每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-09-09 17:48:39
◎“‘撤辣’雖然帶動消化了一部分庫存,但目前香港開發(fā)商手頭上還有很多待售的單位。”會德豐地產(chǎn)副主席兼常務(wù)董事黃光耀表示,鑒于目前的高息環(huán)境,不僅有些買家不愿意做按揭貸款,開發(fā)商也擔(dān)心融資成本太高。現(xiàn)階段,開發(fā)商更希望的是盡可能地回籠資金,加快周轉(zhuǎn),減輕利息負(fù)擔(dān),利潤不是當(dāng)下開發(fā)商首要的考慮因素。
◎“內(nèi)地的社交平臺都非常成熟,我們今年初也建立了微信、小紅書的官方賬號,應(yīng)該是香港開發(fā)商第一個在小紅書拿到藍(lán)V認(rèn)證的。這是為了讓內(nèi)地買家可以更多認(rèn)識、了解我們,我們也可以更好地了解內(nèi)地買家的需求。”黃光耀表示,今年也首次嘗試了網(wǎng)絡(luò)直播,并專門為內(nèi)地買家舉辦了不少活動。
每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝
“目前香港房價的調(diào)整比起過往而言,幅度真的不算很大。我相信這也反映出現(xiàn)在的香港房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)健,即使在當(dāng)下多重因素的影響下樓價過去幾年累計跌幅也在20%左右,是一個正常的波動范圍。”
近日,會德豐地產(chǎn)有限公司(以下簡稱會德豐地產(chǎn))副主席兼常務(wù)董事黃光耀在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場采訪時表示,香港高息的環(huán)境和現(xiàn)在市場對降息的預(yù)期讓本地買家觀望情緒加重。利率與房價的關(guān)系非常密切,如果美國真的逐步降息,供樓負(fù)擔(dān)減輕,相信買家也會加快入市。
作為入行已經(jīng)30余年的香港老地產(chǎn)人,黃光耀歷經(jīng)過因1997年亞洲金融風(fēng)暴、2003年“非典”等引發(fā)的行業(yè)至暗時刻,也體驗(yàn)過香港地產(chǎn)的大牛市。彼時,因?yàn)槌捶空弑姸嗲腋軛U率高,房價漲跌幅度都在60%左右。“當(dāng)下香港樓市雖低迷,但內(nèi)里已然更健康,房價波動也在正常范圍。”
會德豐地產(chǎn)隸屬于已有百年發(fā)展歷史的會德豐有限公司(以下簡稱會德豐)。會德豐截至2023年擁有的總資產(chǎn)為5210億港元,旗下還有上市公司九龍倉集團(tuán)和九龍倉置業(yè)。
2月28日,隨著香港全面“撤辣”(即廢除推行了14年的樓市“辣招”),市場仿佛被注入了一劑強(qiáng)心針,新盤日光、大宗交易不斷上演,開發(fā)商們也紛紛摩拳擦掌推售新盤。
在“撤辣”后不到兩個月的時間內(nèi),會德豐地產(chǎn)就已經(jīng)完成了原本預(yù)訂的全年銷售100億港元目標(biāo)。由會德豐地產(chǎn)與港鐵合作開發(fā)的將軍澳日出康城SEASONS系列樓盤,至今已售出817套單位,累計銷售額超過51.4億港元,成為“撤辣后新盤銷量之冠”。
黃光耀表示,全面“撤辣”對開發(fā)商來說確實(shí)是一個黃金機(jī)會,樓盤銷量普遍都得到了大幅度提升。他們在“撤辣”后推售的一個項目,就吸引一個投資客買了12套單位。
截至8月,會德豐地產(chǎn)今年已經(jīng)賣出了1269套單位,銷售額超過140億港元,銷售數(shù)量已超過去年全年。
不過,即便有“撤辣”推動,香港樓市也出現(xiàn)“量升價跌”的現(xiàn)象。5月開始,“撤辣”效應(yīng)逐漸消退,銷售量也開始回落。
8月28日,香港差餉物業(yè)估價署(以下簡稱差估署)數(shù)據(jù)顯示,今年7月香港私人住宅售價指數(shù)報296.8點(diǎn),環(huán)比再跌約1.88%,創(chuàng)去年11月后最大單月跌幅,該指數(shù)已連續(xù)3個月下挫,創(chuàng)2016年9月后的近8年最低。今年前7個月,該指數(shù)累跌約4.66%。
事實(shí)上,自“撤辣”以來,香港大部分在售新盤并未出現(xiàn)過漲價情況,多是在積極推盤銷售。此后,部分香港開發(fā)商開始進(jìn)行打折促銷。
“‘撤辣’雖然帶動消化了一部分庫存,但目前香港開發(fā)商手頭上還有很多待售的單位。”黃光耀表示,鑒于目前的高息環(huán)境,不僅有些買家不愿意做按揭貸款,開發(fā)商也擔(dān)心融資成本太高。現(xiàn)階段,開發(fā)商更希望的是盡可能地回籠資金,加快周轉(zhuǎn)、減輕利息負(fù)擔(dān),利潤不是當(dāng)下開發(fā)商首要的考慮因素。
近日,九龍東啟德有樓盤最高折扣提升至38.5%;7月下旬,香港屯門青山灣黃金海灣•意嵐開盤單價創(chuàng)香港近8年來新盤最低售價,上車盤約18.54平方米戶型套均總價僅184萬港元。
黃光耀表示不懼同行的折扣影響,在他看來,公司今年的銷售目標(biāo)已經(jīng)達(dá)成且超出預(yù)期,在銷售上沒有太多壓力,可以有更多靈活性。會德豐地產(chǎn)下半年將推出至少5個項目,約900個單位。有些開發(fā)商是因?yàn)榇尕浺?guī)模比較大,所以為了去化需要在價格上進(jìn)行較大的調(diào)整,就算后期降息落地,相信開發(fā)商也不會著急在價格上作調(diào)整,而是優(yōu)先考慮銷售去化。
“當(dāng)然,不是所有開發(fā)商的情況都是這樣,每個開發(fā)商的定價或銷售策略都不同。我們目前沒有類似壓力,在銷售上可以按照自己的計劃去做。”
黃光耀從管培生做起,一步一步晉升為主任、經(jīng)理、部門主管,直到現(xiàn)在的公司管理層。他曾在一線操盤過多個知名樓盤項目,即便現(xiàn)在晉升到管理層,也經(jīng)常到樓盤現(xiàn)場監(jiān)督銷售工作,還會換上廚師袍宴請接待買家。
與往年不同的是,今年會德豐地產(chǎn)接待內(nèi)地的大手買家(一次性購買超過2套房的買家)特別多。
雖然近兩個月相對數(shù)量有所回落,但內(nèi)地買家仍將成為香港樓市一股較為穩(wěn)定的購買力。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,反映內(nèi)地客入市情況的普通話拼音買家買賣登記數(shù)字,已連跌3個月,7月份錄得723宗,較6月的758宗減少近5%,創(chuàng)5個月新低,較4月最高峰跌近七成,成交金額亦跌至不足80億港元。不過,現(xiàn)在整體樓市普通話拼音買家占比仍達(dá)兩成以上,屬歷來高位水平。
黃光耀表示,他們在西九龍的維港匯項目中,就差不多有六成比例的購房者是內(nèi)地買家。他觀察到,內(nèi)地買家與本地買家有很大不同,他們大多過往都有買房經(jīng)驗(yàn),并且資金較為充裕。在樓盤選擇上,很注重開發(fā)商知名度、樓盤知名度,會看重附近學(xué)校、社區(qū)配套,也對一些新開發(fā)區(qū)特別感興趣,這與本地買家很不同。
當(dāng)購買客群發(fā)生變化,開發(fā)商也不得不做出適應(yīng)調(diào)整,包括銷售策略、渠道、方式等都在加強(qiáng)與內(nèi)地購房者貼近。在這方面,會德豐地產(chǎn)的做法可以說是香港開發(fā)商的縮影。
為了提供內(nèi)地買家安排資金的彈性,會德豐地產(chǎn)部分項目專門推出了首付超長期付款計劃,最長有1088天成交期,也就是近3年可以“先住后付”。其次,過去香港開發(fā)商即便都是依賴本地代理,現(xiàn)在會德豐地產(chǎn)開始接觸更多內(nèi)地代理商,持續(xù)地跟代理商探索如何進(jìn)入內(nèi)地市場拓客,比如在大灣區(qū)各地進(jìn)行線下路演推介等。
“內(nèi)地的社交平臺都非常成熟,我們今年初也建立了微信、小紅書的官方賬號,應(yīng)該是香港開發(fā)商第一個在小紅書拿到藍(lán)V認(rèn)證的。這是為了讓內(nèi)地買家可以更多認(rèn)識、了解我們,我們也可以更好地了解內(nèi)地買家的需求。”黃光耀表示,今年也首次嘗試了網(wǎng)絡(luò)直播,并專門為內(nèi)地買家舉辦了不少活動。
黃光耀認(rèn)為,內(nèi)地是香港開發(fā)商的長線市場,“高才通”、專才計劃等人才政策也在持續(xù)吸引內(nèi)地購買力來港,無論是對租賃市場還是購房市場都創(chuàng)造了不小的需求。目前,還有部分內(nèi)地買家因不太熟悉香港市場或高息環(huán)境等因素仍在觀望,“以租代買”。但如果降息落地,其對市場的威力可能不會小于“撤辣”。當(dāng)市場氛圍改善,入市的腳步就會加快,相信觀望的內(nèi)地買家、本地買家和投資者很多都會“由租轉(zhuǎn)賣”。
封面圖片來源:受訪者提供
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