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上海誕生全國樓面價第二高項目 專家認為“未來售價大概率超過14萬元/平方米”

每日經濟新聞 2024-09-15 14:39:52

◎上海中原地產市場分析師盧文曦表示,曹家渡板塊是成熟區域,常年沒有土地出讓,因此這幅地塊一亮相就受到市場關注。該土地是純住宅地塊,含金量較高。曹家渡板塊處于普陀、長寧和老靜安交界處,對比原先老靜安的其他板塊關注度稍弱,商業氛圍、城市界面和南京西路板塊有很大差異。不過,該板塊居住氛圍不錯,區域內又有重點小學加持,受到改善客群關注。

每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

9月14日上午,上海今年第五批次集中供地完成兩幅地塊出讓,總出讓建面14.28萬平方米,總土地出讓金額120.26億元。

其中,靜安區曹家渡社區地塊樓面價高達11.41萬元/平方米,僅次于徐匯區斜土街道原小米總部地塊,為全國樓面價第二高。

最終,該地塊經過163輪激烈競爭,被招商蛇口與南通瑞城聯合體以總價56.6億元競得,溢價率達到31.2%。另一幅同樣位于靜安區的靈石社區地塊,被中建玖合以底價63.66億元收入囊中。

未來售價大概率超過14萬元/平方米

根據公告,靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊的用地面積18502平方米,容積率2.68,規劃建面49585平方米,起拍價約43.14億元,起始樓面價約87000元/平方米,地塊需配建500平方米公共服務設施。

該地塊位于上海軌交14號線武定路站附近,距離市中心靜安寺站僅一站距離,周邊交通便利,商圈成熟,新房供應稀缺。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示,曹家渡板塊是成熟區域,常年沒有土地出讓,因此這幅地塊一亮相就受到市場關注。該土地是純住宅地塊,含金量較高。曹家渡板塊處于普陀、長寧和老靜安交界處,對比原先老靜安的其他板塊關注度稍弱,商業氛圍、城市界面和南京西路板塊有很大差異。不過,該板塊居住氛圍不錯,區域內又有重點小學加持,受到改善客群關注。

“雖然地塊吸引4家競買人參與,但拍賣過程還是比較謹慎。比如保利發展和上海建工聯合體沒有報價幾次。”盧文曦認為,從樓板價角度來看,該項目周邊在售項目接近14萬元/平方米,實際上利潤空間已然見頂,“招商蛇口敢于拿下,可能是因為在市區內做過不少高端產品,具備溢價能力,未來售價超過14萬元/平方米是大概率事件。”

靈石社區N070402單元094a-14地塊位于靜安大寧板塊,屬于內環與中環之間,地塊的用地面積31603平方米,容積率2.95,規劃建面93228平方米,起拍價約63.66億元,起始樓面價約68280元/平方米。該地塊由中建玖合底價競得,成交總價63.66億元,成交樓面價68280元/平方米。

此次土拍是上海實行“雙高雙競”規則以來第一場土拍,上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示,兩幅地塊都沒有觸發第二輪競高品質階段,也沒有觸發價高者得,這說明房企拿地雖然積極,但也理性不少。

中建玖合首進中心城區

值得一提的是,此次是中建玖合時隔兩年在上海補倉,首進中心城區。

回顧中建玖合上一輪在上海拿地是2022年9月,與萬科聯合操盤理想之地項目,四開四罄。

據好地研究院統計,中建玖合2021年首入上海,一直在外環以外區域投資布局。重點布局臨港新片區的3處地塊,包括聯合拿下滴水湖地標雙塔總部辦公西島地塊、總價70億元在103片區和書院鎮各拿下2宗宅地,總面積541.56畝。但由于市場整體下行,兩處項目去化速度較慢,后期需要大幅度降價才能走量,極大影響了資金周轉速度和利潤。

《每日經濟新聞》記者注意到,土拍結束后,中建玖合發文表示,這是公司進入上海市場以來,獲取的第6個投資開發項目,標志著公司落子一線城市、核心區域的重大突破,對于公司深耕華東區域具有重要戰略意義。

上海中原地產數據顯示,8月中建玖合位于臨港新片區的中建玖里書香項目共計成交房源130套,均價3.09萬元/平方米。

據上海網上房地產,9月1日~14日,中建玖里書香的銷售簽約次數已達到111次,高于過去兩年該項目月均銷量數倍。

據項目業主反映,項目正在以工抵房名義變相降價賣房,比如原來總價300萬元的房源,工抵房只需要180萬元,相當于六折銷售。

對于項目降價銷售,每經記者聯系中建玖合采訪并發去采訪提綱,但截至發稿,公司方面暫未作出回應。

封面圖片來源:每經記者 孔澤思 攝

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