每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

9月23日，中國奧園（HK03883，股價0.270港元，市值10.185億港元）收盤大漲超過120%。

大漲的前一個交易日，中國奧園披露了引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的公告。

公告提到，中國奧園引入新戰(zhàn)略投資者M(jìn)ulti Gold Group Limited，后者購入約6.22億股份，成為單一最大股東。公司創(chuàng)始人郭梓文不再擔(dān)任董事會主席，由擁有豐富國際經(jīng)驗的Alobeidli（音譯阿洛貝迪利）接任。

9月23日上午，中國礦業(yè)大學(xué)（北京）管理學(xué)院碩士生企業(yè)導(dǎo)師支培元向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，中東國家掌握著雄厚的主權(quán)財富基金，這些基金在全球市場尋求多元化投資渠道，以達(dá)到風(fēng)險分散與資產(chǎn)保值的目的，而國內(nèi)房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了近年的調(diào)整后，暗藏各類投資機會。

這是今年繼萬達(dá)引入中東戰(zhàn)略投資機構(gòu)后，又一家國內(nèi)知名房企引入中東資本。

引入中東資本

在出現(xiàn)流動性危機數(shù)年后，中國奧園的債務(wù)重組終于迎來了新進(jìn)展。

中國奧園的境外債務(wù)違約可以追溯到2022年。2022年1月，中國奧園正式公告宣布境外債違約，對所有境外債停付本息，并直接選擇進(jìn)行境外債務(wù)重組。2023年7月，中國奧園交出了一份境外債務(wù)重組方案。

同年11月29日，中國奧園的境外債務(wù)重組計劃獲批，將2024年3月20日定為重組生效日期，成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組流程的粵系房企。

按照原計劃，中國奧園境外債重組計劃持有期的屆滿日期為今年9月20日，然而，9月10日，中國奧園一紙公告，將屆滿日期延長至明年3月20日。

對于此次為何延期，中國奧園在此前的公告中并未提及。

到了9月20日，中國奧園宣布引入新的戰(zhàn)略投資者，通過出售約6.22億股份給Multi Gold Group Limited（以下簡稱Multi Gold），后者成為其單一最大股東，持股比例達(dá)到16.48%。

此次股份轉(zhuǎn)讓后，郭梓文不再擔(dān)任董事會主席，而是由45歲的Alobeidli接任。

在9月20日的交易完成后，原主要股東Ace Rise Profits Limited（以下簡稱Ace Rise）的持股比例降至13.31%，而Multi Gold上升為16.48%。郭梓文個人持股比例為16.38%，略低于Multi Gold。中國奧園表示，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓意味著公司控股股東的變更。

此次入局中國奧園的投資機構(gòu)是一家專注于中東和北非地區(qū)項目投資的投資機構(gòu)。Alobeidli作為Multi Gold的唯一董事和最終實益擁有人，被委任為中國奧園非執(zhí)行董事及董事會主席。他擁有多個國際學(xué)位，包括管理信息系統(tǒng)、項目管理、計算機科學(xué)、國際商務(wù)法和數(shù)據(jù)管理及人工智能等領(lǐng)域的碩士學(xué)位，并正在攻讀高級管理人員工商管理碩士項目。

作為中國奧園的新任董事會主席，Alobeidli的年薪為80萬港元。

支培元提到，中東資本及其他國際投資者的進(jìn)駐，為中國房地產(chǎn)市場注入了新的活力，為陷入財務(wù)困境的中國企業(yè)提供了轉(zhuǎn)型契機。

“盡管引入外部資本，中國奧園仍然面臨著沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)和盈利壓力。如何有效運用新增資本，加速債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，同時探索新的利潤增長點，成為企業(yè)亟待破解的重大課題。”支培元說。

擁有近600萬平方米大灣區(qū)土儲

據(jù)半年報，中國奧園主要深耕粵港澳大灣區(qū)核心城市，報告期內(nèi)在大灣區(qū)的土地儲備約576萬平方米，權(quán)益總建筑面積約433萬平方米；上半年實現(xiàn)合同銷售額約51.9億元。

值得一提的是，上述土地儲備已經(jīng)在2023年完成過一輪減值處理，到今年報表上資產(chǎn)已經(jīng)不再“侵蝕利潤”。

中國民協(xié)新質(zhì)生產(chǎn)力工委秘書長吳高斌向每經(jīng)記者表示，中國奧園在大灣區(qū)擁有的576萬平方米土地儲備，對投資者來說是具備較大吸引力的，這或許也是吸引投資者的重要原因。其次，中國奧園在境外債務(wù)重組方面取得了進(jìn)展，這表明公司具備一定的債務(wù)管理能力，有利于減輕財務(wù)壓力。

今年上半年，中國奧園實現(xiàn)營業(yè)收入47.34億元，同比下滑56.73%；實現(xiàn)股東應(yīng)占溢利223.1億元，同比增長857.64%。

而導(dǎo)致股東應(yīng)占溢利大幅增長的一個重要原因，在于債務(wù)重組帶來的收益，若剔除這一收益，公司實際上虧損了約45.38億元。

盡管債務(wù)重組為中國奧園帶來了短期的流動資金緩解，但從長期來看，公司的財務(wù)壓力依然存在。

截至2024年6月末，中國奧園的有息債務(wù)總額為762.05億元，其中約534.09億元將在一年內(nèi)到期，公司在銀行結(jié)余及現(xiàn)金總額（包括受限制銀行存款）約為39.18億元。與此同時，公司的資產(chǎn)總額為1886.34億元，負(fù)債總額為1904.07億元，已處于資不抵債的狀態(tài)。

在此背景下，中國奧園引入了新的戰(zhàn)略投資者。

“中國奧園引入中東機構(gòu)后，帶來的國際視野跟資金支持，對公司來說是比較明顯的優(yōu)勢，但挑戰(zhàn)也很明顯，一方面是企業(yè)的債務(wù)壓力依然存在；另一方面，國內(nèi)外投資者的文化背景和經(jīng)營理念可能存在差異，需要克服文化融合問題。”吳高斌說。

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