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“金九銀十”開(kāi)局觀察 | 上?!敖鹁拧睒鞘衅降_(kāi)局:成交量和均價(jià)齊跌,有房企營(yíng)銷總稱“10月競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈”

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-09-12 17:06:49

◎“金九”開(kāi)局,上海新房成交量和均價(jià)雙雙下跌。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,9月首周(9月2日至8日),上海新建商品住宅成交面積6.57萬(wàn)平方米,環(huán)比減少63.93%;成交均價(jià)為6.13萬(wàn)元/平方米,環(huán)比下降20.99%。

◎“月初開(kāi)局通常市場(chǎng)活躍度都不高,低開(kāi)可以接受。但9月開(kāi)局成交量特別低,尤其是在市場(chǎng)醞釀9月行情的背景下,多少有些跌出市場(chǎng)期待,會(huì)對(duì)市場(chǎng)信心產(chǎn)生動(dòng)搖。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,市場(chǎng)期待更多利好提振信心。

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月10日,上海嘉定區(qū)某樓盤工地項(xiàng)目部里,項(xiàng)目總監(jiān)和經(jīng)理們?yōu)榱颂暨x一款建筑材料正爭(zhēng)論得不可開(kāi)交,聲音在隔壁辦公室也聽(tīng)得清晰。

三天之前的9月7日,上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)公布了9月份第一批住宅供應(yīng)項(xiàng)目,4處新盤共計(jì)推出543套新房源。加上8月份供應(yīng)的7042套房源,上海市場(chǎng)新房供應(yīng)充足,樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)度可想而知。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,9月首周(9月2日至8日),上海新建商品住宅成交面積6.57萬(wàn)平方米,環(huán)比減少63.93%。其中,浦東新區(qū)成交1.73萬(wàn)平方米,閔行區(qū)成交量為1.09萬(wàn)平方米,市中心區(qū)域如虹口、新靜安等成交面積均不過(guò)1千平方米,市場(chǎng)呈現(xiàn)弱勢(shì)格局。基于中低端產(chǎn)品成交集中,上海新房9月首周地成交均價(jià)也出現(xiàn)回落,為6.13萬(wàn)元/平方米,環(huán)比下降20.99%。

一家華南房企上海區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表達(dá)了對(duì)“金九”樓市的擔(dān)憂:“現(xiàn)階段市場(chǎng)購(gòu)房情緒依然相對(duì)平淡,上海外環(huán)有不少樓盤為了增加銷量,只能不斷打折降價(jià)。我們項(xiàng)目9月份能開(kāi)盤就趕緊賣,若樓市政策不發(fā)生變動(dòng),等到10月份,搶客戶、拼銷售,競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。”

上海嘉定區(qū)花都薈購(gòu)物廣場(chǎng)的某樓盤營(yíng)銷展臺(tái) 圖片來(lái)源:每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

“樓市仍未擺脫淡季影響”

9月8日,上海寶山區(qū)場(chǎng)中路的大華公園柏翠項(xiàng)目正式對(duì)外開(kāi)放售樓處,通過(guò)舉辦社區(qū)音樂(lè)節(jié)等營(yíng)銷活動(dòng),現(xiàn)場(chǎng)吸引了上千人。

據(jù)大華集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人介紹,該項(xiàng)目首次開(kāi)盤將推出238套精裝房源,戶型面積83~122平方米,均價(jià)為6.32萬(wàn)元/平方米,計(jì)劃在近期啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。

每經(jīng)記者注意到,“卷”營(yíng)銷活動(dòng)只是樓盤入市過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)方式之一,為了攬客,上海內(nèi)環(huán)還有樓盤把藝術(shù)品搬到營(yíng)銷中心。

靜安區(qū)均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的某樓盤項(xiàng)目,計(jì)劃在中秋假期開(kāi)始首次認(rèn)購(gòu)。該項(xiàng)目一位置業(yè)顧問(wèn)告訴每經(jīng)記者,營(yíng)銷中心開(kāi)放半個(gè)月來(lái),累計(jì)接待看房量將近600組,“我們爭(zhēng)取在兩個(gè)月里完成首批186套房源銷售。”

來(lái)源:上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)

8月份以來(lái),上海新房供應(yīng)頻次越來(lái)越密集,幾乎達(dá)到一周一批新房源入市,房企推盤積極性較高。8月最后一天,上海新盤增加到15個(gè),供應(yīng)新房源2945套;8月份共計(jì)供應(yīng)5批次新房源,共計(jì)達(dá)到7042套。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,8月上海樓市成交低迷的格局略有改善,新建商品住宅成交面積59.3萬(wàn)平方米,環(huán)比增加9.6%,同比增加1.8%。

“樓市還沒(méi)有擺脫淡季影響,成交依舊疲軟。8月初周度成交跌破10萬(wàn)平方米,后續(xù)雖有反彈,也僅在10萬(wàn)至15萬(wàn)平方米/周運(yùn)行,月末也沒(méi)有出現(xiàn)翹尾。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示。

從區(qū)域分布來(lái)看,浦東新區(qū)領(lǐng)跑上海全市,成交面積超過(guò)4萬(wàn)平方米,主要是前期項(xiàng)目入市量大,不少項(xiàng)目簽約上還有慣性延續(xù)。閔行區(qū)排名第二,成交面積3.3萬(wàn)平方米,環(huán)比減少55.4%。傳統(tǒng)交易大區(qū)中,只有嘉定區(qū)成交面積超過(guò)1萬(wàn)平方米,松江和青浦區(qū)都低于這一水平,這也說(shuō)明市場(chǎng)活力仍不強(qiáng)。

從8月上海成交樓盤項(xiàng)目前十榜單來(lái)看,4個(gè)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的高端樓盤成交尤其活躍,另有1個(gè)樓盤均價(jià)接近10萬(wàn)元/平方米,1個(gè)樓盤均價(jià)為9.3萬(wàn)元/平方米。記者注意到,榜單上還有1個(gè)均價(jià)僅3萬(wàn)多元/平方米的剛需樓盤,這在全是改善產(chǎn)品的背景下顯得比較稀有。高端項(xiàng)目保持較高活躍度,而剛需產(chǎn)品則表現(xiàn)乏力,這也使得8月份上海新房的均價(jià)有所反彈,達(dá)73817元/平方米,環(huán)比上漲10.9%。

有樓盤“負(fù)首付”促銷

“金九”開(kāi)局,上海樓市即遭遇成交量和均價(jià)雙雙下跌。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,上周上海新建商品住宅成交面積6.57萬(wàn)平方米,環(huán)比減少63.93%。

區(qū)域表現(xiàn)上,只有大浦東和閔行區(qū)在勉強(qiáng)支撐。大浦東上周成交1.73萬(wàn)平方米,對(duì)比前期4萬(wàn)多平方米的周成交水平大幅縮水。閔行區(qū)繼續(xù)排名第二,但成交量也只有1.09萬(wàn)平方米,環(huán)比減少67.56%。其余的區(qū)成交量均不足1萬(wàn)平方米。如青浦區(qū)和松江區(qū)等傳統(tǒng)區(qū)域成交量甚至不滿5000平方米;嘉定表現(xiàn)略好,但也只有8000多平方米;市中心區(qū)域的虹口區(qū)和新靜安等成交面積均不過(guò)1000平方米。

從交易格局來(lái)看,中低價(jià)位產(chǎn)品成交活躍度有所提高。9月首周上海樓盤成交前十榜單中,出現(xiàn)6個(gè)單價(jià)3萬(wàn)多元/平方米和4萬(wàn)多元/平方米的項(xiàng)目。而以往周度成交前十榜單中,此類項(xiàng)目通常只有兩三個(gè)。對(duì)比之下,榜單中只有1個(gè)均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的豪宅項(xiàng)目,而此前最多曾有三至四個(gè)豪宅項(xiàng)目上榜。

此外,成交量不活躍也體現(xiàn)在項(xiàng)目簽約上,上周上海沒(méi)有一個(gè)樓盤項(xiàng)目簽約過(guò)百套。簽約量最多的是位于南匯新城的中建玖里書香項(xiàng)目,共簽約61套、6613平方米,成交均價(jià)為31874元/平方米。

基于中低端產(chǎn)品成交的回歸,上周上海新房成交均價(jià)也出現(xiàn)回落,為61282元/平方米,環(huán)比下降20.99%。

“月初開(kāi)局通常市場(chǎng)活躍度都不高,低開(kāi)可以接受。但9月開(kāi)局成交量特別低,尤其是在市場(chǎng)醞釀9月行情的背景下,多少有些跌出市場(chǎng)期待,會(huì)對(duì)市場(chǎng)信心產(chǎn)生動(dòng)搖。”盧文曦表示,近期降低存量貸款利率的話題受到市場(chǎng)熱議,在成交不活躍的背景下,市場(chǎng)期待更多利好提振信心。

上述華南房企上海區(qū)域的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也表示,今年“金九”樓市的前提條件不足,如看房量減少、購(gòu)房觀望情緒較高等。

“外環(huán)不少樓盤在變相打折降價(jià),主要是為了增加銷量。”該營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者透露,市場(chǎng)中已有樓盤在明面上打九五折,實(shí)際上在案場(chǎng)簽兩次合同,另外一部分錢在簽完購(gòu)房合同后會(huì)返給購(gòu)房者。所以有的樓盤甚至出現(xiàn)“負(fù)首付”的情況,相當(dāng)于沒(méi)有出首付款,開(kāi)發(fā)商還返錢給到買房人。“開(kāi)發(fā)商這樣做也是無(wú)奈,不然沒(méi)有辦法,銷售去化起不來(lái)。”

“9月能開(kāi)盤就趕緊賣,市場(chǎng)還可以。如果樓市政策不發(fā)生變動(dòng),10月份樓市將是一片紅海,搶客戶,搶銷售,競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈。我們現(xiàn)在就在加班加點(diǎn)趕進(jìn)度,一定要在最快時(shí)間里推盤銷售,能跑多快就跑多快。”該營(yíng)銷負(fù)責(zé)人補(bǔ)充道。

封面圖片來(lái)源:每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

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