每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

上海最大居住小區康城宣布“炒掉”服務10年的物業公司？

9月3日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了解到，該小區物業公司的服務合同早在去年中旬就已到期，只是目前仍在為小區提供服務。

據康城小區業委會委員鄭潔介紹，關于老物業公司的去留，本該早已作出決定。近期召開的業主大會最終進行了明確，一切都按照合同程序和全體業主的意愿，不再續聘，不存在“炒掉”一說。

今年以來，小區已就多項物業服務的質量問題向物業公司提出溝通整改函，截至業主大會召開日未能得到有效解決。這成為業主們放棄續聘的原因之一。

“10年來，小區每一天都發生變化，痛并快樂著；公司根據康城小區總體工作格局，優化核心管理人員，承諾將投資資金助力小區升級改造。”深圳碧桂園盛孚物業服務有限公司上海分公司（以下簡稱碧桂園盛孚物業）在小區張貼的《我們的十年故事》中表示。

上海康城小區 每經記者 劉頌輝 攝

此前已換過兩次物業

康城小區位于閔行區莘莊鎮，是上海最大單體居住社區，建筑面積達到208萬平方米，總規劃戶數1.25萬戶，實際居住人口近4萬人，設有4處居委會、1個業委會和1家物業公司。

康城小區是上海福利分房時代之后的第一批商品房小區，自1999年首次開盤，到四期最后一批房源售罄，建設周期和銷售跨度在上海樓市中也屬少有。小區共建有288棟住宅樓，內部配套有公立幼兒園和中小學、超市等。

9月3日，每經記者從小區東南角出發，半個多小時才走出小區，路上有三位一期居民在討論更換物業公司的問題。

據他們反映，這兩年，小區的物業服務質量有所下降，物業服務人員的處理反饋速度遲緩，特別是在維修資金方面支取不太透明。

另一位居住在三期的業主表示，不再續聘老物業是業主們自己的決定，主要是希望新的物業公司將小區管理得更好。

由于小區體量大、管理難，康城小區曾經存在秩序混亂、群租、居改非、違章搭建等亂象。據克而瑞物管，上海康城自從2011年開始，前后對小區內的群租情況整治不少于10次，小區最高峰時期的群租戶數達到1600多戶。2015年，小區接報入室盜竊案185起，居住安全堪憂。

每經記者采訪了解到，這已不是康城小區第一次調換物業公司。

交房入住的20多年里，康城小區經歷了贏多利物業、外高橋物業和盛孚物業（2021年被碧桂園服務收購），在業主、業委會、居委會、物業公司和莘莊鎮相關部門的共同努力下，小區亂象得到明顯改善。

上海康城小區 每經記者 劉頌輝 攝

據康城小區居委會一位負責人介紹，盛孚物業于2013年開始與小區簽訂服務合同，2023年合同到期后，由于沒有召開業主大會進行表決，就一直維持著物業服務。

據上海康城第五屆業主委員會8月26日發布的公告顯示，經小區業主投票，總發放票數12152票中，有9350票同意不再續聘老物業。

至于不再續聘的原因，小區業委會提供的公開信息顯示，康城業委會收到很多業主對小區物業服務質量不滿的投訴，業委會開展了相關調查，發現小區確實存在若干問題，且在多次與物業負責人溝通后，也未看到明顯改進。

物業服務質量的不足之處，主要體現在工程維修、保潔、保安、綠化、物業管理處客服問題以及維保、維修費用的支付等方面。

康城小區業委會表示，碧桂園盛孚物業數月甚至半年未支付外委單位的人員費用和維保養護費用，業主大會維修資金賬戶已支付的工程維修費用被留存在碧桂園物業賬戶數月之久。

舊合同去年6月到期，將繼續參與投標

不過，服務10年，物業公司也有諸多不舍。

每經記者在小區注意到碧桂園盛孚物業的一封公開信，題目是《我們的十年故事》。信中指出，盛孚物業與康城小區攜手共進10年風雨，小區所有的改變都是從行動開始的。在與康城業主的多元共治下，小區曾經屢見不鮮的“居改非”觀象早已鮮有發生、大額盜竊也不再發生、“最受小偷歡迎社區”的稱號也已摘帽。

碧桂園盛孚物業認為，10年來，上海康城在小區大門、治安案件、內部環境、電梯維護和道路安全等八個方面有所提升。今年5月，公司為了提升服務水平，進行了物業核心人員優化調整，推出了社區網格化管理策略。調任的大項目經理在任期45天內，完成了16項重點工作。

“未來公司將積極配合機動車庫消防管道改造驗收、非機動車庫升級改造、補種綠植、保安崗亭改造、配套娛樂場所翻新、河道景觀處理、喬木回縮等方面累計投入百萬元以上資金。”公開信最后提到。

碧桂園服務在接受每經記者采訪時表示，我司旗下盛孚物業與上海康城的物業服務合同自2013年開始，去年6月到期后處于提供事實服務狀態。由于舊合同到期，業委會擬重新啟動下一階段物業公司選聘。

對于前一階段盛孚物業服務未能取得上海康城業主、業委會認可，我們深表歉意，并從集團層面進行深度反思，已采取整改措施包括：

重新任命上海區域負責人，康城項目由集團總部直管。

針對康城業委會提出問題逐一提出切實可行的解決方案：

如對社區進行網格化劃分管理，解決寵物糞便造成的環境問題；重新規劃小區綠化方案，目前小區南門、北門綠化帶已煥然一新；以每3天一個水系的改造速度進行水系清理煥新，解決小區內66個大型水系未設置出入水口帶來的水系環境問題，上述服務改進已得到業主認可。

目前業委會初步投票結果已知悉，待政府相關部門進行復核和確認。我們將積極參與康城后續物業服務合同的招投標工作，已制定全新的社區服務方案，計劃引入智能物聯的安防、保潔、門禁等系統，解決開放性社區停車管理難等問題，以科技為社區交通賦能提速，搭建數字化閉環管理體系，保障業主訴求得到及時響應，服務效果可視化、可追蹤、可監督，以實際行動爭取廣大業主的支持和認可。

中物智庫高級研究員宋子謙認為，按照上海康城目前1.9元/平方米/月的物業費標準計算，物業公司每年取得的物業費額度約4000萬元，足夠維持小區良好管理，而且難度并不大。之所以出現不再續聘的情況，一方面與物業公司服務質量下降有關，另一方面也可能與現階段一些新物業公司愿意“帶資進場”有關。

“通過更換新的物業公司，小區有額外資金解決道路、綠化等歷史遺留問題。”宋子謙表示，有些問題往往是無法通過支取維修資金解決的。

（每經記者陳利對本文亦有貢獻）

封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝