、27.0%和6.7%;中期凈利潤同比增長分別82.8%、33.4%、31.3%和6.3%。
8月26日開盤,綠城管理股價應(yīng)聲下跌,截至當日收盤,跌幅達31.75%,報2.73港元。8月27日開盤,綠城管理股價出現(xiàn)小幅上漲,截至發(fā)稿,綠城管理股價報2.75港元,漲幅為0.73%,市值為55.28億港元。
在同日舉行的2024年中期業(yè)績發(fā)布會上,綠城管理董事會聯(lián)席主席郭佳峰表示:“短期來看,代建行業(yè)規(guī)模增速放緩、蛋糕變小,一部分出險房企進入代建賽道加劇行業(yè)競爭,部分企業(yè)對于代建費只求‘能發(fā)工資就行’,行業(yè)呈現(xiàn)接近‘零利潤’的競爭趨勢。這樣的形勢可以說是階段性的,但這個階段并不會在半年或一年就結(jié)束,可能延續(xù)時間會比較長。”
中報顯示,今年上半年,綠城管理實現(xiàn)營業(yè)收入16.7億元,同比增長7.8%;實現(xiàn)歸母凈利潤5.0億元,同比增長5.8%;合約總建筑面積1.23億平方米,同比增長8.1%。
即便是市占率超過20%,從經(jīng)營數(shù)據(jù)的絕對值和增速來看,綠城管理在市場“蛋糕變小”面前同樣無可奈何。
“今年代建行業(yè)呈現(xiàn)出非常明顯的規(guī)模增速下降、費率下降態(tài)勢。上半年全國代建行業(yè)總體規(guī)模是7325萬平方米,同比增長僅有3%,而2023年的增幅是56%。如果剔除其中咨詢、代銷等低單價業(yè)務(wù),傳統(tǒng)的全過程代建業(yè)務(wù)量下降達到10個百分點以上。”綠城管理副總裁程敏在業(yè)績會上表示:“代建行業(yè)從高歌猛進進入了增長放緩,甚至階段性減弱的階段。”
記者注意到,綠城管理上半年新簽約數(shù)據(jù)下行更快:新簽合同金額41.9億元,同比下降18%。
雖然代建市場的蛋糕變小,但行業(yè)競爭卻日趨激烈,如后入局的藍綠雙城、旭輝建管、龍湖龍智造、金地管理等均在發(fā)力。從中指研究院今年4~6月代建企業(yè)新簽規(guī)模排行榜可見,旭輝建管、龍湖龍智造、新城建管占據(jù)前三,TOP20中并未出現(xiàn)綠城管理的身影。盡管上半年綠城管新簽規(guī)模理仍以較大幅度領(lǐng)先,但下行市場的規(guī)模競速中,增速過低只會進一步降低其在行業(yè)的優(yōu)勢地位。
郭佳峰在業(yè)績會上表示,代建行業(yè)由于沒有重資產(chǎn)資金問題,也沒有去化的歷史性包袱,收入可以馬上轉(zhuǎn)化為利潤,所以在階段性問題解決及市場趨穩(wěn)之后,代建行業(yè)的業(yè)績也會有較大反彈。“中長期來看,代建行業(yè)仍然有比較大的成長空間。”
代建費收取與毛利率的雙雙下行,可能是綠城管理在相當長一段時間內(nèi)都需要面對的問題。
程敏在業(yè)績會上透露,上半年綠城管理代建費收取14.14億元,相比2023年同期的19.57億元下降了27.7%;毛利率為51.5%,同比下降0.5個百分點;凈利率29.4%,同比下降0.5個百分點。
對于代建費收取減少的原因,程敏表示,不少項目因為銷售和資金回籠問題,造成了委托方的資金壓力,導(dǎo)致代建費收取的滯緩。
由此可見,在房企“去化”壓力面前,代建企業(yè)也難以獨善其身。
另一方面,從不同業(yè)務(wù)毛利率來看,綠城管理收入和利潤的主要來源商業(yè)代建毛利率為54.2%,增長了2.7個百分點;但政府代建毛利率40.4%,同比下降了4個百分點。綠城管理解釋稱,這與近兩年政府代建收費單價持續(xù)走低有關(guān),并且未來毛利率可能也存在一定下降的可能性。
綠城管理總結(jié)了2024年代建行業(yè)的三個變化:一是潛在委托方并不看好當下市場,暫緩拿地、觀望情緒濃厚;二是已經(jīng)拿地的委托方,鑒于市場壓力選擇暫緩開發(fā),特別是托底高價拿地的城投等;三是受到收購商品房作為保障房等政策影響,相關(guān)省市對于安置房的開發(fā)計劃作出相應(yīng)調(diào)整。這三個方面的變化在令所有代建公司的拓展都承受了階段性壓力。
面對這樣的壓力,綠城管理方面表示:“公司一方面增強項目的經(jīng)營兌現(xiàn)度,特別是促銷回款,緩解委托方的資金壓力;另一方面出臺相關(guān)激勵政策,將代建費收款與一線團隊激勵相掛鉤。此外,通過對部分尾盤項目選用金融工具來保障回款。”
值得一提的是,在8月23日發(fā)布中報前,綠城管理公告稱,李軍已辭任執(zhí)行董事及董事會副主席。
李軍于2002年進入綠城集團,2015年主導(dǎo)組建綠城管理集團并出任董事、總經(jīng)理。2023年8月,綠城管理發(fā)布人事調(diào)整公告,李軍不再擔任綠城管理行政總裁(首席執(zhí)行官)。
“大約兩年前,李軍出于家庭原因和子女教育的考慮,已經(jīng)表達過離開綠城管理的意愿,因此公司在經(jīng)營班子的人選上也做了較大調(diào)整。近期李軍提交了辭呈,公司內(nèi)部也及時進行了安排,相信依靠目前綠城管理集團的團隊力量和合理的體制機制,以及綠城中國的不斷賦能,綠城管理能一如既往地交出滿意答卷。”
郭佳峰在業(yè)績會上表示,李軍是管理集團的創(chuàng)始團隊成員,從管理階段初創(chuàng)到上市,以及如今的發(fā)展中都作出了巨大貢獻。“李軍在未來依然看好代建行業(yè),將以股東的身份一如既往地支持公司發(fā)展。”
“代建市場的整體下行,主體是受代建模式本身的風(fēng)險和隱患影響,高管個人的離職不會有太大影響。”一位代建行業(yè)資深人士8月26日在接受每經(jīng)記者采訪時表示:“代建行業(yè)的整體市場在萎縮,其中重要的風(fēng)險,一方面來自代建模式本身存在的六大風(fēng)險:所有風(fēng)險集聚在投資人、定位等重大決策事項的錯誤不可逆轉(zhuǎn)、投資人收益與代建費收益已形成倒掛、代建招投標存在重大隱患、代建團隊素養(yǎng)缺乏保障性、代建過度承諾引發(fā)重大訴訟糾紛。”
“另一方面,是代建模式所帶來的市場支持度和影響力在下降,加上代建企業(yè)之間的拼費率、拼兜底利潤等惡性競爭,會影響整個代建市場。特別是兜底利潤如出現(xiàn)閃失,代建企業(yè)會陷入利潤、業(yè)績兌現(xiàn)不了的司法訴訟。”該人士表示。
封面圖片來源:每日經(jīng)濟新聞 資料圖
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