每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

三年前，濱江集團(tuán)（SZ002244，股價(jià)8.29元，市值257.94億元）董事長(zhǎng)戚金興一語(yǔ)道出開(kāi)發(fā)商搶地背后的冷暖：濱江會(huì)努力做到1%~2%的凈利潤(rùn)水平。如今進(jìn)入項(xiàng)目結(jié)算階段，高地價(jià)和高自持比例對(duì)利潤(rùn)的影響開(kāi)始凸顯。

中報(bào)顯示，今年上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入242.01億元，同比下降10.46%；歸母凈利潤(rùn)11.66億元，同比下降28.74%：銷(xiāo)售金額582.3億元，在克而瑞房企銷(xiāo)售榜排名提升至第八位。

“凈利潤(rùn)下滑主要受交付體量同比減少及交付項(xiàng)目本身毛利下降影響。”濱江集團(tuán)在中報(bào)中表示：“根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，今年樓盤(pán)交付主要集中在第四季度。本期公司結(jié)算毛利率較上年同期下降較多，主要因報(bào)告期內(nèi)結(jié)算的主要項(xiàng)目為2020年、2021年獲得的項(xiàng)目，該等項(xiàng)目因存在自持等原因?qū)е旅瘦^低，預(yù)計(jì)隨著低毛利項(xiàng)目的交付，未來(lái)毛利率會(huì)逐步修復(fù)。”

毛利率同比下降8.71%

2021前后，房企規(guī)模競(jìng)速仍處于白熱化階段，隨著杭州開(kāi)啟集中供地，頭部房企掀起搶地潮，也使得當(dāng)?shù)氐母咭鐑r(jià)、高自持地塊頻出。彼時(shí)，市場(chǎng)分析人士就指出，過(guò)高的自持比例給企業(yè)帶來(lái)較大回款壓力，而且高溢價(jià)拿地疊加新房限價(jià)，必然壓縮企房企的利潤(rùn)空間。

而濱江集團(tuán)在2020年和2021年獲得的項(xiàng)目，高自持和高地價(jià)已經(jīng)在毛利率上有所反應(yīng)。中報(bào)顯示，今年上半年，濱江集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算毛利率9.58%，同比下降8.71%。此外，公司經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為-45.8億元，同比減少了116.6%。截至上半年末，公司尚未結(jié)算的預(yù)收房款為1394.4億元。

開(kāi)源證券在研報(bào)中指出，濱江集團(tuán)上半年利潤(rùn)下滑，主要由于房地產(chǎn)板塊結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降至9.58%，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)主要由于拿地強(qiáng)度較高，銷(xiāo)售回款同比減少。

不過(guò)，持續(xù)深耕的大本營(yíng)杭州仍然是濱江集團(tuán)的“福地”。

上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額582.3億元。其中，霞映錦繡里和潮起江南城成為杭州地區(qū)上半年僅有的兩個(gè)中簽率低于10%并觸發(fā)限售的項(xiàng)目。此外，奧印潮觀府、翡翠嘉運(yùn)府、棠前文棲府、棠月映翠和疊映里等項(xiàng)目的中簽率均只有10%左右。

值得注意的是，濱江集團(tuán)在杭州地區(qū)的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)了5.27%，而嘉興地區(qū)和溫州地區(qū)成為濱江集團(tuán)銷(xiāo)售收入下滑最大的區(qū)域，分別下降96.05%和89.9%；湖州和金華的銷(xiāo)售額分別下滑57.05%和21.85%。從利潤(rùn)層面看，濱江集團(tuán)在杭州地區(qū)的毛利率達(dá)到13.43%，遠(yuǎn)超過(guò)上半年9.58%的毛利率。

浙江省內(nèi)土儲(chǔ)超九成

對(duì)于2024年的銷(xiāo)售目標(biāo)，濱江仍然定在銷(xiāo)售額1000億元以上、占行業(yè)總規(guī)模的1%，全國(guó)排名在15名以?xún)?nèi)。截至8月末，濱江全口徑銷(xiāo)售額達(dá)到723.5億元，按照月均銷(xiāo)售額計(jì)算，如果“金九銀十”傳統(tǒng)旺季發(fā)力，基本能夠?qū)崿F(xiàn)千億元的年度銷(xiāo)售目標(biāo)。

當(dāng)下城市間市場(chǎng)高度分化，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)對(duì)于業(yè)績(jī)和利潤(rùn)至關(guān)重要。截至報(bào)告期末，濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備中杭州占66%，浙江省內(nèi)非杭州的城市占比25%，浙江省外占比9%。對(duì)比2020年末杭州占比65%、浙江省內(nèi)占比18%、省外貨值占比17%，濱江集團(tuán)近幾年調(diào)倉(cāng)力度頗大，而杭州的貨值也成為其穩(wěn)定現(xiàn)金流的主陣地。

今年前8月濱江集團(tuán)銷(xiāo)售額排在行業(yè)第八位 來(lái)源：中指研究院

為繼續(xù)穩(wěn)固陣地，濱江集團(tuán)上半年在杭州共拿地10宗，總投資金額223億元，新增貨值超350億元；其中七八兩月在杭州拿地3宗，拿地總金額50.4億元，權(quán)益比100%。不過(guò)，濱江集團(tuán)再次提及，在聚焦杭州、深耕浙江的基礎(chǔ)上，浙江省外要重點(diǎn)關(guān)注上海，而投資金額控制在權(quán)益銷(xiāo)售回款的40%以?xún)?nèi)。

從資金層面看，截至報(bào)告期末，濱江集團(tuán)權(quán)益有息負(fù)債344.4億元，較上年末下降15.6億元；并表有息負(fù)債規(guī)模398.68億元，較上年末下降16.5億元，其中銀行貸款占比79.5%，直接融資占比20.5%。扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為55.09%，凈負(fù)債率為22.86%。從債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為107.63億元，占比僅為27%，低于期末貨幣資金（264.38億元），現(xiàn)金短債比達(dá)到了2.46倍。

包括國(guó)信證券在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)指出，濱江集團(tuán)上半年的開(kāi)發(fā)物業(yè)簽約銷(xiāo)售規(guī)模、結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度、盈利水平不及預(yù)期。此外，杭州市場(chǎng)去化不及預(yù)期、拿地不及預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

不過(guò)目前來(lái)看，杭州市場(chǎng)仍然能為濱江集團(tuán)帶來(lái)持續(xù)的銷(xiāo)售支撐。而導(dǎo)致毛利率較低的項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)度，以及2022年初開(kāi)始獲取的高利潤(rùn)地塊項(xiàng)目何時(shí)開(kāi)啟結(jié)算，對(duì)濱江集團(tuán)的全年業(yè)績(jī)完成至關(guān)重要。

對(duì)此，濱江集團(tuán)回應(yīng)稱(chēng)，目前公司自持類(lèi)項(xiàng)目中還有3個(gè)尚未交付結(jié)算，預(yù)計(jì)在今年年底前交付；2022年獲取的項(xiàng)目中有部分將在今年交付結(jié)算。濱江集團(tuán)也在年報(bào)中表示，預(yù)計(jì)隨著低毛利項(xiàng)目的交付，未來(lái)毛利率會(huì)逐步修復(fù)。

交付方面，上半年濱江集團(tuán)共有16個(gè)新盤(pán)順利交付，剩余22個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于今年下半年交付，預(yù)計(jì)全年交付442.54萬(wàn)平方米計(jì)容建筑面積。

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