每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

9月25日，由每日經濟新聞主辦的“2024第十四屆中國價值地產年會——AI賦能地產新生力”在深圳成功舉行，近百位來自房地產企業、物業企業和研究機構等方面的行業產業鏈人士參加會議，共同探討行業發展新路徑。

本屆價值地產年會采取閉門研討與自由交流相結合的方式，分別在上午和下午各舉辦一場論壇。中指研究院深圳公司副總經理蔡光林和58安居客研究院院長張波，從行業機構研究數據層面剖析了房地產市場的現狀和發展趨勢；中國金茂、華發股份、龍湖集團、綠城中國、旭輝集團、綠城服務、萬物為家、印力集團、WeWork中國、新大正等房地產企業和物業行業的高管們，分別在主題演講和自由發言環節，分享了各自企業實踐及對行業未來發展的看法。

在年會上，每日經濟新聞與中指研究院聯合發布《穩市場的核心在于穩房價——中國房地產改革趨勢與市場解析》獨家報告；2024中國價值地產總評榜也同步發布，多家企業榮獲年度品質交付力企業、年度價值地產企業、年度標桿代建企業等榮譽。

價值地產年會現場 圖片來源：每經記者 尹申琰 攝

兩場論壇，深度觸及行業發展痛點

在本屆價值地產年會上，與會嘉賓分別圍繞“現金為王：不動產運營輕資產與重資產的較量”和“房企生存必答題：保產品與保交付的平衡選擇”兩個主題論壇，分享了他們的觀點。

隨著房地產市場進入深度調整期，頭部企業紛紛布局代建、物業和資管運營等賽道，筑牢高質量發展護城河。同時，AI大模型正成為房地產行業關注的核心技術。

WeWork大中華區副總裁全斌認為，輕資產運營注重運營管理和品牌輸出，通過高效運營提升資產價值，優勢在于靈活性高、資本占用少，能夠快速響應市場變化；重資產模式側重于資產持有和資本增值，通過物業開發和持有獲取長期穩定的收益，擁有穩定的現金流、資產增值潛力大，能夠構建長期的投資組合。

旭輝建管總裁劉冰洋表示，當房地產銷售步入10萬億元規模，平穩新周期已經到來。代建作為房地產細分賽道，今年也開始呈現出同頻特征，2018~2023年行業平均增幅23%，而在今年上半年增幅為3%。

“近三年入局代建的企業從30余家增至90余家，單個項目競標企業越來越多。行業進入紅海競爭格局，企業必須以解題力和服務力突圍。在此情形下，委托方愈發關注代建企業的‘解題力’。”

劉冰洋認為，“解題力”的本質是基于項目的定制方案，如旭輝建管在蘇州、佛山等地解題當地首個第四代住宅，響應政府“好房子”號召，探索新的人居模式。同時，在河北保定推出文旅產品定制解題，聯動周邊山水資源打造高端康養度假目的地；在西安和南通完成停滯項目的二次創效，商辦復雜地塊定制業態整體運營。

價值地產年會現場 圖片來源：每經記者 尹申琰 攝

新大正集團首席市場官汪英武則談到，物業行業進入存量時代，市場環境迫使企業競爭日益激烈。“2023年上半年，在19個超大特大城市可查物業服務合同招投標中，有45%的合同來自存量盤的換簽合同，這個趨勢仍在增長。”

“物業行業充滿低垂之果的時代結束，必須培養摘取高枝之果的能力。”汪英武認為，物業行業正處于“成熟”向“過剩”穿越的周期性關鍵性時刻。增量時代由供給決定，而存量時代則由需求決定。如果說增量時代靠生產能力，存量時代則是靠生產資料分配效率。

對于物業行業未來發展趨勢，汪英武表示，當前政府用于城市服務類別的公共事務支出財政預算整體平穩逐年增長，公共服務2萬億元市場規模相較1.69萬億元的居住物業服務市場更具成長空間及擴展想象力。在這方面，空間場景感知及運營的業務共通底層邏輯，使得物業企業跨界城市服務具有天然優勢。

縱橫百富企業管理集團創始人兼CEO賴國強表示，目前無論國內或香港房產市場，客戶空前謹慎。尤其在跨境交易中，純購樓客戶容量有限，需要針對目標客群的本質特征形成“一站式服務新體系”“擁抱科技、善用AI智能管家，才能快速跨區域獲取資訊，形成高效流動”。

據張波介紹，安居客已在運用7×24小時全天候AI數字人直播，持續提升獲客轉化率。將樓盤內容與話術預錄之后，能夠形成智能互動，實時回復用戶信息。并且，將AI數字人克隆后實現形象及聲音定制，打造項目專屬主播。

價值地產年會現場 圖片來源：每經記者 尹申琰 攝

重磅報告，明確解答公眾關注問題

值得一提的是，就在本屆價值地產年會舉行的前一天（9月24日），中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發布會上宣布，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

房地產行業迎來多重利好，也引起價值地產年會在場嘉賓的關注和熱議。張波認為，近期，“一行一局一會”釋放超預期房地產政策“大禮包”，加之美聯儲降息，對于提升市場購房預期以及保持房地產穩定將起到重要作用。

“由于存量房貸利率涉及的是已購房群體，因此對于房地產交易市場不會產生直接影響，但對于當下購房群的市場信心將起到一定提升作用，也有利于和一系列房產政策形成組合拳對市場釋放效力。”張波表示。

在年會上，每日經濟新聞與中指研究院聯合發布《穩市場的核心在于穩房價——中國房地產改革趨勢與市場解析》獨家報告，從行業改革、政策動向、城市價值、房企轉型、市場分析五大維度，運用專業數據詳細論證，對未來市場發展趨勢進行全面解讀和展望，明確回答了公眾關心的樓市是否已經到底、房價反彈何時啟動、不動產是否重回未來最佳投資標的等熱點問題。

據中指研究院統計，截至8月份，全國百城二手房價格環比下跌0.71%，連續28個月下跌；百城新房銷售面積同比下降31.5%，其中8月環比下降10%，同比下降17%，市場調整壓力仍較大。

“短期內，地方城市將被賦予調控自主權，政策環境接近上一輪周期最寬松階段。未來限購政策有望全面取消，但是北京、上海和深圳或仍漸進式推進。寬松政策疊加下半年高基數影響減弱，預計新房銷售面積同比降幅將收窄，不過居民觀望情緒及房價預期仍將拖累市場修復節奏，市場整體仍處于筑底階段。”

蔡光林指出，2021年以來全國房地產市場經歷了“大起大落”，本輪周期與過去相比，市場震蕩幅度明顯增加，市場下行時間也將更長。短期內房價調整壓力突出，二手房價格普遍下跌，上海、西安、成都、杭州等核心一二線城市受改善項目入市帶動，新房價格結構性上漲。

“今年房價跌幅將超10%，市場處于持續緩慢下探階段，2025年市場有望筑底企穩，未來3~5年全國新建住宅銷售規模預計在6億~8億平方米。核心城市人口保持增長，中長期房地產需求有支撐，一線城市可以長期看好，北京和上海政策空間仍較大，繼續引領全國市場的風向標。”蔡光林預測。

在年會上，2024中國價值地產總評榜同步發布，萬科集團、中海地產、龍湖集團、中國金茂、中建智地等諸多房地產行業知名企業入選榜單。

封面圖片來源：每經記者 尹申琰 攝