每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月10日，上海嘉定區(qū)某樓盤工地項(xiàng)目部里，項(xiàng)目總監(jiān)和經(jīng)理們?yōu)榱颂暨x一款建筑材料正爭(zhēng)論得不可開(kāi)交，聲音在隔壁辦公室也聽(tīng)得清晰。

三天之前的9月7日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)公布了9月份第一批住宅供應(yīng)項(xiàng)目，4處新盤共計(jì)推出543套新房源。加上8月份供應(yīng)的7042套房源，上海市場(chǎng)新房供應(yīng)充足，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)度可想而知。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月首周（9月2日至8日），上海新建商品住宅成交面積6.57萬(wàn)平方米，環(huán)比減少63.93%。其中，浦東新區(qū)成交1.73萬(wàn)平方米，閔行區(qū)成交量為1.09萬(wàn)平方米，市中心區(qū)域如虹口、新靜安等成交面積均不過(guò)1千平方米，市場(chǎng)呈現(xiàn)弱勢(shì)格局。基于中低端產(chǎn)品成交集中，上海新房9月首周地成交均價(jià)也出現(xiàn)回落，為6.13萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降20.99%。

一家華南房企上海區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表達(dá)了對(duì)“金九”樓市的擔(dān)憂：“現(xiàn)階段市場(chǎng)購(gòu)房情緒依然相對(duì)平淡，上海外環(huán)有不少樓盤為了增加銷量，只能不斷打折降價(jià)。我們項(xiàng)目9月份能開(kāi)盤就趕緊賣，若樓市政策不發(fā)生變動(dòng)，等到10月份，搶客戶、拼銷售，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。”

上海嘉定區(qū)花都薈購(gòu)物廣場(chǎng)的某樓盤營(yíng)銷展臺(tái) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

“樓市仍未擺脫淡季影響”

9月8日，上海寶山區(qū)場(chǎng)中路的大華公園柏翠項(xiàng)目正式對(duì)外開(kāi)放售樓處，通過(guò)舉辦社區(qū)音樂(lè)節(jié)等營(yíng)銷活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)吸引了上千人。

據(jù)大華集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目首次開(kāi)盤將推出238套精裝房源，戶型面積83~122平方米，均價(jià)為6.32萬(wàn)元/平方米，計(jì)劃在近期啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。

每經(jīng)記者注意到，“卷”營(yíng)銷活動(dòng)只是樓盤入市過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)方式之一，為了攬客，上海內(nèi)環(huán)還有樓盤把藝術(shù)品搬到營(yíng)銷中心。

靜安區(qū)均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的某樓盤項(xiàng)目，計(jì)劃在中秋假期開(kāi)始首次認(rèn)購(gòu)。該項(xiàng)目一位置業(yè)顧問(wèn)告訴每經(jīng)記者，營(yíng)銷中心開(kāi)放半個(gè)月來(lái)，累計(jì)接待看房量將近600組，“我們爭(zhēng)取在兩個(gè)月里完成首批186套房源銷售。”

來(lái)源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)

8月份以來(lái)，上海新房供應(yīng)頻次越來(lái)越密集，幾乎達(dá)到一周一批新房源入市，房企推盤積極性較高。8月最后一天，上海新盤增加到15個(gè)，供應(yīng)新房源2945套；8月份共計(jì)供應(yīng)5批次新房源，共計(jì)達(dá)到7042套。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月上海樓市成交低迷的格局略有改善，新建商品住宅成交面積59.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增加9.6%，同比增加1.8%。

“樓市還沒(méi)有擺脫淡季影響，成交依舊疲軟。8月初周度成交跌破10萬(wàn)平方米，后續(xù)雖有反彈，也僅在10萬(wàn)至15萬(wàn)平方米/周運(yùn)行，月末也沒(méi)有出現(xiàn)翹尾。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示。

從區(qū)域分布來(lái)看，浦東新區(qū)領(lǐng)跑上海全市，成交面積超過(guò)4萬(wàn)平方米，主要是前期項(xiàng)目入市量大，不少項(xiàng)目簽約上還有慣性延續(xù)。閔行區(qū)排名第二，成交面積3.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少55.4%。傳統(tǒng)交易大區(qū)中，只有嘉定區(qū)成交面積超過(guò)1萬(wàn)平方米，松江和青浦區(qū)都低于這一水平，這也說(shuō)明市場(chǎng)活力仍不強(qiáng)。

從8月上海成交樓盤項(xiàng)目前十榜單來(lái)看，4個(gè)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的高端樓盤成交尤其活躍，另有1個(gè)樓盤均價(jià)接近10萬(wàn)元/平方米，1個(gè)樓盤均價(jià)為9.3萬(wàn)元/平方米。記者注意到，榜單上還有1個(gè)均價(jià)僅3萬(wàn)多元/平方米的剛需樓盤，這在全是改善產(chǎn)品的背景下顯得比較稀有。高端項(xiàng)目保持較高活躍度，而剛需產(chǎn)品則表現(xiàn)乏力，這也使得8月份上海新房的均價(jià)有所反彈，達(dá)73817元/平方米，環(huán)比上漲10.9%。

有樓盤“負(fù)首付”促銷

“金九”開(kāi)局，上海樓市即遭遇成交量和均價(jià)雙雙下跌。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周上海新建商品住宅成交面積6.57萬(wàn)平方米，環(huán)比減少63.93%。

區(qū)域表現(xiàn)上，只有大浦東和閔行區(qū)在勉強(qiáng)支撐。大浦東上周成交1.73萬(wàn)平方米，對(duì)比前期4萬(wàn)多平方米的周成交水平大幅縮水。閔行區(qū)繼續(xù)排名第二，但成交量也只有1.09萬(wàn)平方米，環(huán)比減少67.56%。其余的區(qū)成交量均不足1萬(wàn)平方米。如青浦區(qū)和松江區(qū)等傳統(tǒng)區(qū)域成交量甚至不滿5000平方米；嘉定表現(xiàn)略好，但也只有8000多平方米；市中心區(qū)域的虹口區(qū)和新靜安等成交面積均不過(guò)1000平方米。

從交易格局來(lái)看，中低價(jià)位產(chǎn)品成交活躍度有所提高。9月首周上海樓盤成交前十榜單中，出現(xiàn)6個(gè)單價(jià)3萬(wàn)多元/平方米和4萬(wàn)多元/平方米的項(xiàng)目。而以往周度成交前十榜單中，此類項(xiàng)目通常只有兩三個(gè)。對(duì)比之下，榜單中只有1個(gè)均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的豪宅項(xiàng)目，而此前最多曾有三至四個(gè)豪宅項(xiàng)目上榜。

此外，成交量不活躍也體現(xiàn)在項(xiàng)目簽約上，上周上海沒(méi)有一個(gè)樓盤項(xiàng)目簽約過(guò)百套。簽約量最多的是位于南匯新城的中建玖里書香項(xiàng)目，共簽約61套、6613平方米，成交均價(jià)為31874元/平方米。

基于中低端產(chǎn)品成交的回歸，上周上海新房成交均價(jià)也出現(xiàn)回落，為61282元/平方米，環(huán)比下降20.99%。

“月初開(kāi)局通常市場(chǎng)活躍度都不高，低開(kāi)可以接受。但9月開(kāi)局成交量特別低，尤其是在市場(chǎng)醞釀9月行情的背景下，多少有些跌出市場(chǎng)期待，會(huì)對(duì)市場(chǎng)信心產(chǎn)生動(dòng)搖。”盧文曦表示，近期降低存量貸款利率的話題受到市場(chǎng)熱議，在成交不活躍的背景下，市場(chǎng)期待更多利好提振信心。

上述華南房企上海區(qū)域的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也表示，今年“金九”樓市的前提條件不足，如看房量減少、購(gòu)房觀望情緒較高等。

“外環(huán)不少樓盤在變相打折降價(jià)，主要是為了增加銷量。”該營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者透露，市場(chǎng)中已有樓盤在明面上打九五折，實(shí)際上在案場(chǎng)簽兩次合同，另外一部分錢在簽完購(gòu)房合同后會(huì)返給購(gòu)房者。所以有的樓盤甚至出現(xiàn)“負(fù)首付”的情況，相當(dāng)于沒(méi)有出首付款，開(kāi)發(fā)商還返錢給到買房人。“開(kāi)發(fā)商這樣做也是無(wú)奈，不然沒(méi)有辦法，銷售去化起不來(lái)。”

“9月能開(kāi)盤就趕緊賣，市場(chǎng)還可以。如果樓市政策不發(fā)生變動(dòng)，10月份樓市將是一片紅海，搶客戶，搶銷售，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈。我們現(xiàn)在就在加班加點(diǎn)趕進(jìn)度，一定要在最快時(shí)間里推盤銷售，能跑多快就跑多快。”該營(yíng)銷負(fù)責(zé)人補(bǔ)充道。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝