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“金九銀十”開局觀察|深圳新房成交“下滑得很厲害”,二手房市場明顯好于新房,線下房交會更多了

每日經濟新聞 2024-09-12 16:50:31

◎深圳市住建局房地產信息平臺數據顯示,截至8月底,深圳一手住宅庫存面積為50.97萬平方米,共計50500套,環(huán)比上升3.1%。按照過去12個月的平均備案套數推算,8月底深圳一手住宅去化周期上升到22.2個月,比7月延長了0.4個月,庫存壓力再次增大。

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

“8月開始市場相對冷清,(成交)下滑得很厲害。”9月9日上午,深圳某新房項目人士向《每日經濟新聞》記者感慨。

據深圳中原研究中心,8月深圳一手住宅網簽2537套,環(huán)比下滑3.0%。進入9月,新房市場仍未呈現明顯回暖之勢。上周全市新房住宅共成交416套,環(huán)比下降10.9%;面積共計42739平方米,環(huán)比下降11.1%。

正因為8月深圳市場成交冷清,不少地產項目營銷人員更期待“金九銀十”這類傳統銷售旺季。

一方面,多數項目還在通過讓利促銷的方式吸引客源;另一方面,新房的宣傳要素也開始轉變,更為重視實際得房率、品質等要素。此外,線下“房交會”也比以前更為頻繁。

項目宣傳重點變了

據美聯物業(yè)研究中心數據,8月深圳共計批售商品房4081套、46.74萬平方米,套數環(huán)比上升60.5%,但整體供應仍處在低位。

深圳市住建局房地產信息平臺數據顯示,截至8月底,深圳一手住宅庫存面積為50.97萬平方米,共計50500套,環(huán)比上升3.1%。按照過去12個月的平均備案套數推算,8月底深圳一手住宅去化周期上升到22.2個月,比7月延長了0.4個月,庫存壓力再次增大。

近日,每經記者實地走訪了解到,目前深圳多數新盤都有不同程度折扣,部分項目開始將得房率、房屋品質等當作重要的宣傳賣點。

其中,位于龍華片區(qū)的中洲迎璽(備案名迎璽花園)是近期不少中介的推薦項目,同時因為折扣力度相對較大,吸引了不少購房者。

迎璽花園項目現場 每經記者 陳榮浩 攝

據該區(qū)域房產中介劉瑩介紹,“項目折扣較大,開盤八七折,在龍華算賣得不錯了”。以一套97平方米房源為例,原價為675萬元,折后價格584萬元,相當于單價約6.02萬元/平方米。

據深圳房地產信息平臺,迎璽花園今年6月19日備案,總套數為746套,截至9月10日,待售房源為423套,整體去化率約43.3%。

前海未來城項目現場 每經記者 陳榮浩 攝

位于寶安片區(qū)的前海未來城項目,目前已開放營銷中心,9月以來,不少中介也開始推薦該盤。

9月10日下午,在項目營銷中心,置業(yè)顧問鄧經理向記者介紹,目前還處于儲客階段,所以正式價格還沒出來,預計9月下旬正式開盤。

得房率成為項目的重要宣傳點。“這個項目是深圳計容新規(guī)后才開建的,所以整體實際得房率要比新規(guī)之前的房源有改善,目前能做到87%~96%。”

而在會展灣雍境樣板間,項目直接標明了所用的工藝,置業(yè)顧問也會把樓盤工藝、品質當作重要宣傳點,向客戶解釋為何樓盤單價相對周邊項目要貴一些。

據深圳房地產信息平臺數據,會展灣雍境于去年8月正式備案,共778套房源,銷售均價約4.7萬元/平方米。截至9月10日,項目待售房源為343套,整體去化率約56%。

每經記者注意到,除了項目宣傳側重點開始發(fā)生變化外,線下房交會也變得頻繁。今年以來,深圳已陸續(xù)在福田、寶安、龍華、南山等片區(qū)舉辦“好房品鑒會”,一般都是由當地住建部門、街道辦、房協等搭臺,供開發(fā)商與潛在業(yè)主線下成交。

二手房成交情況遠好于新房

二手房成交要遠好于新房,一般月度新房成交多在3000套以內,但二手房多在3000~4000套,甚至個別月份能沖到4500套。

深圳一二手住宅成交月度走勢 來源:深圳中原研究中心

中原地產在研究報告中提到,自2023年四季度開始,深圳二手房議價空間長期維持在7%以上,今年繼續(xù)小幅度上升,“以價換量”趨勢明顯,到今年8月議價空間達7.9%。

“目前二手房性價比明顯優(yōu)于新房,預計二手房會繼續(xù)受到市場青睞。”中原地產表示。

事實上,相比去年同期,深圳二手房市場活躍度已有大幅提升。

據證券時報,深圳市房地產中介協會認為,“以價換量”成為當前支撐二手房市場月度相對高位的根本原因。不過,“以價換量”的持續(xù)性還有待驗證。根據經紀機構的日常走訪和交流反饋,進入8月以來,市場博弈烈度與強度明顯強于上半年,業(yè)主價格的“讓步”幅度有進一步加劇的趨勢,當前二手房市場表面“穩(wěn)健”的基本盤仍不牢固。

每經記者在采訪中了解到,相比新房,深圳二手房價格回調更明顯。目前深圳多數二手房的價格相比之前高峰期已回調30%~40%,更具性價比。

比如羅湖泥崗片區(qū)紅崗花園,樓齡普遍超30年,以小戶型為主。一套73平方米的三房一廳,業(yè)主掛牌價為280萬元,折合單價約3.83萬元/平方米,不僅低于4.95萬元/平方米的政府參考價,更是比2021年高峰時期每平方米超6萬元的單價低出不少。

這樣的價格回調在過往一些備受追捧的熱門盤中也有所展現。以光明區(qū)龍光玖龍臺為例,該項目一期和二期開盤均價在4.5萬元/平方米和4.8萬元/平方米左右,2021年時有戶型創(chuàng)下過8.35萬元/平方米的高價,對比開盤價直接翻倍。

從如今中介發(fā)過來的二手房單價看,目前該項目價格已經回調至“5字頭”,一套102.2平方米的房源,售價560萬元,折合單價5.48萬元/平方米。

樂有家研究中心數據顯示,截至8月末,深圳全市二手房成交均價約5.9萬元/平方米,環(huán)比微幅下跌0.34%;但同比去年,已經下跌了約1.04萬元/平方米。而在2021年初,深圳二手房成交價格在每平方米8.3萬元左右。

樂有家研究中心認為,深圳二手房價格從2021年下半年開始進入下行區(qū)間,隨后持續(xù)3年回落,“以價換量”是趨勢而不是短周期。同時,當均價接近6萬元/平方米時,量的提升也愈發(fā)明顯。

中原地產二級市場戰(zhàn)略中心總經理任壯提到,從中原的二手房的價格指數來看,國內多數城市在過去2~3年均出現了較為明顯的回調,包括深圳、長沙、福州、濟南等這兩年二手房成交相對活躍的城市。

“當前深圳整體房地產市場面臨一定壓力,主要是一手房市場去化率低,庫存壓力較大,而二手房價格回調明顯。”任壯分析稱,深圳作為一個具備投資吸引力的城市,其房地產市場規(guī)模仍有潛力,但未來房地產的趨勢可能更多依賴于租金回報率而非單純樓價,投資者可考慮把租金回報率作為重要參考指標。

封面圖片來源:每經記者 陳榮浩 攝

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