每經編輯 陳夢妤    

這些天，西南高端酒店圈有兩個大新聞。

一是停擺四個多月后，曾被視為“西南地區親子酒店天花板”的藍光己莊，搖身一變，“換牌”為峨眉山烏蘭度假酒店。

二是起拍價為7億元的重慶北碚悅榕莊流拍，目前已再度掛網，價格下降到6.3億元，將于9月23日開拍。

今年以來，高端酒店流拍、易主的案例越來越多。

“易主頻率加快對行業來說是一件好事。”在浩華管理顧問公司副董事、厚海數據平臺負責人劉桂彤看來，酒店行業相較于寫字樓以及其他商業，交易量普遍偏低。

而交易不活躍的原因在于，早些年不少地產驅動下的酒店是被動開發的，缺乏成熟的商業模式和商業邏輯，投資回報并不理想，這也影響著其進入市場的估值。而近幾年酒店行業交易量有所上升，說明市場對此類資產投資有退出通道了，也表明投資酒店后是可以實現變現的。

需大量資金才能復工

9月3日，阿里淘寶法拍平臺對重慶柏椿實業公司位于北碚區澄江鎮溫泉路的資產包進行拍賣，底價7億元，盡管吸引了近1.5萬人圍觀，近300人設置提醒，但最終未能成交，流拍告終。

公開資料顯示，重慶悅榕莊項目規模宏大，占地約616畝，是當年重慶北碚十里溫泉城的重點項目。同時，悅榕莊是悅榕集團旗下首個豪華溫泉度假村，也是國內頂奢酒店代表之一。

悅榕莊項目分為三期開發，由悅榕、悅椿2個酒店以及獨棟、雙拼別墅和部分公寓組成，此外還推出了商務度假別墅——悅榕私邸。

根據競買公告，此次法拍涉及的資產包括悅榕莊酒店及其二期、員工宿舍、停機坪和辦公樓等。其中，悅榕莊酒店占地2萬平方米，建成于2013年5月，目前在運營中。

“重慶北碚悅榕莊資產拍賣流標與當前文旅市場狀況以及開發商資金策略有關，與悅榕莊品牌本身無直接關系。”

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次流拍有兩方面主要原因，一方面雖然悅榕莊是品牌度和美譽度都比較高的文旅度假酒店，但在經濟壓力增大的背景下，消費者對于高端文旅度假酒店的消費能力有所下降，更加傾向于選擇性價比高的旅游產品和服務。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，本次拍賣中，悅榕莊的拍賣部分包含“悅榕莊酒店”以及悅榕莊二期。其中，酒店的盈利狀況尚不明確，且悅榕莊二期地塊處于閑置或停工狀態，需要大量資金才能繼續復工。

這意味著，接手的拍賣人不僅要支付至少7億元房款，后續仍需要投入大量資金用于開發建設，因此，很多潛在買家可能處于有心無力、望而卻步的狀態。從某種程度上來說，目前市場對此類價格高、體量大、后續投入較高的項目需求可能并不大。

高端酒店為何頻頻掛牌？

今年以來，越來越多高端酒店在法拍市場尋求新金主，有些酒店甚至地理位置優越且不乏輝煌過往。

比如，距離天安門、故宮博物院僅4公里的北京索菲特大酒店，故事頗多、幾經改造。

市場消息顯示，北京索菲特大酒店出售信息已在酒店交易網公布，報價28億元，擁有300多間客房，建筑面積超6萬平方米。出售原因為產權方天府融德酒店（北京）有限公司建國門分公司面臨債務問題，計劃通過轉讓酒店來解決。

資深旅游業分析人士、高級經濟師趙煥焱表示，全球旅游業正在恢復中，入住率有所提升。但是細分來看，此前中國酒店市場客房供應量較大，甚至可以說部分地區的客房供應數量增加大于消費需求增加，這就導致了一些酒店項目、酒店管理公司業績下滑。

勁旅網創始人魏長仁認為，酒店類資產由于具有直接經營所帶來的現金收入，同時也有資產增值帶來的潛在收益，這兩種收益并存的投資品類，多年來一直受到各類大型投資機構的青睞。

“近一兩年以來資產價格下行嚴重，一方面高星級酒店的收益普遍不達預期，另一方面酒店大型投資機構對現金流尤其缺乏，在這個階段選擇拋售，也是合理提高自身投資配置的手段。”魏長仁說。

金陵酒店管理有限公司總裁李成勇分析，想要達成交易，就需要清楚地知道對方最在意什么，再將酒店資產畫像、核心特色清晰地梳理出來。

與此同時，不少國際巨頭在中國的酒店業績也出現增長乏力的情形。

比如，今年上半年，萬豪、凱悅、溫德姆、洲際第二季度在中國區酒店的RevPAR均錄得同比下降。其中，溫德姆中國區酒店的RevPAR同比減少17%；萬豪、凱悅和洲際旗下中國區酒店的RevPAR分別同比減少4.6%、3.2%和7%。從日均房價來看，萬豪、凱悅和洲際位于中國區酒店的ADR（漲跌比率）分別同比減少5.9%、4.8%和0.2%。

每經房產整合自每日經濟新聞（記者杜蔚丁舟洋）、中國房地產報（記者于帥卿）、中國旅游報（記者唐伯儂王瑋）、棱鏡、第一財經等

封面圖片來源：阿里法拍