每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“2024年房地產(chǎn)市場處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，行業(yè)已全面進(jìn)入成長時(shí)代，房企面對的困難和挑戰(zhàn)將更加艱巨和復(fù)雜，今年必將成為房地產(chǎn)行業(yè)又一個(gè)重要分水嶺。”

8月28日，在華潤置地（HK01109，股價(jià)21.05港元，市值1501億港元）舉行的2024年中期業(yè)績會上，董事局主席李欣表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)全面進(jìn)入存量時(shí)代，華潤置地較早開始提出從單純依賴增量轉(zhuǎn)向庫存去化，在這一過程中打下了很好基礎(chǔ)，團(tuán)隊(duì)也對全面去化達(dá)成了思想統(tǒng)一，培養(yǎng)了能力。接下來，公司會圍繞全面去庫存發(fā)展，加速經(jīng)常性收入占比持續(xù)提升。

中報(bào)顯示，華潤置地上半年實(shí)現(xiàn)營收791.3億元，同比增長8.4%；歸母凈利潤102.5億元，同比下滑25.37%；毛利潤176.3億元，同比下滑5.85%；簽約金額1247億元，同比下滑26.7%。

報(bào)告期內(nèi)，華潤置地扣除本期投資物業(yè)評估增值及加回本期處置部份投資物業(yè)項(xiàng)目之已實(shí)現(xiàn)累計(jì)評估增值后的核心股東應(yīng)占溢利為107.4億元，每股股東應(yīng)占溢利為1.44元，每股核心凈利潤為1.51元。

2023年上半年華潤置營收及凈利潤情況 來源：百度股市通

開發(fā)銷售業(yè)務(wù)拖累利潤指標(biāo)

“上半年公司經(jīng)營業(yè)績跑贏大勢，基本完成了中期業(yè)績的目標(biāo)和管理任務(wù)。”李欣在業(yè)績會上表示，下半年要摒棄慣性思維，把工作重心轉(zhuǎn)移到去庫存，同時(shí)應(yīng)對形勢變化的不確定性，防范風(fēng)險(xiǎn)，穿越周期。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上半年華潤置地整體營收穩(wěn)步上升，同比增長8.4至791.3億元%。包括開發(fā)銷售業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，在上半年均實(shí)現(xiàn)不同程度增長。其中，增速最明顯的是輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，增速達(dá)17.6%，貢獻(xiàn)營收58.9億元；占業(yè)務(wù)大頭的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)營收則增長8.3%至591.3億元。

占比最大的業(yè)務(wù)仍是開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)占到華潤置地上半年總營收的七成以上，但其貢獻(xiàn)的核心凈利潤為52.2億元，同比下滑19%。顯然，開發(fā)銷售業(yè)務(wù)在一定程度上拖累了華潤置地上半年的核心凈利潤指標(biāo)。

2024年上半年華潤置地主營業(yè)務(wù)營收情況 來源：百度股市通

在中報(bào)中，華潤置地對不同細(xì)分業(yè)務(wù)也給出了明確定位：“開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)要妥善應(yīng)對行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，穿越行業(yè)周期；經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)要繼續(xù)發(fā)揮‘業(yè)績穩(wěn)定器’作用；‘大資管’業(yè)務(wù)要加快發(fā)展成為第二增長曲線；華潤萬象生活要持續(xù)鞏固行業(yè)頭部地位，管收和利潤繼續(xù)保持雙位數(shù)增長；生熊圈要素型業(yè)務(wù)要繼續(xù)為本集團(tuán)發(fā)展注入新動(dòng)能。”

經(jīng)營性業(yè)務(wù)成“現(xiàn)金奶牛”

雖然目前華潤置地的開發(fā)類業(yè)務(wù)仍然占大頭，但是經(jīng)營性業(yè)務(wù)的占比呈現(xiàn)出較為明顯的增長態(tài)勢。

中報(bào)顯示，上半年，華潤置地歸母凈利潤同比下滑25.37%至102.5億元，為近五年同期最低。綜合毛利率為22.3%。其中，開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率為12.4%；經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為71.5%，同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

雖然經(jīng)營性業(yè)務(wù)的營收占比不到總營收的三成，但其貢獻(xiàn)的核心凈利潤占比卻超過了五成。換句話說，物業(yè)租賃、商業(yè)租金和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，已成為華潤置地的“現(xiàn)金奶牛”。

其中，增長較為明顯的是購物中心和商業(yè)管理業(yè)務(wù)。中報(bào)顯示，今年上半年，華潤置地購物中心實(shí)現(xiàn)營收94.8億元，同比增長9.7%，出租率為97.3%。購物中心的總建筑面積為1045萬平方米，同比增加28.6%。上半年新開6座購物中心，在管購物中心數(shù)量達(dá)到82座。

此外，上半年華潤置地輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收58.9億元。其中，物業(yè)管理航道業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營收51億元，商業(yè)管理航道業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收28.5億元。

李欣在業(yè)績會上表示：“華潤置地的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)+資管業(yè)務(wù)正處于蓬勃壯大的狀態(tài)，向大資管轉(zhuǎn)型已經(jīng)具備規(guī)模勢。在未來，華潤置地要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)+資管業(yè)務(wù)向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，發(fā)力打造華潤置地的第二增長曲線。”

而對于存量項(xiàng)目的經(jīng)營策略，華潤置地管理層在業(yè)績會上表示：“公司將繼續(xù)實(shí)施‘三搶一空一保’經(jīng)營策略，同時(shí)充分發(fā)揮市場頭部的領(lǐng)先優(yōu)勢，提升項(xiàng)目品質(zhì)，持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)品迭代和服務(wù)創(chuàng)新。”

受房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)整下行影響，今年上半年，華潤置地的簽約金額和簽約面積均出現(xiàn)不同程度下滑。

華潤置地2024年上半年各大區(qū)簽約情況 來源：華潤置地2024年中報(bào)

中報(bào)顯示，上半年華潤置地實(shí)現(xiàn)簽約金額1247億元，同比下滑26.7%；實(shí)現(xiàn)簽約面積521萬平方米，同比減少25.7%。

從各區(qū)域的劃分來看，去年上半年華潤置地總共有8大區(qū)，今年上半年合并為6大區(qū)。從各區(qū)業(yè)績貢獻(xiàn)度來看，上半年業(yè)績貢獻(xiàn)最大的為華東大區(qū)，業(yè)績貢獻(xiàn)占比為30.4%，去年同期則為27.1%；業(yè)績貢獻(xiàn)下滑較為明顯的為深圳大區(qū)，業(yè)績貢獻(xiàn)占比為12.8%，去年同期為15.1%。

在業(yè)績會上，郭世清提到今年的業(yè)績指引時(shí)表示，公司全年總口徑簽約額要保持行業(yè)前四，因?yàn)檎麄€(gè)市場變化比較大，不確定性也比較大，無法給到一個(gè)具體的數(shù)據(jù)。

土儲方面，2024年上半年，華潤置地的新增土地儲備202萬平方米，截至6月30日的總土地儲備為5699萬平方米。

截至6月30日，華潤置地的總借貸為2511.3億元，持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1183.3億元，公司股東應(yīng)占權(quán)益為2665.2億元，凈有息負(fù)債率為33.6%，加權(quán)平均債務(wù)融資成本為3.24%。

封面圖片來源：01109.HK)\華潤置地大廈（每經(jīng)記者 叢森 攝