每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

9月21日，蘇州市高鐵新城板塊的龍湖御湖境啟動首次開盤活動，推出191套房源，總價在319萬~989萬元不等。

該項目被定義為蘇州市首個第四代純洋房小區，首開結束不久，開發商便推出海報：首次開盤銷售金額達到4.5億元。

熱銷的一個原因在于，該項目通過贈送面積的方式，使得最高實際得房率達到120%。

某TOP10房企上海公司營銷負責人近日向《每日經濟新聞》等媒體記者表示，當下在激烈的市場競爭中，開發商希望通過類似方式給產品賦能，以體現項目在與周邊產品競爭中的優勢，“對購房者來說，同地段下，我們如果做‘第四代住宅’，而其他項目沒有，相應在銷售層面會更容易一些。”

得房率120%

龍湖御湖境由蘇州湖鑫置業有限公司開發運營，天眼查顯示，該項目公司由龍湖集團、蘇州高鐵新城國有投資控股集團、蘇州市軌道交通集團合資成立，分別占股51%、39%和10%。項目此次共推出5棟住宅，整體備案均價為3.3萬元/平方米。

值得一提的是，新推出的三種戶型都建有較大露臺，還包括挑高的空中庭院，使用面積最大增加62平方米。

事實上，在這個項目之前，蘇州已推出蘇地2023-WG-31號、61號地塊，計劃打造主城區首個“第四代住宅”項目，最高得房率接近120%。項目的亮點也涉及贈送空中花園，將院落和植被引入空中，達到戶戶擁有空中庭院的效果。

浙江德清今年7月出讓了一塊住宅用地，出讓規則明確指出，地塊應被打造為“第四代住宅”，可規劃總計1.38萬平方米的空中庭院，而且這部分空中庭院的面積可以不計入容積率。

據嘉興市南湖區房地產行業協會介紹，今年以來，在溫州、湖州和金華等城市的新推宅地中，相繼出現了一些“計容新規”。房企只要利用新規合理設計，理論上，可以實現得房率達到100%，高的甚至達到120%。

比如，溫州市在7月22日出讓的核心片區桃花島單元地塊，集中了“空中花園贈送”“復式住宅”“超高得房率”等特點，設計空間非常大。義烏市在6月26日出讓的一宗地塊中，高層住宅允許建設空中花園陽臺（不計入住宅陽臺）和公共共享平臺，除綠化部分外，空中花園陽臺按結構底板水平投影面積的1/2計算容積率，空中共享平臺不計容積率。

中指研究院研究副總監徐躍進表示，目前，各地興起了“第四代住宅”概念，又稱“立體生態住宅”或“城市森林花園住宅”，主要特征是把地面的庭院置于高層建筑，讓每層住戶都能擁有公共院落和獨立花園。

不過，各地政策只是針對部分規則進行了調整，尚不意味著公攤面積的完全消失，未來或許會有更多城市跟進出臺類似政策。

二手房業主不得不進一步降價？

“事實上這對開發商來說是政策放松的一種信號。”上述房企營銷負責人認為，這兩年，房企在樓盤品質、公區配套和地下車庫等方面競爭得越來越細，各家公司都在追求樓盤入市時能夠適銷對路，在“存量時代”抓住新的主流購買群體，盡快銷售去化。

在徐躍進看來，相比于以前的住宅產品，“第四代住宅”具有一定優勢，房企應加強新一代住宅產品研發，利用計容規則調整帶來的積極影響，提升住宅產品的吸引力，更好地滿足市場改善性住房需求。新產品的出現，總是會對舊產品的客戶形成分流。

據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，截至今年3月，全國有24個省份試點上線“第四代住宅”，相當于全國超70%的省份全面落地“第四代住宅”。2022年，福建首個第四代住宅“建發縵云”亮相，兩年來，福州共落地30余個“第四代住宅”項目。

這種高贈送面積的方式，相當于在房價基礎上打折銷售。李宇嘉認為，新一代住宅大規模入市將可能讓二手住房的低價優勢縮減，二手房業主不得不進一步降價，與新房展開全面“價格戰”。此外，建筑新規出臺之前出讓的地塊以及開發的新盤，銷售或將更加艱難。

他進一步提到，類似行業調整需要注意保持政策的連續性、穩定性和可預期性；考慮政策的外部性，特別是對在建、在售項目、對二手房業主的傷害；不能以高質量發展為名，行“保賣地”“保新房規模”之實。

封面圖片來源：每經記者 余蕊均 攝