每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

丨2024年9月24日 星期二丨

NO.1 鄭州下月起實施二手房交易資金監管新規

9月23日，鄭州市住房保障和房地產管理局發布關于印發《鄭州市存量房交易結算資金管理辦法》的通知，自2024年10月1日起實施。根據通知，鄭州市正式實施存量房交易結算資金監管制度，由鄭州住房置業融資擔保有限責任公司擔任資金保證機構。買賣雙方需將合同約定的房款（包括一次性付款、首付款、按揭貸款和其他形式的房款等）存入該公司的客戶交易結算資金專用銀行賬戶后，方可申請辦理相關業務。除非交易當事人另有約定，否則通過房地產經紀機構成交的存量房交易資金必須全部納入資金監管。

點評：此舉對顯然是為了防止交易中的資金風險，尤其是在房地產市場波動較大的背景下，通過指定資金保證機構，保障交易安全。這有助于提升市場透明度和購房者信心，但需關注制度執行過程中可能出現的執行成本增加和交易周期延長的問題。

NO.2 福建石獅取消土地出讓限價設定

近日，福建石獅市住建、自然資源等七部門聯合印發《關于進一步促進石獅市房地產市場平穩健康發展工作方案》，有效期持續至2025年6月30日。在優化土地供給方面，新政提出，取消土地出讓限價設定，房價不再設置最高價格限制。降低土地出讓參與條件，土地出讓前明確地塊教育劃片。優化多子女家庭住房套數認定方面，多子女家庭（二孩及以上）購買新建商品住房，認定住房套數時予以核減1套家庭住房套數，不論該套房是否存在未結清貸款。銀行業金融機構按核減后相應的商業行個人住房貸款政策執行。

點評：石獅取消土地限價和提高多子女家庭購房政策，反映了地方政府對促進房地產市場健康發展的迫切需求。這些措施能夠在短期內刺激市場活躍度，能暫時緩解庫存壓力，但長遠來看可能推動地價上漲，增加購房成本。需要配套更細致的政策來控制風險，避免短期政策造成長期隱憂。

NO.3 江西萍鄉取消公積金提取額度占用貸款額度規定

9月23日，江西萍鄉市住房公積金管理委員會辦公室發布《關于調整萍鄉市住房公積金管理政策的通知》，自2024年10月1日起執行。文件提出，取消萍鄉市提取額度占用貸款額度的規定，繼續執行“既提又貸”的政策。購房提取金額與貸款金額合計不得超過房屋總價。萍鄉市公積金管理中心解釋稱，繳存職工在萍鄉市行政區域內新購住房的，在辦理購房提取后，仍可申請住房公積金貸款，實現“既提又貸”。享受“既提又貸”政策時，購房提取業務必須與住房公積金貸款業務同時申請辦理。同時，在按年一次性提取上一年度住房公積金償還個人住房商業貸款本息之和的基礎上，增加按月提取的業務模式。

點評：萍鄉市通過取消公積金提取額度占用貸款額度，執行“既提又貸”政策，有助于提高購房者的資金使用效率和支付能力。這對剛需購房者尤其有利，減輕了購房壓力。然而，需要關注政策執行中的審批流程和風險管理，確保能夠平衡公積金池的流動性和安全性。

NO.4 萬科對外擔保融資總額已超1000億元

9月23日，萬科發布公告，披露了公司因融資新增擔保及已有擔保進展情況。公告顯示，公司前期向工商銀行申請貸款10億元。萬科全資子公司深圳市萬眾育鴻運營管理有限公司以持有的不動產資產提供相應抵押擔保，萬科已完成提款，目前貸款余額3.9億元，期限共計5.5年。截至2024年8月31日，萬科擔保余額913.58億元，占公司2023年末經審計歸屬于上市公司股東凈資產的比重為36.43%。其中，公司及控股子公司為公司及其他控股子公司提供擔保余額912.50億元，公司及控股子公司對聯營公司及合營公司提供擔保余額1.08億元。公司無逾期擔保和涉及訴訟的擔保。本次擔保發生后，萬科對外擔保總額將為1008.36億元，占公司2023年末經審計歸屬于上市公司股東凈資產的比重將為40.21%。

點評：萬科的擔保融資總額已超千億元，體現出公司在當前融資環境下的高杠桿運營特征。盡管無逾期擔保和涉及訴訟的擔保情況，但高額擔保表明公司面臨較大的財務壓力，需警惕潛在的系統性風險。同時，高杠桿策略雖能短期內優化現金流，但長期來看，市場和政策環境的變化將對公司償債能力提出更高要求。

封面圖片來源：每經制圖